잠실주공5단지 40~50층 신축가능성에 오름세 지속 
은마아파트 76㎡ 2개월새 무려 1억6,000만원 급등

2016년 재건축아파트의 인기는 천정을 뚫을 기세다. 아니 가격으로 말하면 이미 천정을 뚫었다. 서울 강남의 은마아파트도 지난 2007년 2월에 기록한 11억2천만원(전용 76㎡ 로얄층 기준)의 기록을 올해 10월 12억2천만원을 기록하면서 이미 최고가를 갱신했다.

뿐만 아니라 최근 일반분양을 하고 있는 개포주공아파트나 서초 반포지역 한강변 인근의 재건축아파트, 그리고 압구정 재건축 예정단지, 잠실주공5단지아파트 등의 가격 오름폭 또한 가파른 모습을 보이고 있다.

이들 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)라 불리는 곳의 재건축아파트들은 어느 곳이 특별하다 할 수 없을 정도로 모두가 비슷한 상승을 보이고 있다. 하지만 분명 어느 곳은 더 오르고 또 덜 오르는 곳이 있다. 똑같은 투자기회를 가지고 어느 곳을 매입할지 투자자로서는 고민하지 않을 수 없다.

이에 강남, 서초, 송파, 강동의 핵심 재건축아파트를 중심으로 가격상승이나 앞으로의 유망정도를 분석해 봤다. 대상아파트로는 강남에서는 은마아파트와 압구정신현대아파트, 서초는 반포1,2,4주구아파트, 송파는 잠실주공5단지 등이다.

▲서울의 랜드마크될 재건축아파트의 중심 ‘은마아파트’=우선 강남의 랜드마크 기대감이 가장 큰 곳 중 하나인 ‘은마아파트’는 강남구 삼성로 212(대치동)에 위치한 규모 4천424가구의 대형 아파트단지다. 재건축사업을 시작한지 십수년이 지났지만 아직 재건축사업의 초기 단계라 할 수 있는 추진위원회 절차를 벗어나지 못하고 있다.

그럼에도 이곳은 최근 50층이라는 초고층에 대한 기대로 가격 상승이 뚜렷이 일어나고 있다. 현재 서울시는 3종일반주거지역에서 층수제한을 35층 이하로 규제하고 있다. 하지만 은마아파트 추진위원회는 150억원에 달하는 설계비용을 감수하면서 진행한 국제현상공모를 통해 층수규제를 돌파하려고 노력 중이다.

이런 노력은 가격을 급등시키는 현상을 불러왔다. 실제 이곳 전용면적 76㎡의 경우 지난 2016년 2월 이후 크게 오르는 현상을 보이고 있으며 지금은 초고층의 기대감 만큼이나 가격 또한 초고층을 쌓고 있다.

전용 76㎡의 지난 2016년 2월 시세는 9억6천만원(KB부동산시세, 로얄층 기준)이었지만 4월 11억2천250만원으로 2개월 새 무려 1억6천250만원이 상승했다. 이후에도 9월에는 12억4천만원, 그리고 10월에는 12억5천만원으로 뛰어 올랐다.

시세조사에 따른 금액이 이렇다는 것이지 실제 호가는 13억원을 훨씬 웃도는 것으로 나타나 앞으로 얼마까지 더 오를지는 아직 알 수 없는 상태다.

▲강남의 강남 ‘압구정 신현대아파트’=서울 강남의 압구정동에 자리한 압구정신현대아파트의 경우를 보자. 한강조망이 가능한 신현대아파트는 압구정로 151에 위치하며, 1982년 4월에 준공된 노후아파트다. 단지 규모는 1천924가구로 역시 대단지 아파트라 할 수 있다.

이곳은 서울 13개 고밀도지구의 한 곳인 압구정지구에 자리한 곳으로 현재 강남구청에 의해 압구정 일대 재건축기본계획을 수립 중에 있다.

이곳에서 가장 적은 면적이라고 할 수 있는 전용 84㎡의 가격 흐름을 보면 2016년 10월 현재가는 18억5천만원(로얄층 기준)으로 과거 최고가의 기록을 보였던 2010년 5월경의 15억원을 훨씬 추월한 상태다.

지난 2011년 11억원까지 가격이 추락했다가 다시 상승했는데, 가장 두드러진 상승을 보인 때는 지난 2016년 4월 이후로 재건축사업에 대한 본격적 가시권에 들면서부터다. 당시 시세는 14억7천500만원이었지만, 5월 15억원으로 과거의 최고가를 회복했으며, 8월에는 16억7천500만원 그리고 9월에는 18억원까지 급등하는 현상을 보였다.

불과 4월부터 9월까지의 5개월 동안 3억2천500만원이 오른셈이니 가히 서민으로서는 꿈도 꾸지 못할 바벨탑을 세우고 있는 셈이다.

▲서초의 대표 명품 아파트 될 ‘반포주공1단지 1,2,4주구’=서울 서초구 반포동에 위치한 반포1,2,4주구는 원래 반포주공아파트 1,2,3,4주구로 구분된 아파트단지인데, 지하철 9호선 구반포역을 사이에 두고 남쪽인 3주구가 별도로 재건축을 추진하면서 나머지 1,2,4주구(한강변, 5층이하 저층)가 재건축사업을 추진하는 곳이다. 이곳은 한강변과 인접해 설계조건에 따라 전 가구 한강조망도 가능할 것으로 예상된다.

반포1,2,4주구는 전체가 대형아파트로 이뤄졌으며 그 중 가장 적은 면적인 전용 106㎡의 경우 2016년 10월 현재 26억원을 가리키고 있다. 이 아파트의 가격이 최근 5년새 가장 낮았던 때는 2013년으로 16억8천500만원이었다.

하지만 정부의 부동산 활성화 정책에 힘입어 가장 먼저 상승세로 돌아서 2014년 4월에는 18억5천만원으로 크게 올랐다. 이 시기는 정부가 한시적으로 5년간의 양도소득에 대한 세금을 유예한다는 정책을 발표한 이후이기도 하다.

이후 아파트 가격이 20억원을 넘어선 때는 오래 걸리지 않은 2015년 1월의 얘기로 이때 가격은 20억3천만원이다. 이후 정부의 가계부채종합관리방안이 불거져 나오면서 20억과 21억원 사이를 오갔지만 지난 2016년 4월 이후 급상승해 지금은 26억원을 가리키고 있다.

▲잠실의 랜드마크 기대주 ‘잠실주공5단지아파트’=송파의 잠실주공5단지 역시 잠실의 랜드마크로 거듭나는데 이변이 없는 곳으로 주거지구가 아닌 상업지구에 위치해 40~50층의 초고층 재건축도 가능한 아파트단지다.

송파대로 567(잠실동)에 위치한 이곳 잠실주공5단지는 준공연도가 1978년이지만 높이 15층의 중층규모 아파트다. 총 3천930세대로 전용면적 76.49㎡, 81.75㎡, 82.51㎡ 등 세가지 면적형으로 구성됐다.

이곳의 최소 면적 아파트는 전용 76.49㎡로 현재 KB부동산시세 기준 15억750만원을 가리키고 있다. 이 아파트는 지난 2012년부터 2013년 서울·수도권지역의 부동산시장이 최저점을 나타냈을 때 역시 최저점을 기록했는데, 당시 가격은 9억원이었다.

이후 꾸준한 상승세를 보여 2013년 4월에는 10억2천500만원, 1년 후인 2014년 4월은 11억2천만원을 나타냈으며 현재는 재건축에 대한 기대와 부동산시장의 상승여파로 15억750만원을 호가하고 있다. 이 아파트의 10여년 전 최고 시세는 13억원 정도로 당시에 비해서 2억5천여만원이 상승한 셈이다.