재건축·재개발 등 정비사업은 ‘주거환경개선’과 ‘재산 증식’이라는 목적을 달성하기 위해 추진되는 사업이다. 열악한 주거환경과 낡은 주택을 정비함으로서 삶의 질을 높이는 동시에 조합원들의 재산가치를 높이기 위해 사업을 추진하는 것이다.
정부나 지자체 등 공공입장에서 보면 정비사업은 기반시설 등을 설치해 공공성을 확보하는 것이 일차적인 목표이지만 조합원 입장에서는 사업성을 높여 재산가치를 배가시키는 것에 무게를 둘 수밖에 없다.
재건축·재개발사업에서 개발이익을 높일 수 있는 방법은 여러 가지가 있다. 우선 용적률, 층수 상향 등을 통해 보다 많은 주택이나 상가를 건설하거나, 보다 질 좋은 주택을 공급해 수입을 늘리는 방법이 있다. 또 사업기간을 단축시켜 사업비를 최소화해 지출을 줄이는 방법으로도 개발이익을 높일 수 있다.
용적률을 높이거나 층수를 상향하는 등의 사업계획 변경에는 한계가 있다. 현행 법이나 제도 하에서 사업계획을 결정하기 때문에 상한선을 최대치로 적용할 수 있는가에 대한 문제만 남아있는 것이다. 법이나 제도를 무시하면서 사업성만을 추구하는 것은 현실적으로 불가능하기 때문이다.
하지만 사업비 등을 최소화하는 것은 상당 부분 조합원들의 선택에 달려있다. 정비사업은 다수의 사람들이 모여 추진하는 특성상 많은 이해관계가 얽혀있다. 이러한 이해관계 속에서 조합원들이 얼마나 단합을 잘하느냐가 사업비의 증감을 좌우한다. 조합과 조합원, 또는 조합원과 조합원 간의 문제로 사업이 추진되지 않는다면 사업비는 무한대로 늘어날 수도 있다. 반면 조합원들이 단합해 사업 속도를 높이면 사업추진에 드는 지출을 최소화시킬 수 있다.
부동산 전문가나 투자자, 실수요자 등이 정비사업에 투자를 하기 전에 고려하는 것이 바로 사업성이다. 그리고 이러한 사업성을 판단하는 두 가지 중요한 요인으로 사업계획과 주민 성향을 꼽는다. 사업계획은 지분율, 혹은 비례율을 산정해 얼마나 이익이 되는지를 판단하는 기준이 된다. 반대로 주민 성향은 정비사업이 원활하게 추진돼 지출을 최소화시킬 수 있는 가를 판단하는 기준이 된다.
전문가들은 높은 용적률 등의 사업계획으로 개발이익이 많을 것으로 예상되더라도 사업에 반대하거나 참여를 주저하는 조합원이 많은 구역이라면 투자를 꺼려한다. 조합원들의 사업 참여 의지가 사업성을 결정짓는 요인이라는 것을 반증하는 것이다.
최근 광풍처럼 불어 닥친 정비업계 소송 문제만 상기시켜도 쉽게 이해가 된다. 구역지정 전 추진위 승인 취소·무효 소송을 비롯해 조합설립인가 취소·무효소송으로 인해 사업이 지연되는 현장이 늘고 있다. 그리고 사업지연은 부메랑처럼 조합원들의 부담으로 돌아가고 있다.
조합원들의 참여와 단합은 단순히 사업의 신속성 여부만을 좌우하는 것은 아니다. 급변하는 정비업계에 현명하게 대처하고 보다 나은 사업 방향을 제시하는 것도 조합원들의 단합에서 비롯된다. 정비사업은 지극히 민주주의적인 방법으로 추진되는 사업이다. 사업의 주체는 조합원이고 모든 결정은 조합원들에 의해 선택된다. 사업성을 극대화시킬 수 있는 가장 쉬우면서도 어려운 방법. 조합원들의 단합을 통해 어려운 시기를 이겨내는 정비사업을 기대해 본다.
