박순신
이너시티 대표이사
재개발·재건축사업을 시행하면서 많은 영향력을 행사할 뿐만 아니라 실제적인 인·허가권을 가지고 있는 사람이 바로 지방자치단체장입니다. 그래서 선거 공약으로 정비사업의 추진과 지원 또는 재검토 등을 하겠다고 나름대로 공약을 하고 선거에 당선되는 분들도 많은 것이 사실입니다.
하지만 재개발·재건축사업에 대한 깊은 성찰과 철학이 없이 부동산 개발이라는 측면에서만 바라보고 있는 시각이 적지 않아 한편으로 우려스러운 면이 없지 않습니다.
지방자치단체장으로서 새로운 임기를 시작하는 분들이나 해당 지자체에서는 재개발·재건축사업의 중요한 역할을 되짚어 보고 재개발·재건축사업 지원을 통해 어떤 이득을 얻을 수 있는지에 대해 생각해 보았으면 합니다.
전국적으로 재개발·재건축사업이 원활히 추진되는 지역은 많지 않습니다. 서울시와 경기도 일부 지역에서만 사업이 추진되고 토지등소유자의 기대 또한 높은 것이 사실입니다. 서울과 경기도 일부를 제외한 전국 대부분의 지역에서는 재개발·재건축사업이 실제로 추진되는 곳이 손으로 꼽을 정도입니다. 그 동안 여러 차례에 걸쳐 지방 정비사업에 대한 몇 가지 의견을 피력한 바 있습니다만 좀 더 넓은 시각으로 바라볼 때가 되지 않았나 합니다.
재개발·재건축사업이 무조건 모든 지역과 모든 사업장에서 잘 될 수는 없을 것입니다. 다만 정책적인 요인이 정비사업의 추진에 부정적인 영향을 미치고 있다면 그런 문제는 이제 해결해야 할 것이라고 생각 합니다.
전국적으로 기성시가지의 재개발·재건축사업과 도시 교외지역의 신도시(도시개발이나 대규모 택지조성사업 등을 모두 포함합니다) 개발을 동시에 추진하여 두 사업 모두 성공적으로 추진될 수 있는 곳은 아마도 서울시를 제외하고는 없을 것입니다. 즉, 도시 외곽에서 지속적으로 개발되는 신규택지가 기성시가지의 쇠퇴한 지역을 활성화시키는 재개발·재건축사업의 가장 큰 경쟁상대라고 할 수 있습니다.
왜냐하면 우리는 이미 순인구 증가시대를 지나 이제 곧 순인구 감소시대로 접어들기 때문에 지속적인 도시 팽창은 필연적으로 기성시가지 혹은 경쟁력이 약한 지역의 인구를 감소시키는 결과를 수반하게 되는 인구 구조를 가지게 되었기 때문입니다.
어느 도시의 기성시가지를 재개발사업을 통해 살기 좋은 지역으로 정비하고자 한다면 교외에 새로 개발하는 택지개발사업을 더 이상 해서는 안 되는 시기가 되었다는 것입니다. 그만큼 많은 인구를 확보할 여력이 크지 않기 때문입니다.
보다 더 큰 사회적인 측면에서 지자체장은 ‘쇠퇴한 기성시가지를 활성화 시켜 도시의 정체성를 유지할 것인가’ 아니면 ‘신규택지 개발을 통해 쇠락하는 기성시가지를 더욱 슬럼화 시킬 것이가’라는 담론과, 이 문제를 도시와 인간에 대한 깊은 철학적인 시각으로 바라보아야 할 것입니다.
하지만 아쉽게도 이번 지방선거에서도 많은 당선자와 입후보자들이 새로운 도시개발을 공약으로 내세운 경우가 적지 않아 재개발·재건축시장은 부동산침체라는 경제적인 요인 이외에도 신도시나 새로운 택지와의 경쟁을 지속적으로 하여야 하는 이중 삼중의 험난한 과정에 있습니다.
새로운 도시조성은 저비용과 신속한 사업추진, 그리고 단기간에 성과를 낼 수 있다는 장점이 있어 지자체나 국가 그리고 공공에게는 커다란 유혹이 아닐 수 없습니다. 하지만 아랫돌 빼내어 윗돌로 쓴다면 무슨 의미가 있겠습니까? 어려운 지자체의 재정형편으로 신도시 조성사업을 하면서 재정에 부담만 가중시키는 사업은 이제는 심사숙고 할 필요가 있습니다.
기성시가지의 재개발·재건축사업을 통해서도 늘어나는 인구를 감당할 수 없는 도시가 있다면 당연히 신도시를 개발하거나 새로운 도시개발을 통해 택지를 공급하여야 하는 것이 당연합니다. 그렇지 않다면 재개발·재건축사업을 통해 침체한 기성시가지의 정비사업을 우선 추진하는 것이 중요하고 우선되어야 할 것입니다.
신도시 개발은 아니지만 수도권에서는 요즘 재개발·재건축사업의 가장 큰 경쟁상대가 보금자리 주택건설 사업입니다. 경기도내에서 재개발사업을 추진하는 도시인근에 보금자리 주택을 통해 정부가 저가의 주택을 대량으로 공급하는 것은 뉴타운이나 재개발사업을 통해 정비를 추진하는 기성시가지의 재생사업에 심대한 타격을 줄 가능성이 아주 높은 정책이라 할 수 있습니다.
보금자리 주택을 통해 집 없는 서민들에게 양질의 주택을 저렴하게 공급하는 것에 대한 가치가 작지 않겠지만 쇠퇴한 시가지의 재개발조합원과 세입자의 주거환경을 개선하고 쾌적하게 살 수 있도록 지원하는 정책도 그 사회적 가치가 저평가 되어서는 안될 것입니다.
만일 보금자리 주택을 도심내의 쇠퇴한 지역 즉, 뉴타운지역이나 재개발구역과 연계하여 추진한다면 기성 도심의 활성화와 정부가 추진하는 저렴한 주택의 공급이라는 정책이 동시에 작동할 수 있는 그래서 시너지 효과를 발휘토록 하는 방법도 좋은 대안이 될 수 있을 것입니다.
정부에서는 도심내의 정비사업에 용적률과 기반시설비용 및 도시 저소득층을 위한 주택건립에 대한 정책적·재정적 지원을 하고, 토지등소유자는 신속한 사업을 통해 주택을 공급하면 둘 모두가 상생하는 제도가 될 수 있을 것입니다. 굳이 그린벨트에 신도시를 조성하는 방법만이 최선의 방법은 아니라는 것입니다.
새로운 임기를 시작하는 단체장과 지방정부에서는 국가 정책과 정비사업이 시너지 효과를 발휘할 수 있도록 제도개선과 행정지원에 적극 나서 주기를 기대합니다.
