정비사업조합이 관리처분계획인가를 득하면 조합원들은 이주를 개시하게 된다. 그런데 조합원 중 1명이 그의 주택에 대하여 수인에게 임대(전세)를 준 후 다액의 임대보증금을 받아 이를 반환하지 아니 함으로서 임차인이 이주를 못하고 있는 경우 조합에서 그 임차인에게 임차보증금을 반환하여 재건축사업을 촉진할 수 있을지가 문제된다.
도시정비법 제44조를 살펴보면 정비사업의 시행으로 인하여 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지한 후 전세금ㆍ보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있도록 규정하고 있다.
따라서 조합은 임차인이 임차보증금을 청구할 경우 임차보증금을 지급할 의무가 있다. 조합은 임차인에게 임차보증금을 지급하고 당해 토지등소유자에게 구상할 수 있으며, 구상이 되지 아니할 경우 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있으며, 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력이 있다.
이와 같이 압류한 권리에 대해서는 도시정비법이 저당권과 같은 물권적 효력(우선변제권 등)을 특별히 인정하고 있지만 압류대상 부동산을 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물로 한정함으로써 조합의 권리확보에 많은 문제점이 발생할 수 있다.
토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물은 이주, 철거, 준공까지 약 5년 정도의 기간 및 절차를 거쳐 이전고시가 확정되는 것이며, 이전고시에 따른 소유권보존등기를 완료한 후에야 비로소 압류가 가능하게 된다.
또한 소유자가 가지고 있었던 구 토지 또는 건축물의 등기상 근저당권, 가압류, 가처분 등 제한물권은 소멸되지 아니한 채, 그 권리 그대로 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물에 우선적으로 이전된다.
만일 이주 및 등기까지 5년여 사이에 토지등소유자가 구토지 또는 건축물에 근저당권, 가등기 등을 설정등기해 놓는다면 그 권리들이 조합의 압류보다 선순위로 등기되어 우선권이 있으므로 조합이 준공 후 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물에 압류처분을 했다 하더라도 우선변제순위에 밀려 채권을 변제받지 못하는 경우들이 종종 발생한다.
도시정비법 제44조의 조문상 압류대상 부동산을 “토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물”이 아닌 “토지등소유자가 소유하고 있는 당해 대지 또는 건축물”이라고 하였더라면, 조합의 권리보호에 진일보 접근할 수 있을 것인데 입법적 미비로 조합의 채권확보에 미흡한 부분이 있다.
조합으로서는 이러한 피해를 방지하기 위하여 토지등소유자를 찾아 임차보증금 지급시 당해 토지 또는 건축물에 근저당권설정을 해야 한다. 따라서 조합은 임차보증금을 반환받지 못한 임차인에게 임차보증금을 반환하여 속히 이주를 시켜 재건축사업을 촉진할 수 있다.
