지난 호에 이어서 국회에 계류 중인 ‘도시 및 주거환경정비법’ 전부 개편안의 주요 내용을 살펴보고 있다. 이번호에서는 이번 전부 개편 내용 중 조합원의 분양신청과 관리처분절차의 개정 내용에 대해서 논의하기로 한다.
현행 도시정비법은 사업시행자인 조합이 사업시행인가를 받은 후 60일 이내에 조합원에게 개략적인 분담금 내용을 포함하여 분양신청을 통지하고 분양신청을 받도록 하고 있다.
그리고 이렇게 분양신청 받은 내용을 기초로 분양설계를 하여 관리처분계획을 수립하도록 하고 있다. 관리처분계획이 수립된 이후에 관리처분계획을 통지하면서 분양대상자별 종전의 토지와 건축물의 명세 및 사업시행인가를 기준으로 한 가격을 통지하도록 하고 있다.
현행 도시정비법으로는 분양신청을 통지하면서 종전자산가액은 포함하지 않고 분양신청을 받기 때문에 많은 민원과 혼란이 발생하고 있다. 즉, 조합원이 종전의 자산과 권리가액을 정확하게 알지 못하는 상태에서 분양신청을 하는 것이 불합리하다는 것이다.
아울러 종전자산이 관리처분계획시 통지되고, 실제의 분담금이 높게 될 경우 장기간 표류하는 부작용을 낳고 있다는 지적이 적지 않다. 이런 현행 도시정비법의 문제를 해소하기 위해 전부 개편안에서 분양신청 통지와 절차를 개정한 것으로 보여진다.
우선 사업시행자인 조합이 사업시행인가를 받으면 조합원에게 종전의 자산가격을 포함하여 분양신청을 통지하도록 하고 있다. 조합원들은 사업시행인가일을 기준으로 한 종전자산가격과 개략적인 분담금을 모두 인지한 상태에서 분양신청을 할 것인지 여부를 결정하도록 하고 있는 것이다. 만일 이때에 분담금이 과도한 결과가 나타나는 사업구조라면 많은 토지등소유자가 분양신청을 하지 않을 것이다.
이런 결과에도 불구하고 소수의 분양신청한 조합원을 중심으로 사업을 계속하겠다는 결정을 할 수 있지만, 다수의 의견에 따라서 사업이 중단될 수도 있을 것이다.
국회에서 개정 발의한 전부 개편안과 같이 사업시행인가 후에 분양신청 통지에 종전자산가격을 포함하기 위해서는 사전에 준비가 필요하다.
법률 개편안에서도 이런 준비기간을 고려하여 현행 분양신청 공고 및 통지시기를 60일 이내에서 90일 이내로 연장한 것이라고 볼 수 있다. 사전준비에서 중요한 항목은 종전자산의 평가를 언제 실시할 것인가라고 할 수 있다.
현재는 일반적으로 사업시행자인 조합이 사업시행인가 이후에 종전자산평가를 하기 위한 감정평가업자 선정을 사업시행인가권자에게 의뢰하고 있다. 이렇게 해도 조합이 분양신청 등의 절차를 이행하면서 관리처분을 준비하는 과정과 병행하여 종전자산 평가가 가능한 것이었다.
그러나 개편안처럼 분양신청 공고와 통지시에 종전자산가격을 포함해야 하는 경우에는 사업시행인가 이전보다 훨씬 이전에 감정평가업자를 선정하고 감정평가 업무가 진행되어야만 한다. 그래야 종전자산평가 결과가 사업시행인가일 이후에 사업시행인가일을 기준으로 제출될 수 있기 때문이다. 아마도 종전자산 평가업자의 선정 등 평가업무는 건축심의가 완료되고 사업시행인가를 준비하는 과정에서 동시에 진행돼야 할 것이다.
