“총 사업비에 부가세 포함됐더라도 비례율 변동 없을 땐 유효”
대법원, 고등법원 판결 뒤집고 조합 승소 판결
수입추산액 미증가 입증해야 분담금 반환 가능
부가가치세를 총사업비에 포함한 것만으로 국민주택규모를 분양받은 조합원에게 부가세를 분담한 것으로 볼 수 없다는 대법원의 판결이 나왔다.
지난 4월 29일 대법원 제1부(주심 민영일 대법관)는 한모씨 등이 화곡1주구 재건축조합을 상대로 한 ‘분담금반환’ 소송에서 “총사업비에 부가세가 포함됐다하더라도 비례율에는 변동이 없다”고 판결하고 사건을 고등법원으로 환송했다.
이보다 앞서 고법은 “부가가치세를 총사업비에 포함시켜 부가가치세 면제대상인 국민주택규모 분양 조합원들에게 분담하도록 한 관리처분계획은 형평에 반하므로 무효”라는 판결을 내려 적잖은 파장이 예고됐다. 하지만 대법원에서 고법 판결을 뒤집으면서 이 같은 소송은 줄어들 전망이다.
▲대법 “총사업비·분양가 부가세 포함돼 비례율에 변동 없어”=이번 판결의 쟁점은 ‘부가가치세를 총사업비에 포함시키는 것이 국민주택규모 분양조합원들의 추정비례율에 영향을 미치는가’하는 점이다. 즉 총사업비에 부가가치세가 포함됨에 따라 비례율이 낮아져 부가가치세 면제 대상인 국민주택규모 분양조합원들이 상대적으로 피해를 받았느냐는 것이다.
이에 대해 1·2심에서는 “총사업비에 부가세를 포함시키는 것은 추정비례율의 변동을 초래해 순차적으로 조합원 권리가액, 조합원의 부담금에 변동을 초래했다”며 “형평성에 반했으므로 무효”라고 판단해 원고 측의 손을 들어줬다.
하지만 대법원은 앞선 원심과는 반대로 부가가치세가 총 사업비에 포함됐다하더라도 추정비례율에 변동이 없다며 조합 승소 판결을 내렸다. 분양수입에도 부가가치세가 포함돼 있어 지출된 사업비만큼 수입도 늘었다는 이유에서다.
대법원은 “부가가치세는 신축과정에서 발생한 필수적인 비용으로 건축 용역을 제공받은 조합은 시공자에게 이를 지급해야 한다”며 “부가가치세를 분양가격에 반영해 수분양자로부터 회수할 필요가 있다”고 설명했다. 이어 “아파트 분양가격 산정 시 참조한 인근 지역 아파트는 재건축조합 공급세대 중 일반공급분의 분양가격이 통상적으로 조합원 분양가보다 높게 책정됐다”며 “부가가치세가 아파트의 분양가에 반영돼 분양총수입으로 회수됐다고 봄이 상당하다”고 판단했다. 이에 따라 법원은 “총사업비에 부가가치세가 포함됐다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 같은 금액 상당의 분양총수입 추산액이 증가하기 때문에 추정비례율에는 변동이 없다”고 강조했다.
나아가 법원은 분양가격에 부가가치세가 포함됐는지 여부가 불분명하다면 분담금 반환을 요청하는 원고가 이를 입증해야 할 의무가 있다고 못 박았다.
대법원은 “원가법이 아닌 거래사례 비교법에 따라 아파트의 분양가격을 산정함으로써 분양가격에 부가가치세가 반영된 여부가 불분명하다면 부당이득의 반환을 구하는 원고에게 분양총수입 추산액이 증가하지 않았다는 것을 입증할 책임이 있다”며 “원심은 부가가치세의 반영여부가 불분명하다면 입증책임에 관한 일반원칙에 따라 입증책임이 있는 원고들에게 불리하게 판단했어야 할 것이다”고 판시했다. 법원은 이어 “그럼에도 원심은 분양총수입 추산액에 부가가치세가 포함됐다고 볼 증거가 없다는 이유로 피고가 원고들에게 부당이득을 반환할 의무가 있다고 단정했다”며 “필요한 심리를 다하지 않았거나 입증책임을 전도해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”며 원심판결을 파기하고 소송을 고등법원으로 환송했다.
다만 부가가치세가 국민주택규모 아파트 분양가격에 포함된 것이 입증됐다면 재건축 결의 시 특별정족수가 필요하다고 설명했다.
대법원은 “국민주택규모 아파트의 분양가격에 부가가치세 중 일부라도 포함된 사실이 입증된다면 비용분담에 관한 사항을 결의하는 경우 이해관계가 대립하는 조합원들 간의 형평성을 보장하기 위해 재건축 결의 시 특별다수의 정족수를 준용해야 한다”며 “조합원의 4/5 이상의 다수에 의한 결의가 필요하다”고 설명했다.
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관리처분계획인가 신청서에 과세·비과세 명시 의무화
■ 서울시도 대책 마련
부가세 분쟁이 빈번하게 발생함에 따라 서울시도 대책마련에 돌입했다.
시는 지난달 6일 공동주택·단독주택 등 택지 용도를 국민주택규모(85㎡ 이하)와 국민주택규모 초과(85㎡ 초과)로 구분한 관리처분계획인가 신청 서식를 마련하고 시행에 들어간다고 밝혔다. 관리처분계획서에 부가세 부과 용지와 면제 용지를 구분해 관리처분계획을 수립하도록 해 부가세 문제를 사전에 방지하겠다는 것이다.
또 공공시설용지는 기부채납되는 토지와 유상으로 매각되는 토지를 구분해 과세와 비과세 대상을 명시하도록 했다.
기존 관리처분계획인가 신청서에는 택지 용도에 대한 구분이 없었다. 이에 따라 앞으로 조합에서는 의무적으로 과세 면적과 비과세 면적을 구분해 관리처분계획인가 신청서를 작성해야 한다.
서울시 관계자는 “관리처분계획인가 신청서에 과세대상과 비과세 대상이 불분명해 소송과 조합원간의 분쟁이 발생하고 있다”며 “이번에 새롭게 마련된 관리처분계획인가 신청서에는 과세대상과 비과세 대상을 명확하게 구분하도록 해 분쟁을 미연에 방지하도록 했다”고 말했다.
한편 시는 이번 관리처분계획인가 신청서가 전국에서 시행될 수 있도록 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행규칙 제11조 규정의 별지서식으로 개정토록 국토부에 건의했다고 밝혔다.
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분양가 산정때 반드시
부가세 포함여부 명시
■ 소송 방지 대책
이번 대법원 판결로 부가세 관련 소송이 줄어들 것으로 예상되지만 근본적인 해결책을 마련하기 위해서는 분양가 산정 시 부가세 포함여부를 반드시 명시해야 한다고 전문가들은 조언했다.
최근 재건축사업에서 화곡1주구와 같은 부가세 소송이 발생하는 원인은 원가법이 아닌 거래사례 비교법으로 재건축아파트의 분양가를 산정함에 따라 부가세 포함여부가 불분명하기 때문이라는 것이다.
원가법은 원가연동제나 분양가상한제가 시행될 경우 주로 사용되는 평가방법이다. 원가법이란 말 그대로 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 통해 가격을 산정하는 방법이다. 거래사례 비교법이란 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비교해 대상물건의 현황에 맞게 사정보정과 시점수정 등을 통해 가격을 산정하는 방법으로 매매사례 비교법이라고도 한다.
즉 원가법은 △대지원가 △건축비 △건축비에 대한 매입부가세 △기타 사업추진비 등 간접비 등을 산정해 분양가격을 산정하기 때문에 분양가에 부가세가 포함돼 있는지 여부가 확실히 명시돼 있다. 반면 거래사례 비교법은 해당 물건의 인근 아파트 실제 매매사례 등을 참고해 가격을 산정하다보니 실제 매매사례에 부가세가 포함돼 있는지가 불분명하다.
따라서 거래사례 비교법을 통해 분양가를 산정할 경우 감정평가서에 부가세 포함여부를 적시해 놓으면 이 같은 소송을 방지할 수 있다고 전문가들은 조언하고 있다.
또 조합에서는 분양가 산정 시 부가세가 포함됐는지 여부를 확인하고 관리처분계획을 수립해야 한다. 만약 분양가에 부가세가 포함돼 있지 않다는 것이 분명한 상황에서 부가세를 총사업비에 포함하려면 조합원 4/5 이상의 결의를 받아야 한다. 하지만 이는 현실적으로 쉽지 않기 때문에 국민주택규모 분양조합원과 국민주택규모초과 분양조합원에 대한 분담금을 각각 다르게 산정해야 한다.
중앙감정평가법인의 김석기 평가사는 “그동안 부가세 관련 분쟁이 발생하기 전까지 재건축아파트의 분양가격을 거래사례 비교법으로 산정하면서 부가세 포함여부에 대해서는 크게 신경 쓰지 않았던 것이 사실”이라며 “부가세 관련 소송이 이어지고 있는 만큼 분양가 산정을 위한 감정평가서에 부가세를 명시해 놓아야 이 같은 소송을 방지할 수 있을 것”이라고 말했다.
