박순신
이너시티 대표이사
전국적으로 재개발·재건축사업에 대한 바람이 일기 시작한 것은 지난 2006년부터 광역시와 대도시에서 수립된 ‘2010 도시·주거환경정비기본계획’ 이후로 특히, 2007년과 2008년에는 수도권의 대도시와 지방광역시에서도 많은 재개발·재건축 추진위원회가 구성되었습니다.
이렇게 구성된 추진위원회는 정비계획 수립과 구역지정을 받아 일부는 조합설립인가를 받고, 일부 사업장은 조합설립인가를 받지 못하고 구역지정만 완료된 상태인 곳도 적지 않습니다.
도시·주거환경정비기본계획에서 정한 정비예정구역이 정비구역으로 지정받은 비율이 지자체마다 차이가 있지만 전국적으로 보면 그렇게 높지 않은 채 20%도 넘지 않은 것으로 알려지고 있습니다.
뿐만 아니라 도시·주거환경정비기본계획에서 정비예정구역으로 지정되면서 예정구역에 포함된 지역의 토지등소유자들 중 일부는 금방 정비사업이 추진되는 것으로 오해를 하기도 하고, 또 한편으로는 정비사업과 관련된 여러 업체들이 적극적으로 수주를 위해서 추진위원회 구성을 직·간접적으로 지원하여 시작한 곳도 적지 않다는 것도 이미 알려진 사실입니다.
이렇게 시작된 정비사업이 구역지정이 완료되는 시기인 2009년부터 세계금융 위기와 전국적인 부동산침체가 겹치면서 분양가 하락과 분양률 저조 그로 인한 수익성 저하로 정비사업이 중단되는 사례가 늘어나고 있는 것입니다.
이렇듯 정비사업 시작 무렵의 시장환경과 오늘의 시장환경의 차이, 그리고 지방정비사업의 토지등소유자의 정비사업에 대한 막연하게 높은 개발이익이 현실적으로 가능하지 않다는 사실의 인지 등으로 정비구역에서는 주민간 갈등과 집행부에 대한 원망 등이 한꺼번에 터지나오고 있고, 이로인해 정비사업이 침체로부터 쉽사리 벗어나지 못할 것이라는 인식이 널리 확산되고 있습니다.
정비사업의 지연과 사업 중단은 사업을 추진해오던 추진위원회 또는 조합집행부뿐만 아니라 토지등소유자 개개인에게도 적지 않은 부담과 함께 현실적으로 재산권 행사에 제약을 가하고 있습니다.
즉, 정비구역 지정이 되고 나면 〈도시 및 주거환경정비법〉 제5조에 따라 건축제한(신축, 증축 등)이 되는데, 지연되고 중단된 정비사업구역에서 주민 스스로 집을 고치거나 새로 신축하고자 하는 것 자체를 하지 못하도록 하고 있어서 이 또한 많은 민원과 개인의 재산권제한이라는 문제를 야기하고 있습니다.
조합이나 추진위원회는 시공사 등으로부터 대여받아 운영하던 사무실 운영비도 중단되어 사무실 운영에도 심대한 차질을 빚는 등 어려움에 노출되어 있으며, 여기에 더해 토지등소유자들로부터는 ‘사업이 중단되어 있는데 무슨 추진위원회며 조합이냐’는 원성에도 시달려야하는 이중고를 겪고 있는 것이 현실입니다.
정비사업을 시작하여 추진위원회 구성이나 구역지정 또는 조합설립인가를 마쳤음에도 불구하고 시장상황 등으로 사업이 진척되지 않을 경우에 제도적으로 아무런 대책이 없어서, 토지등소유자의 자유로운 재산권행사를 제약하는 것이 바람직하지 않을 수 있어 이점에 대한 제도적인 보완이 필요하다 할 수 있습니다.
우선 정비구역지정 이후 많은 시간이 경과되었음에도 불구하고 조합설립을 받지 못한 사업구역에 대한 대책이 필요하다고 할 수 있습니다.
이런 구역은 주로 지방도시에서 나타나고 있으며, 주민 부담금의 과다가 예상되거나, 분양성에 심각한 우려가 있어 토지등소유자의 동의를 조합설립에 필요한 만큼 얻을 수 없는 구역들을 꼽을 수 있습니다.
이런 구역에서는 토지등소유자 개인 스스로 집을 고치거나 혹은 아예 새로 신축하는 행위 등 일체의 건축행위가 제한되고 있어, 재개발만을 바라보면서 무작정 기다리고 살기에는 주거환경이 너무 불량한 실정입니다. 따라서 새로 짓겠다는 것을 제한하는 것이 합리적이지 않다는 민원이 이어지고 있습니다.
그리고 조합설립인가를 받았다고 하더라도 사업시행인가나 관리처분 등 다음 단계의 일이 전혀 진척되지 않으면서 위와 같은 문제가 발생하는 구역들에 관한 것입니다. 이 경우에도 조합설립인가와 사업시행인가 등 사업이 더 추진되기는 했으나 언제 사업이 정상화 될 것인지, 토지등소유자의 부담금은 얼마나 줄어들 수 있는지, 아무런 기약이 없는 사업장이 생기고 있다는 것입니다.
위와 같은 사업에서는 토지등소유자 개인의 주택을 개선하는 일이 불가능하기도 하지만, 재개발이 된다는 것으로 인해 고쳐야 할 주택도 고치지 않아 더욱더 지역이 피폐해지고 노후화가 가속화되어 주거환경이 열악해 지는 악순환 고리에 빠져 든다는 것입니다.
뿐만 아니라 사업추진은 장담할 수 없는데 추진위원회와 조합사무실 등을 운영하기 위하여 지속적으로 비용이 투입되어야 하는 것과 설령 중단하고 싶어도 기 투입된 비용에 대한 처리 방안이 마땅치 않다는 문제를 가지게 된다는 것입니다.
이런 문제를 해결하기 위해서는 정비구역 지정이 있은 후 일정기간이 지나고도 조합설립인가나 사업시행인가를 받지 못하는 구역에 대해서는 법적으로 구역지정의 해제를 심각히 검토해 보아야 할 때라고 판단됩니다. 구역지정이 해제된다면, 주민들 스스로 집을 고치기도 하고 새로 집을 지을 수 도 있어서 막연히 재개발을 기다리면서 환경이 악화되는 악순환을 끊을 수 있지 않을까 합니다.
또한 기존에 투입된 비용에 대해서는 대여자나 투자자 입장에서도 과연 슬기로운 해결책이 있는지 고민해야 할 뿐만 아니라 집행부에서 이점에 대해서 어떻게 해결할 것인지 고민해야 할 때가 되지 않았나 생각해봅니다. 투자자 입장에서는 사업실패에 따른 손실 처리가 불가피할 수 있을 것이고, 자금을 대여한 기업의 입장에 본다면 이 또한 언제 가능할지 모르는 사업을 붙들고 있는 것이 과연 올바른 해결책인지 곰곰이 생각해 볼 때입니다.
만약 공공에서 이런 비용에 대해서 구역지정 해제와 동시에 일부 지원하는 것도 제도적인 측면에서 도입가능한지 다각적으로 검토해 볼 필요도 있을 것입니다. 이 문제를 해결하기 위하여 지혜를 모아야 할 때입니다.
