2016년 본격화된 수도권 주택시장 가격회복 움직임과 거래량 순증은 정부의 청약제도 간소화란 제도변화와 맞물려 신규 분양시장 선호에 불을 붙였다. 특히 민간택지 내 분양가상한제 폐지로 분양가책정이 자유로워지고 1%대 저금리 기조까지 더해지면서 주택구입수요의 청약시장 유입이 지속되는 상황이었다.
실제 2016년 1월부터 10월까지 전국 아파트 평균 청약경쟁률(이하 1순위 기준, 특별공급 제외)은 13.91대 1로 2008년 이후 동기조사 이래 가장 높은 수치를 나타낼 만큼 과열양상을 보였다.
분양시장의 과열과 투기수요 급증우려에 중도금대출보증강화를 앞세운 8.25대책을 정부가 내놨지만 아파트 분양시장은 좀처럼 진정되지 않았고, 드디어 11·3대책을 통해 청약시장 규제를 본격화하고 수요를 조절할 칼을 빼들었다.
가장 큰 골자는 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등 청약규제가 종전보다 강화된다는 점이다.
11월 3일(주택법 시행령 입법예고일)이후 서울시(강남4구 제외)와 경기 성남시(민간은 1년6개월, 공공은 소유권이전등기시)에서 입주자모집공고를 게재하는 분양사업지는 18개월간 전매가 규제돼 종전보다 전매제한기간이 3배로 증가한다. 통상 분양에서 입주까지 2년6개월(30개월)의 기간이 소요됨을 고려할 때 분양권 기간의 60%정도는 전매행위가 봉쇄되는 셈이다.
계약금만 들고 시세차익 목적에서 웃돈을 노리던 청약가수요의 활동이 제한됨과 동시에 강남권 전매규제로 틈새상품을 찾아 이동하는 강북지역 풍선효과 유발도 쉽지 않을 듯싶다.
재건축 가격 급등 열풍의 진앙지였던 서울 강남4구와 경기 과천시는 아예 소유권이전등기시까지 분양권 전매를 할 수 없다.
경기도 하남시, 고양시, 화성시(동탄2지구에 한함), 남양주시의 공공택지와 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역) 공공택지도 소유권이전등기시까지 전매가 제한되는 등 분양권 전매시장이 통째로 증발되는 것이어서 전매거래 축소, 고분양가 행진 제동과 청약경쟁률 하락 등 시장타격이 불가피할 전망이다.
청약가수요로 부풀려진 거품이 다소 해소되면 실수요자의 내집마련 당첨기회와 분양가 부담이 낮아지는 순기능도 있어 무주택 실수요자에게는 분양시장의 진입문턱이 낮아지는 효과를 기대해볼만하다.
물론 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 청약규제의 미비를 찾아 분양권전매 규제가 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 분양 상품을 찾는 움직임이 완전히 사그라지지는 않겠지만, 투자수요가 분산된다고 하더라고 양극화된 시장에서 일부 한정된 지역으로 국한될 것이다.
최근 몇 년간 규제완화 일변도의 분양시장 정책에 정부가 규제의 끈을 다시 옥죄고 있다. 11·3대책을 통해 분양권 전매와 1순위제한, 재당첨을 제한하는 수요억제 카드 외에도 분양시장의 계약금 비중을 10%로 높이고, 2017년부터 지자체 자율로 청약가점제를 운영하려던 85㎡이하 민영주택의 가점제 자율시행도 유보(가점제 적용 40% 비율유지)한 상태다.
이 같은 상황들을 고려할 때 2017년 아파트 분양물량은 2015년(51만호), 2016년(49만호, 예정포함)에 비해 일정부분 축소된 40만호 이하가 공급될 전망이다.
지금까지 분양시장은 유동성과 저금리, 청약규제완화로 핫한 청약열기를 뿜어낼 수 있었으나 정부의 청약규제 정책이 현실화되며 과도한 청약열기와 고분양가, 분양권 전매시장의 투기적 움직임에 제동이 걸리게 됐다.
2016년엔 단기차익을 노렸던 가수요자들이 지방에서 수도권으로 이전하며 청약시장을 떠받쳤으나 정부의 청약규제 본격화로 계약률이 다소 떨어지고, 미분양이 다시 증가할 여지가 켜졌다. 재고주택시장도 누적된 가계부채 증가로 인한 뇌관이 여전하고 미국대선이후 미국 연준의 금리 인상 불안요인도 여전하다.
지금 당장보다는 몇 년 뒤를 내다보는 청약대기자의 혜안과 고분양가와 공급과잉을 자제할 건설사의 수급모니터링이 절실한 시점이다.
