IV. 임대주택 또는 재건축소형주택의 건설계획

1. 임대주택의 건설계획
사업시행자는 임대주택의 건설계획을 포함한 사업시행계획서를 작성하여야 한다(법 제30조제5호). 국토해양부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율을 고시할 수 있다(법 제4조의2제1항).

 

1) 주택재개발사업의 임대주택=주택재개발사업조합은 건설하는 주택 전체 세대수의 17%이상을 임대주택으로 건설하며, 임대주택의 30%이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5%이상을 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설하여야 한다(정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율, 국토해양부 고시 제2009-551호, 2009. 8. 13).

 

2) 임대주택의 제외 또는 완화=다음의 경우에는 임대주택을 건립하지 아니할 수 있다.
①건설하는 주택 전체 세대수가 200세대 미만인 경우 ②도시관리계획 상 자연경관지구 및 최고고도지구 내에서 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우 ③일반주거지역 안에서 자연경관·역사문화경관 보호 및 한옥 보존 등을 위하여 7층 이하로 개발계획을 수립한 경우 ④‘항공법’및 ‘군사기지 및 군사시설 보호법’의 고도제한에 따라 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우.

 

정비구역 내에 학교용지를 확보하여야 하는 경우에는 시·도지사가 정하는 바에 따라 임대주택 세대수를 50% 범위 내에서 차감하여 조정할 수 있다. 이 경우 시·도지사는 차감하여 조정한 임대주택 세대수 이상을 인근 정비구역에서 확보해야 한다.

 

3) 임대주택의 부지확보 및 임대주택 건설계획 협의=사업시행자는 임대주택 건설계획에 임대주택의 부지확보 및 대지조성 계획을 포함하고, 임대주택 공급대상자 명부를 첨부하여 사업시행인가를 신청하여야 한다(서울시 조례 제21조제1항).

 

구청장은 사업시행자가 건설하는 임대주택 건설계획에 관하여 다음의 사항을 SH공사와 협의해야 한다(서울시 조례 제22조제2항).

 

①정비구역 안에 건설되는 임대주택 건축계획 ②임대주택 입주 대상자 명부 ③임대주택 건립비용 및 편입된 토지 조서.

 

4) 재개발임대주택 인수방법 및 절차 등=주택재개발조합이 주택재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택의 인수를 요청하는 경우 시·도지사 또는 시장·군수가 우선하여 인수하여야 하며, 시·도지사 또는 시장·군수가 예산·관리인력의 부족 등 부득이한 사정으로 인수하기 어려운 경우에는 국토해양부장관에게 주택공사등을 인수자로 지정할 것을 요청할 수 있다(시행령 제54조의2제1항). 재개발임대주택의 인수가격은 ‘임대주택법 시행령’ 제13조제5항에 따라 정해진 분양전환가격의 산정기준 중 건축비에 부속토지의 가격을 합한 금액으로 하며, 부속토지의 가격은 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로  감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다. 이 경우 건축비 및 부속토지의 가격에 가산할 항목은 인수자가 조합과 협의하여 정할 수 있다(시행령 제54조의2제2항).

 

재개발임대주택은 ‘임대주택법’ 제16조 제1항제4호의 매입임대주택에 대한 의무임대기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다(시행령 제54조의2제3항).

 

재개발임대주택의 인수계약 체결을 위한 사전협의, 인수계약의 체결, 인수대금의 지급방법 등 필요한 사항은 인수자가 따로 정하는 바에 따른다(시행령 제54조의2제4항).
5) 건축비의 산정=임대주택법 시행규칙 별표 1. ‘공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’중 건축비는 아래와 같다.

 

가. 건축비의 상한 가격은 국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)으로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용한다.

 

나. 철근콘크리트 라멘구조(무량판구조를 포함한다)로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 5%를 더한 금액으로 하고, 철골철근콘크리트구조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 10%를 더한 금액으로 하며, 철골조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 16%를 더한 금액으로 한다.

 

다. 주택사업자가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 표준건축비에 포함할 수 있다.

 

라. 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적[지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습ㆍ방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간을 말한다)는 제외한다]은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다.

 

마. 임대사업자는 임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되거나 감액되는 비용이 있는 경우에는 그 비용을 표준건축비에 추가하거나 표준건축비에서 감액할 수 있다.

 

바. 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다.

 

① 임대사업자가 발코니새시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용.
② ‘도서개발촉진법’ 제2조에 따른 도서지역에 건축하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 3.
③ ‘폐기물관리법’ 제15조에 따른 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비.
④ ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 별표 1 제3호의 비용.
⑤ 임대사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우 발코니 확장비용(①에 따른 비용은 제외한다).
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