정비사업은 공공관리제도를 도입하면서 새로운 전기를 맞이하고 있습니다. 공공관리에 대한 기대와 우려가 혼재하고 있는 상태에서 서울시를 비롯한 지방자치단체에서는 공공관리제에 대한 조례제정에 박차를 가하고 있습니다.

 

〈도시 및 주거환경정비법〉으로 도입된 공공관리제도의 실질적인 적용과 혼란을 방지하기 위해서는 본격적인 제도시행 이전에 서울시의 홍보에서 기인한 “공공관리를 시행하면 조합원 부담금 1억원을 절감할 수 있다”는 효과에 대한 적절한 설명과 지자체의 입장을 밝히는 것이 순리라고 생각되어 이점에 대해서 이야기 할까 합니다.

 

지난해 공공관리제를 실시하겠다는 서울시의 발표에서 가장 눈에 띄는 것이 투명성 강화나 조합원의 권리보호 등이 아니라 ‘부담금을 1억원이나 줄일 수 있다’는 것이었습니다. 이는 필자가 돈에 눈먼 속물이라 그럴 수도 있겠지만 조합원 1인당 부담금 1억원은 어마어마하게 큰 금액이기 때문에 더욱 그렇습니다.

 

지난해 이 지면을 통해 서울시의 이런 발표가 필경 조합원들이 부담금을 줄일 수 있고 그래서 반드시 공공관리를 시행해야 한다는 맹목적인 주장과 요구로 변질될 우려가 있다는 것을 말씀 드렸던 적이 있었습니다.

 

그런데 필자가 점쟁이도 아닌데 정비사업장에서는 토지등소유자들이 벌써 그런 용도로 공공관리제의 시행을 주장을 하는 것으로 파악되고 있습니다. 다음은 경기도 ○○시 정비사업구역에 배포된 유인물 중에서 일부를 그대로 옮긴 것입니다.

 

“공공에서 자금지원을 하여 업체 등과의 유착관계를 근절하고 사업비를 절감하여 조합원들이 분담비용 1억원을 절감할 수 있는 공공관리제도를 외면하는 추진위가 누구를 위하여 사업을 하겠다는 것입니까”, “동의서 제출은 여러분의 재산 1억원을 포기한다는 의미입니다.”

 

필자가 우려했듯이 이미 토지등소유자와 조합원에게 있어 ‘공공관리=재산1억원’이라는 등식이 성립한 것이고, 이렇게 1억원을 줄일 수 있는데 즉, 부담금 1억원인 조합원은 부담금 한푼 안낼 수 있는데 이것을 시행하지 않는 집행부와 시청 등은 나쁜 사람들이 되고 있는 것입니다. 서울시의 발표에 따르면 어떻게 해서 1억원이 절감된다는 것인지 구체적인 내용을 알 수 없습니다만, 다음과 같은 방식으로 계산해 보면 어떤 결과가 나오는지 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

1. 어떤 주택재개발 정비사업의 신축세대수는 조합원수와 같아 일반분양분이 한세대도 없다.
2. 시공사 입찰을 하였더니 건설사의 공사비가 연면적(지하주차장 포함) 평당 350만원이다.
3. 공사비를 제외한 이주비에 대한 금융비용과 조합운영비, 그리고 각종 사업비용은 아파트 연면적(지하주차장 포함)으로 평당 200만원이다.
4. 이럴 경우 공사비와 조합사업비를 모두 합하면 연면적 평당 550만원이다.
5. 조합원 세대는 42평형, 32평형, 25평형 아파트가 있으나, 이를 평균으로 환산하면 30평이고, 여기에 지하주차장 15평을 더해 세대당 공사면적은 45평이다.

 

 

이런 조건을 가진 조합의 경우 일반분양분이 한 세대도 없기 때문에 조합원은 자기 집을 자기가 공사비 전액을 들여 짓는 것이고 이럴 경우 45평(분양평형 30평+주차장15평)×550만원=2억4천750만원입니다. 즉 1:1재개발의 경우이고 30평형 아파트를 지을 때입니다.

 

그렇다면 부담금 1억원을 절감하기 위해서는 45평의 경우 평당 200만원 넘게 절감되어야 하기 때문에 건설회사 공사비 350만원짜리를 150만원을 주고 하던가, 아니면 공사비 이외의 이주비 금융비용이나 설계비, 감리비 등 사업경비를 하나도 들이지 않아야 합니다. 공사비 150만원짜리 아파트를 실제로 지을 수 있을지 모르겠습니다. 세대당 부담금 1억원이라는 것이 이렇게 어마어마하게 큰 금액인 것입니다.

 

물론 이런 계산도 사업여건 즉, 일반분양분이 조합원 수에 비해 월등하게 많은 경우 또는 이주비용의 축소 등으로 인한 조합사업비의 감소 등 다양한 변수로 인해 정비사업마다 다를 가능성이 아주 높고, 사업구역마다 다를 것입니다. 마찬가지로 부담금 1억원을 세대마다 줄일 수 있다는 논리도 너무나 비약한 측면이 있는 것으로 여겨집니다.

 

이번 호에서는 부담금 1억원의 절감효과가 맞고 틀린 것을 따지자는 것이 아닙니다. 문제는 이미 토지등소유자들은 그것을 일반화시켜 사실로 받아들이고 있다는 것입니다. 공공관리제도를 본격적으로 시행하기 이전인 지금이라도 공공관리의 기대 효과에 대해서 명확하게 알려야 할 것 같다는 것입니다. 왜냐하면 이 문제가 공공과 조합집행부, 조합원과 집행부, 공공과 조합원의 새로운 갈등요인이 될 가능성 아주 클 수 있기 때문입니다.

 

비슷한 예로 재개발을 하면 강남의 재건축처럼 모두가 큰돈을 벌 수 있다고 믿고 재개발사업이 실제로 이루어지지 않은 지방의 사업장도 재개발바람이 불어 결국 사회문제화 되고 있듯이, 공공관리로 부담금 1억원 줄여준다고 하였는데 그렇게 되지 않으면 이 또한 사회문제가 되지 않을 것이라고 할 수 있겠습니까?
뿐만 아니라 일부 지차체는 공공관리 시행에 따른 비용(재원)을 확보할 수 없어 적극적으로 시행할 수 없는 현실적인 어려움을 갖고 있는 곳도 적지 않을 것입니다. 그런데 일부 주민들의 막무가내식의 공공관리 시행을 요구하는 민원에 대응하기 위해서도 부담금 1억원이 줄어든다는 기대에 대한 적절한 해명과 지자체의 입장을 나름대로 알릴 필요가 있다고 보기 때문입니다.

 

정비사업을 보다 더 투명하고 조합원의 부담을 조금이라도 줄이자는 제도 도입의 취지는 사라지고 사회갈등을 양산하는 제도가 되어서는 안될 것이라는 노파심에서 드리는 충언이라고 이해해주길 기대합니다.