조합을 설립하기 위헤사는 조합설립동의서를 징구하여 법이 정하는 조합설립동의율을 충족한 다음 조합창립총회를 개최하고 조합설립인가를 받아야 한다. 이번호부터 각 정비사업별로 조합설립동의율은 어떻게 되어 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠다. 첫번째 순서는 재개발, 도시환경정비, 공동주택 재건축이다.

 

〈도시 및 주거환경정비법〉(이하 ‘도정법’이라고 함)이 규정하는 정비사업에는 ①주거환경개선사업 ②주택재개발사업 ③주택재건축사업 ④도시환경정비사업 등 4가지 사업이 있다(도정법 제2조).

 

위 4가지 사업 중에 토지등소유자들이 조합을 설립하여 사업을 진행할 수 있는 것은 3가지로서 ‘②주택재개발사업 ③주택재건축사업 ④도시환경정비사업’의 경우에만 가능하다.

 

주거환경개선사업은 시장·군수 또는 주택공사등이 사업시행자가 되어 사업을 시행한다. 또 도시환경정비사업은 조합을 설립하지 않고 토지등소유자가 직접 사업을 시행할 수가 있다.

 

따라서 ‘②주택재개발사업 ③주택재건축사업 ④도시환경정비사업’의 경우에 조합을 설립하기 위하여는 어떤 동의율을 충족하여야 하는지를 살펴보도록 하겠다.

 

 

가. 법규정
주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다. 〈도정법 제16조제1항, 개정 2007.12.21, 2008.2.29, 2009.2.6, 2010.4.15〉

 

1. 정관
2. 국토해양부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도 조례로 정하는 서류
 (도정법 제16조제1항)
 
나. 토지등소유자와 토지소유자의 차이
위 내용을 요약하면 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 조합설립동의율이 동일한데 “토지등소유자의 3/4이상＋토지면적의 1/2이상의 토지소유자”의 동의를 얻어야 하는 것이다.

 

여기서 유의할 점은 앞의 문구는 ‘토지등소유자’라고 되어 있고, 뒤의 문구는 ‘토지소유자’라고 되어 있는 점이다. ‘토지등소유자’와 ‘토지소유자’는 엄격히 구분되는데 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 ‘토지등소유자’는 “정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자”를 의미하고(도정법 제2조제9호), ‘토지소유자’는 표현그대로 토지를 소유한 자를 의미한다.
 

다. 동의율 계산 사례
예를 들어 계산을 해보자. 정비구역안에 ‘토지 및 건축물’을 모두 소유하고 있는 자가 100명, 토지만을 소유한 자가 20명, 건축물만을 소유한 자가 10명이라고 가정을 하자. 이렇게 되면 토지등소유자가 총 130명이 된다.

 

조합설립을 하기 위하여는 “토지등소유자의 3/4이상＋토지면적의 1/2이상의 토지소유자”의 동의를 얻어야 하기 때문에 총 130명 중 3/4이상의 동의를 얻고 그것이 토지면적으로 계산할 때 토지면적의 1/2이상이 되어야 한다.

 

위의 예에서 간혹 ‘토지 및 건축물’을 모두 소유한 자 100명을 각각 구분하여 토지소유자 100명, 건축물소유자 100명으로 나누어 분류한 다음 ‘토지소유자 120명(토지 및 건축물을 소유한 자 100명＋토지만을 소유한자 20명), 건축물소유자 110명(토지 및 건축물을 소유한 자 100명＋건축물만을 소유한자 10명)’으로 계산한 뒤, 총 230명중 3/4이상을 얻는 것으로 계산하는 경우가 있는데, 이렇게 하면 동의율이 이상하게 계산될 수 있다.

 

예를 들어 위의 예에서 토지 및 건축물을 모두 소유한 자중 80명이 동의하고 토지만을 소유한 자 중에서 15명, 건축물만을 소유한 자 중에서 7명이 동의하였다고 가정해보자. 첫 번째 방법에 의하여 계산하면 이는 총 102명(80명＋15명＋7명)이 동의하여 총 130명을 기준으로 78.4%의 동의율이 된다. 그러나 두 번째 계산방법으로 하면 총 숫자는 230명이 되고 동의자수는 ‘80명＋80명＋15명＋7명=182명’이고 총원 230명 대비 동의율은 79.1%가 된다.

 

그런데 〈도정법〉 시행령 제28조제1항제1호의 다항을 보면 “1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것”으로 규정되어 있다. 때문에 토지 및 건축물을 같이 소유한 자는 토지 따로, 건축물 따로 계산하여 2인으로 계산할 것이 아니라 토지 및 건축물을 소유한 자 1인으로 계산하는 것이 타당하다고 본다.

 

 

가. 법규정
① 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다(도정법 제16조제2항).

 

② 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 3분의 2이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.(도정법 제16조제3항)

 

 

나. 사업부지가 주택단지만으로 되어 있는 경우
먼저 첫 번째로 사업부지가 주택단지만으로 되어 있는 경우의 동의율을 계산해 보기로 하자.

 

(1) 주택단지의 개념
먼저 ‘주택단지’라고 함은 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다(도정법 제2조제7호).

 

가. ‘주택법’ 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지.
나. 가목에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지.
다. 가목에 따른 일단의 토지 2이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지.
라. 제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지.
마. ‘건축법’ 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지.

어느 경우에 하나의 주택단지에 해당하는지 여부는, 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성 사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지 여부에 의해 결정된다(대법원 2010.4.8. 선고 2009다10881 판결). 현행 〈주택법〉에서는 공동주택의 경우 20세대 이상의 경우에 〈주택법〉에 의한 사업계획의 승인을 받도록 규정되어 있다.

 

 

(2) 동의율 계산방법
① 각 동별 동의율=먼저 각동별의 동의요건을 보면 “주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)”라고 규정되어 있다.

 

따라서 복리시설(상가)의 경우에는 1개의 주택단지 안에 여러 곳에 분산되어 여러 개의 건물로 구성되어 있다고 하더라도 그 전체를 1개의 동으로 계산한다. 예를 들어 정문에 1개 상가건물이 있고 총 20명의 소유자가 있고, 또 후문에 상가가 있는데 5명의 소유자가 있고, 단지 중앙에 상가가 있으며 10명의 소유자가 있다고 가정하자. 이 경우에 각 동별 동의율은 ‘정문상가 소유자의 2/3＋후문상가 소유자의 2/3＋중앙상가 소유자의 2/3’의 동의율을 얻어야 하는 것이 아니라, 위 상가 3개를 전부 합하여 1개동으로 보고 그 소유자들을 전부 합친 35명에 대하여 2/3동의율을 얻으면 되고, 이것이 토지면적의 1/2이상이 되면 되는 것이다.
그리고 공동주택의 어느 1개동의 소유자가 5인 이하가 될 경우에는 그 동은 별도의 각 동별 동의율을 계산하지 않고 제외하되 전체 동의율의 숫자에는 포함을 시켜야 한다.

 

예를 들어 1동은 소유자가 10명, 2동도 소유자가 10명, 3동은 소유자가 5명인 경우가 있다고 가정하자. 그러면 각 동별 요건은 1동과 2동만 갖추면 되고 3동은 각 동별 요건을 갖추지 않아도 되는 것이다. 다만 3동의 5명의 소유자들은 아래에서 설명하는 전체 구분소유자의 동의율에는 포함이 된다.

 

② 전체구분소유자의 동의율=주택단지 안의 전체 동의율에 관하여는 ‘주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의’를 얻어야 한다.
즉, 주택단지 안의 전체 구분소유자들이 몇 명인지를 계산해 보고 그중 동의한 자의 숫자를 계산하여 위와 같은 동의율을 충족하여야 하는 것이다.

 

예를 들어 위와 같이 1동은 소유자가 10명, 2동도 소유자가 10명, 3동은 소유자가 5명인 경우에는 전체구분소유자의 숫자가 25명이 되고 그중 3/4이상의 동의와 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의를 받으면 되는 것이다.

 

위의 경우에 만약에 A라는 사람이 1동과 2동에 각각 1개씩의 아파트를 소유하고 있다면 이는 1인이 여러 개의 구분소유권을 가지게 되면 토지등소유자를 1인으로 계산하도록 규정되어 있으므로(도정법시행령 제28조제1항제2호) 총 구분소유자의 숫자는 25인이 아니라 24인이 될 것이다.

 

단독주택재건축의 조합설립동의율과 공동주택과 단독주택 등이 섞였을 경우의 조합설립동의율에 관하여는 다음호에 게재하도록 하겠다.
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