분당 한솔마을5단지, 느티마을 3·4단지 등
수직증축으로 신개념 공간 확보 추진해 눈길
기존 용적률 170% 초과하면 리모델링이 유리

국토교통부의 ‘세대를 합치는 내력벽 철거허용 3년 유예’ 발표 이후 리모델링조합들이 종전 방식인 앞뒤증축과 수직증축으로 사업방식을 모색·변경하고 있는 것으로 나타났다. 내력벽 철거허용 3년 유예라는 국토부 방침은 리모델링사업의 전면 중지를 뜻하는 것이 아니다. 리모델링 조합들은 세대 간 내력벽을 철거해 세대를 합치는 방식에서 벗어나 편의성과 사업성을 고려해 공간에 적합한 다양한 설계 방식을 도입 중이다.

▲ 좌우증축에서 수직증축으로 신개념 공간 확보

성남 분당구 정자동 한솔마을5단지는 가장 먼저 수직증축을 통한 리모델링을 추진했다. 1층·2층·3층 3가구를 2가구로 합치는 방식으로 1층과 2층의 절반, 3층과 2층의 나머지 절반을 합치는 방식이다. 언뜻 복층구조를 연상케 하는 한솔마을5단지의 리모델링 방식은 17평을 최대 24.3평으로 넓힐 수 있다는 장점이 있다.

한솔마을5단지의 60%정도가 2베이의 작은 구조임을 고려할 때 효율성이 우수하다는 평가다. 또한 수직증축으로 3개 층을 더 올려 99가구를 일반분양 받을 수 있다.

한솔마을5단지 리모델링조합 관계자는 “지난달 31일과 이달 1일 설계설명회에서 조합원들의 반응이 매우 긍정적이었다”며 “노후도 심하고 단열이 잘 되지 않아 열악했던 주거환경을 하루 빨리 개선하고자 한다”고 말했다.

느티마을3·4단지 리모델링조합도 13일 성남시청에서 설계설명회를 개최했다. 좌우 세대를 합치는 내력벽 철거 방식에서 수직증축과 앞뒤증축 리모델링으로 전환한다는 내용이었다.

한때 리모델링 사업이 올스톱 됐다는 소문으로 난항을 겪었지만 설명회를 통해 조합원들의 잘못된 인식을 바로잡고 이해를 도왔다는 평가다.

느티마을3·4단지 리모델링조합 관계자는 “현 환경개선에 가장 효율적인 것이 리모델링”이라며 “앞뒤증축과 수직증축을 함에 있어 공간 활용을 최대로 이끌어 낼 수 있는 최적의 설계를 도입할 것이다”고 말했다.

매화마을1단지 리모델링조합 역시 전 세대가 2베이의 구조로 처음에는 세대 간 내력벽을 철거하는 좌우증축에서 앞뒤증축과 수직증축으로 전환해 추진 중이라고 밝혔다. 리모델링조합들이 불과 몇 개월 만에 ‘세대간 내력벽 철거 없는 리모델링’으로 방향을 바꾸게 된 것은 국토부 재심의 기한인 2019년까지 기다리는 것은 사업비 부담이 크고 그때도 정부가 세대간 내력벽 철거를 허용한다는 보장이 없다는 판단 때문이다.

▲ 용적률 분기점 170%…이하면‘재건축’, 초과면‘리모델링’

이에 따라 새로 리모델링 사업에 뛰어드는 곳들이 최근 증가하고 있다. 이들 아파트들의 특징은 용적률이 170%가 넘는다는 공통점을 갖고 있다. 용적률이 170%를 초과하면 재건축 사업성이 크게 떨어진다는 것이 전문가들의 소견이다. 기존 아파트의 용적률이 높다면 일반분양을 늘릴 수 없는데다가 임대주택, 재건축부담금, 기부채납 등으로 사업성이 줄어들기 때문이다.

실례로 성동구 옥수극동 아파트는 용적률이 현재 219.74%이다. 현 900가구에서 재건축을 할 경우 새로 지을 수 있는 가구는 800여가구에 불과해 현재 있는 옥수 극동 조합원 900가구 중 100가구는 입주를 못하는 상황이 발생한다. 또한 중·대형 아파트로 구성돼 있기 때문에 처음부터 세대 간 내력벽을 철거해 합치는 리모델링 방식이 아닌 앞뒤증축을 기본으로 하는 사업을 추진 중이다.

향후 옥수 극동아파트는 용적률 219.74%에서 294.27%로 증축하게 되며 가구수도 현 900가구에서 1천35가구로 135가구가 증가할 예정이다.

유재범 옥수 극동아파트 리모델링 조합장은 “우리 단지는 국토부의 세대를 합치는 내력벽 철거 불허 정책과 아무런 상관이 없다”며 “우리는 이미 주택법에 명시돼 있는 법적 근거만을 토대로 사업을 추진할 것이기 때문에 사업이 지연되는 일은 발생하지 않을 것이다”고 말했다.

응봉대림1차의 경우도 대부분의 가구가 큰 평수라 세대를 합치는 내력벽 철거를 통한 리모델링은 추진하지 않았던 곳이다. 현행 주택법 기준에 맞춰 앞뒤증축만 추진하고 있다. 특히 응봉대림1차는 30년이 지나 재건축도 가능했지만 리모델링 사업이 재건축 사업에 비해 추가 분담금을 3배 이상 절감하는 효과가 있고 사업기간도 대폭 단축할 수 있어 재건축 대신 리모델링을 선택한 사례다.

그리고 현재 단지 대부분이 우수한 한강 조망권을 갖고 있어 단지 배치를 그대로 유지할 수 있다는 점도 리모델링을 선택한 이유였다.

최대희 응봉대림1차 리모델링 조합장은 “세대 간 내력벽 일부 철거를 허용하는 법안이 2019년 3월까지 연기되는 것을 보면서 법으로 개정되기 전까지 내력벽 철거를 전제로 사업을 진행하면 많은 차질이 발생할 것으로 보였다”며 “이로 인해 발생되는 피해는 모두 조합원에게 직결되기에 현행법에 맞춰 사업진행을 추진했다”고 말했다.