김향훈
변호사(법무법인 율전)
재건축사업의 경우에는 〈도시 및 주거환경정비법〉 제12조에서 안전진단을 실시해야 하는 것으로 규정하고 있으나 재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 그러한 규정이 없습니다. 다만 〈도정법〉 시행령 제10조제2항에서는 정비계획 수립시 주민 또는 산업의 현황 등 7가지 항목을 조사해야 한다고 규정하고 있으므로 이러한 조사는 반드시 거쳐야 할 것입니다.
1. 도정법 시행령 제10조제2항의 현황조사의무
〈도정법〉 시행령 제10조제2항은 ‘정비계획의 수립대상지역’이라는 제목하에 제2항에서 “②시장·군수는 정비계획을 수립하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 조사하여 별표1의 요건에 적합한지 여부를 확인하여야 하며, 정비계획을 변경하고자 하는 경우에는 변경내용에 해당하는 사항을 조사·확인하여야 한다”고 규정하고 있습니다.
이어서 위 조항에서는 조사·확인해야 할 항목으로 “1.주민 또는 산업의 현황 2.토지 및 건축물의 이용과 소유현황 3.도시계획시설 및 정비기반시설의 설치현황 4.정비구역 및 주변지역의 교통상황 5.토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황 6.정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견 7.그밖에 시·도조례로 정하는 사항”을 열거하고 있습니다.
위 제7호에 따라 각 시·도조례에서는 ‘건축물의 허가유무 및 노후·불량 현황’ 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
그러므로 비록 안전진단의무가 없는 재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에도 위와 같은 현황조사 의무가 있는 것은 명확하다 하겠습니다. 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 하는 지방자치단체는 위와 같은 사항을 조사·확인하고 내부 승인서에 그와 같은 조사·확인 근거를 남겨두어야 할 것입니다.
2. 조례 무효를 이유로 한 정비구역 지정취소 소송의 빈발
지난 2008년 수원지방법원에서 안양 냉천지구와 새마을지구의 주거환경정비구역 지정처분취소판결을 내린 이후 정비조례의 무효를 이유로 한 정비구역지정취소 소송이 빈발하고 있습니다.
〈도정법〉 제2조제3호에서는 노후·불량건축물의 개념정의를 하면서 ‘철거가 불가피한 건축물일 것’ 등의 요건을 규정하고 있고 시행령 제2조와 제10조 및 별표1에서는 정비계획수립 대상구역의 요건을 열거하고 있습니다.
그런데 각 시·도조례에서 이러한 상위법의 요건을 완화하여 단지 대장을 기준으로 하여 20년만 경과하면 노후·불량건축물인 것으로 보고 이러한 노후·불량건축물이 40% 또는 50%만 넘으면 정비구역 지정을 할 수 있는 것으로 보고 있습니다.
그런데 이러한 조례의 규정은 상위법의 위임범위를 일탈하여 독자적으로 지정요건을 정하고 있으므로 무효이며 이에 근거한 정비구역 지정처분은 취소대상이라는 판결이 잇따라 나오고 있는 것입니다. 지난 4월에는 수원지방법원 제1행정부에서 “이러한 조례는 무효가 아니다”라는 판결을 한 바도 있지만 아직 대법원의 판례가 나오지 않은 상황이므로 결론이 나지는 않은 상황입니다.
3. 소송에 대비한 조사·확인 의무의 이행 필요성
이러한 판결이 타당한지 아닌지에 대하여는 현재 격렬한 논쟁이 벌어지고 있고 각급 법원에 소송이 다수 제기된 상태입니다. 필자가 보기에는 현재 지자체들의 정비조례 중 정비구역 지정요건에 관한 조항들은 단순히 노후·불량건축물의 비율, 호수밀도, 접도율 등만으로 정비구역을 지정할 수 있게 함으로써 상위법의 위임취지를 충실히 고려하지 않은 문제점이 있다고 보여집니다.
지방자치단체로서는 일단은 조례를 따를 수밖에 없는 현실이므로 일단 조례대로 처분을 하되 조례가 무효로 판단될 경우에 대비하여 상위법인 〈도정법〉과 시행령 별표1의 취지를 충실히 고려하고 아울러 〈도정법〉 시행령 제10조제2항에 따른 현황조사 의무를 매우 충실히 이행해야 할 것입니다.
특히 위 조항에 따라 각 시·도조례가 대체로 조사대상으로 규정하고 있는 ‘건축물의 허가유무 및 노후·불량현황’ 등에 관한 사항을 조사하여 근거를 남겨두는 것이 소송에 대한 대비책이 될 것입니다.
〈문의 : 02-3487-1887〉
