1. ‘주택단지 내’에 토지 또는 건축물만 소유하고 있는 자의 경우-최고 불필요
대법원(2008.2.29. 선고 2006다56572) 판결에서는 “주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자는 ‘토지등소유자’에 해당하지 않아 ‘조합원’의 자격이 없을 뿐 아니라 〈도시 및 주거환경정비법〉 제16조제2항, 제3항 소정의 조합 설립 동의의 상대방이 되지도 아니한다”고 보았습니다.

 

그리고 “조합설립 동의의 상대방이 되지 아니하는 자는 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로 이러한 자에 대한 최고 절차를 거치지 않았더라도 그 매도청구가 위법하다거나 무효로 된다고 할 수 없다”고 판시했습니다.

 

또한 위 판례에서는 “최고절차가 필요하지 않은 경우에는 조합설립등기를 마친 때로부터 2월 이내에 매도청구를 할 수 있다”고 보았는데 매도청구 소송제기 가능기간의 종료일이 일찍 도래하므로 조합에게 오히려 불리해집니다.

 

2. ‘주택단지가 아닌 지역’안에 있는 토지 또는 건축물만 소유하고 있는 자의 경우-최고 필요
최근 대법원(2010.5.27.선고 2009다95516) 판결에서는 “주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 재건축조합이 조합 설립 인가를 받기 위해서는 〈도정법〉 제16조제3항에 따라 ‘주택단지가 아닌 지역’ 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자 등의 동의를 얻어야 하므로, 이러한 자들은 최고 절차에 대하여도 법률상 이해관계를 가진다. 그러므로 재건축조합이 이들에 대하여 매도청구를 함에 있어서는 최고 절차를 거쳐야 한다”는 취지로 판시했습니다.

 

이렇게 보면 매도청구 소제기 가능기간은 최고에 대한 회답기간(2개월)의 종료일로부터 다시 2개월이 종료하는 날까지입니다. 소송을 제기하는 조합의 입장에서는 소제기 가능기간이 위 1항의 경우보다 뒤늦게 종료하므로 유리해집니다.

 

3. 대법원(2010.5.27.선고 2009다95516) 판결의 오류
대법원(2010.5.27.선고 2009다95516) 판결이 ‘주택단지 내’에 토지 또는 건축물만 소유한 자와 ‘주택단지가 아닌 지역’안에 토지 또는 건축물만을 소유한 자를 다르게 취급한 이유는 후자는 〈도정법〉 제16조제3항에 따라 조합설립인가를 위한 동의의 상대방이 되므로 최고에 대한 법률상 이해관계를 가진다고 봤기 때문인 것으로 판단됩니다.

 

그러나 최고에 대한 법률상 이해관계를 ‘조합설립 동의의 상대방이 되느냐의 여부’로 본 것은 잘못입니다. ‘주택단지가 아닌 지역’안에 토지 또는 건축물을 소유한 자는 조합이 설립된 이후에 최고를 받고 조합설립에 동의를 하든 안하든 조합원자격을 얻을 수 없기 때문입니다.

 

주택단지 내이든 주택단지 밖이든 토지 또는 건축물만 소유한 자는 〈도정법〉 제2조제9호 나목(2)에 따라 모두 ‘토지등소유자’가 되지 못하며, 주택단지 밖의 이러한 소유자는 조합설립에 동의하더라도 조합원자격을 얻지 못하고 (도정법 제19조제1항), 〈도정법〉 제39조제2호에 따라 매도청구를 당하여 소유권을 박탈당할 운명이라는 점에서 최고를 받든 안받든 법적인 운명이 달라지지 않습니다. 이들이 최고를 받고 조합설립에 동의의 의사표시를 하더라도 조합원으로 가입시켜 주는 것도 아니기 때문입니다.

 

대법원(2010.5.27.선고 2009다95516) 판결이 이러한 오류를 범한 이유는 종전의 대법원(2008.2.29. 선고 2006다56572) 판결의 이유 중 “주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 조합 설립 동의의 상대방이 되지 아니하는 피고는 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉 제48조제1항에서 규정한 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로~”라는 문장에 집착하여 최고절차에 대한 법률상 이해관계를 오직 조합설립 동의의 상대방이 되느냐의 여부로 판단했기 때문이 아닌가 생각됩니다. 최고에 대한 법률상 이해관계는 최고를 받고 동의를 함으로써 ‘조합원 자격’을 얻게 되는지 여부에 따라 판단해야 한다고 생각됩니다.

 

4. 조합의 대응책 및 매도청구제도의 문제점
위와 같은 판례의 문제점에도 불구하고 조합의 입장에서는 주택단지 안이든 밖이든 토지 또는 건축물만 소유한 자에 대하여는 일단 모두에 대하여 최고를 하고 조합설립 등기일로부터 2개월 내에 매도청구 소송을 제기하여 두는 것이 안전할 것입니다.

 

매도청구제도는 사업계획이 구체화될 수 없는 조합설립 직후에 이루어진다는 점에서 그 제기시기가 너무 빠르다는 문제가 있으며, 집합건물의 구분소유권 및 대지권을 가진 자가 아닌 토지 또는 건축물만 소유한 자에게도 확장·적용되고 있는 것도 문제입니다. 그에 덧붙여 위와 같이 주택단지 안과 밖을 또다시 차별하는 것은 더더욱 문제가 있다고 생각됩니다. 
 〈문의 : 02-3487-1887〉