주택재건축사업 중 정비구역지정 면적 중에 주택단지 이외의 부분이 정비구역에 포함되어 주택단지와 함께 정비구역으로 지정된 경우와 단독주택재건축처럼 처음부터 주택단지가 아닌 지역이 정비구역으로 지정된 경우에 조합설립동의율 계산은 어떻게 하여야 하는가요?

 

가. 법규정
주택재건축사업의 조합설립동의율에 관한 규정인 〈도시 및 주거환경정비법〉 제16조제2항, 제3항에는 아래와 같이 규정되어 있다.

 

 

② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.
③ 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 3분의 2이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

 

나. 주택단지외의 부분이 정비구역에 포함된 경우
위 조합설립동의율 중 〈도정법〉 제16조제2항에 관한 조합설립동의율 계산은 지난 호에서 설명을 드렸다. 그래서 이번에는 제16조제3항에 의한 동의율 계산을 드려야 하는데, 이 부분에 대한 설명은 쉽지가 않고 전문가라고 하더라도 계산을 하는데 틀리는 경우가 많이 있어 아래에서 상세하게 설명을 하도록 하겠다.

 

 

(1) 사업부지가 주택단지가 대부분이고 일부부분만 주택단지가 아닌 지역이 포함되어 함께 정비구역으로 지정된 경우
먼저 사업부지를 살펴볼 때 주택단지가 대부분이고 일부분만 주택단지가 아닌 지역이 포함되어 함께 정비구역으로 지정된 경우에 관하여 살펴보도록 하자.

 

 

예를 들어 A 부분이 주택단지이고 B부분이 주택단지가 아닌데 정비구역으로 지정될 때 A+B 부분이 함께 정비구역으로 지정된 경우이다.

 

이 경우는 주택단지부분인 A부분은 A부분만 계산하여 〈도정법〉 제16조제2항에 따른 동의율을 충족하여야 하고, B부분은 주택단지가 아니기 때문에 〈도정법〉 제16조제3항에 의한 동의율을 충족하여야 한다.

 

 

즉 A, B 부분 모두 각각의 동의율을 충족하여야만 조합설립동의율을 충족하였다고 볼 수가 있는 것이다.

그런데 만약에 B부분 속에 조그마한 주택단지가 있다면 어떻게 계산을 하여야 할까? 예를 들면 B부분이 대부분 단독주택들인데 그 중에 〈주택법〉에 따라 20세대가 넘게 건축된 C부분이 포함되어 있을 경우에는 어떻게 하여야 할까? C부분은 무시하고 B부분 전체에 대하여 〈도정법〉 제16조제3항에 의한 동의율을 충족하면 되는 것일까? 결론을 먼저 말하자면 B부분중 C부분은 〈도정법〉 제16조제2항에 의한 동의율을, B부분중 C부분을 제외한 나머지 B부분은 〈도정법〉 제16조제3항에 의한 동의율을 각각 충족하여야 한다. 이에 대하여 아래에서 자세하게 살펴보도록 하자.

 

 

(2) 단독주택(연립주택)등 재건축의 경우
단독주택재건축의 경우에는 그 사업구역 안에 단독주택들만 있는 경우도 있지만 많은 경우에 다세대 등 연립주택들이 포함되어 있는 경우가 있다.

 

 

(가) 단독주택만 있는 경우
만약에 전부 단독주택으로만 구성되어 있고 연립주택 등 공동주택이 없는 경우에는 그냥 〈도정법〉 제16조제3항이 정하는 대로 전체를 기준으로 하여 동의율을 계산하면 된다.

 

 

(나) 단독주택과 연립주택 등이 혼재해 있는 경우
사업구역내에 단독주택과 연립주택이 혼재해 있는 경우에는 동의율 계산이 까다롭다.

 

① 연립주택의 숫자가 주택단지의 개념에 포함되지 않는 경우
먼저 연립주택 등 공동주택이 있기는 하되 〈도정법〉상의 주택단지의 개념에는 해당되지 않는 경우에는 해당 지역 전체를 계산하여 〈도정법〉 제16조제3항에 의한 동의율을 충족하면 된다.

 

② 연립주택의 숫자가 주택단지의 개념에 포함되지 않는 경우
연립주택 등이 있을 경우에 그 숫자 등을 고려해 볼 때에 〈도정법〉상 주택단지의 개념에 해당될 경우에는 주택단지는 주택단지별로 〈도정법〉 제16조제2항에 의한 동의율을, 나머지 지역은 〈도정법〉 제16조제3항에 의한 동의율을 충족하여야 한다. 이 경우 글로 적기에는 쉬우나 실제 계산하는 방법이 쉽지 않기 때문에 실제의 경우에 어떤 식으로 계산을 하는지 항목을 바꾸어 설명을 하도록 하겠다.

 

 

다. 단독주택과 연립주택이 혼재해 있는 경우의 동의율 계산례
연립주택 등이 있을 경우에 그 숫자 등을 고려해 볼 때에 〈도정법〉상 주택단지의 개념에 해당될 경우의 계산례에 관하여 아래에서 그 예를 들도록 하겠다.

 

① 정비구역내에 집합건물과 단독건물이 혼재해 있는바, 집합건축물의 현황이 〈표1〉과 같다고 가정해 보자.

 

② 〈도정법〉 제2조제7호에 의하면 “주택단지라 함은 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성하는 일단의 토지로서 대통령령이 정하는 범위에 해당하는 일단의 토지를 말한다”라고 되어 있고, 〈도정법〉 시행령 제5조에 의하면 “주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 부대·복리시설로 건설한 일단의 토지”를 주택단지로 규정하고 있으며, 〈주택법〉 제16조, 〈주택법〉 시행령 제15조에 의하면 공동주택의 경우에는 20세대 이상을 주택단지로 규정하고 있다.

 

따라서 위 정비구역내에 있는 공동주택 중 같은 날 같은 사업계획승인에 따라서 20세대 이상으로 건축한 공동주택은 834-4번지 상의 A동, 137외 1번지 상의 가동·나동, 139-1번지 상의 서초연립, 242-2외 2번지 상의 동일연립 1동·2동·3동만이 주택단지라고 할 수 있다.

 

③ 따라서 위 조합의 정비구역내에 있는 건축물을 ‘주택단지’의 개념에 속하는 공동주택과 ‘주택단지외’의 범위에 속하는 공동주택 및 단독주택으로 구별하여 현재 상태의 동의율을 계산해 보기 위하여 주택단지를 구별해 보면 〈표2〉와 같이 4개의 주택단지가 위 정비구역내에 있음을 알 수 있다.

 

그래서 〈표2〉 사업구역내의 조합설립동의율을 계산하기 위하여는 주택단지 ①~④의 경우에 △주택단지①은 주택단지①대로 △주택단지②는 주택단지②대로 각각 〈도정법〉 제16조제2항에 의한 동의율을 충족하여야 한다. 즉, 주택단지 ①~④를 합쳐서 1개의 주택단지로 보고 〈도정법〉 제16조제2항에 의한 동의율을 충족하면 되는 것이 아니라, 각각 별개의 주택단지로 보고 각각 〈도정법〉 제16조제2항에 의한 동의율을 각각 충족하여야 할 것이다.

 

그리고 〈표2〉의 주택단지를 제외한 나머지 세대 전부를 합하여 별개의 부분으로 보아 이 부분은 〈도정법〉 제16조제3항에 의한 동의율을 충족하야야 하는 것이다.

 

따라서 각각의 동의율을 예를 들면  △주택단지①의 경우 전체구분소유자의 91% 및 토지면적 91%의 토지소유자의 동의를, △주택단지②의 경우에는 전체구분소유자의 97% 및 토지면적 97%의 토지소유자의 동의 및 각 동별(동이 가동, 나동 2개이기 때문임) 구분소유자의 85% 및 토지면적의 84%의 토지소유자의 동의를… 등으로 각 주택단지별로 동의율을 산정해 주어야 하고, 나머지 주택단지외의 경우에는 “총 소유자 149명중 126명이 동의하여 84.56%의 동의율을 보였으며, 토지면적으로 계산하면 총 토지면적의 78.84%가 동의”라는 식으로 표기를 해 주면 될 것이다.
(현)경기도, (전)국토해양부 고문변호사
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