잠실 미성 72㎡ 10개월사이 24.5% 상승
방배경남아파트 105㎡도 24.2%나 올라
2016년 12월에 들어서면서 재건축시장이 다소 위축되는 모습이다. 정부가 1천100조원을 넘어서는 가계부채 증가의 원인을 부동산시장의 과열에 있다고 진단하고 부채의 상승속도를 잡기위한 방편으로 지난 11월 3일 내놓은 부동산종합대책에 의해 강남권을 중심으로 한 재건축아파트 시장의 상승세가 둔화되는 모습이다.
하지만 부동산시장이 이렇게 둔화세를 보이게 된 원인을 정국의 불안정으로 꼽는 투자전문가들이 상당수 있다. 이들 전문가들은 이번 최순실 사태가 박근혜 대통령의 탄핵으로 인해 안정화 되면 다시 부동산시장이 상승반전할 수 있다는 견해를 피력하고 있다.
올해를 마무리하는 시점에서 그동안 본지가 실수요 및 투자수요자들에게 추천했던 아파트들이 그 동안 어떤 일이 있었고 또 얼마의 가격이 오르고 또는 내렸는지를 살펴본다.
▲잠실 진주, 미성, 대치 쌍용 아파트 등 1월부터 8월까지 보도된 재건축아파트 연 평균 20% 넘는 가격 상승 보여
2016년 8월까지의 재건축아파트 가격 흐름은 지난해인 2015년과 동일하게 상승기조를 이뤘다. 다시 말해 본지가 실수요자 및 투자자들에게 추천했던 항목들이 대부분 높은 시세상승을 이뤘던 것이다.
실제 1월에 보도된 서울 송파의 잠실진주아파트 전용면적 87.31㎡의 경우 보도 시점 당시 가격은 8억1천만원이었지만 12월인 현재가격은 9억7천500만원이다. 11개월 동안 가격 오름폭은 1억6천500만원으로 연 평균 상승률은 무려 22.22%나 된 것으로 확인됐다. 최근 한국은행 금리가 1.25%며, 대출금리가 2.50~3.10%(당시 기준) 안팎임을 감안하면 1년 동안의 대출금리 10배에 달하는 가격이 올랐음을 알 수 있다.
또 2월에 보도했던 잠실미성아파트는 현재 인근 크로바아파트와 함께 통합재건축을 추진하고 있는 곳으로 유명하다. 이곳 전용 72.53㎡의 경우 당시 가격은 7억2천250만원이었지만 현재는 8억7천만원으로 10개월 동안 1억4천750만원이 올랐으며, 이를 연으로 환산하면 24.50%가 상승한 셈이다.
3월에 보도된 대치쌍용아파트 전용 96.04㎡의 경우 당시 가격은 11억5천만원이었는데 12월 현재가는 12억8천500만원이다. 9개월 동안 1억3천500만원이 올랐으며, 연 상승률은 15.65%를 나타내고 있는 것으로 조사됐다.
가장 높은 상승률을 보였던 곳은 4월에 보도된 반포경남아파트로 이곳은 신반포3차와 23차, 반포경남 등 3개 아파트가 통합으로 재건축사업을 추진하는 곳이다.
7월에 보도된 곳은 방배경남아파트로 이곳은 최근 GS건설이 시공사로 낙점된 곳이기도 하다. 이곳 전용 105.47㎡의 7월 시세는 9억4천만원이지만 현재는 10억3천500만원으로 불과 4~5개월 만에 9천500만원이 상승했다. 상승률로 보면 24.26%에 달해 대출금리 기준으로 봐도 역시 10배에 달하는 높은 상승률임을 알 수 있다.
한편, 5월과 6월은 단독주택 투자관련 보도로 평균시세를 내기 어렵다는 점에서 비교 보도에서 제외했으며, 8월에 보도된 고덕2단지재건축은 지난 9월 일반분양을 하게 돼 시세 파악이 되지 않는다는 점에서 역시 가격 비교 보도에서 제외했다.
▲9월 이후 상승장 둔화세, 은마는 하락하는 현상도 보여
9월 이후의 부동산시장은 확연히 다른 모습을 보였다. 지난 8월 25일 일명 8.25부동산대책이 나온 이후 부동산시장은 공급을 줄여 가계부채 증가속도를 잡겠다는 정부의 기대와 달리 ‘공급감소=기존아파트 희소성 상승’이라는 등식이 성립돼 가격은 잠시나마 더욱 가파르게 올랐던 때였다.
하지만 9월 이후 발발한 최순실의 국정농단 사태는 온 국민의 관심을 박근혜 대통령과 최순실씨에게 집중시키면서 3/4분기 부동산시장의 흐름은 역력한 둔화세 조짐을 보였다.
실제 9월 이후 보도된 신반포7차아파트와 은마아파트, 그리고 삼익타워아파트(부산 수영)는 대부분 변동폭이 없는 보합세를 보였거나 크게 하락반전한 곳도 있었다. 9월의 신반포7차아파트는 최근 대림산업을 시공사로 선정하고 재건축사업에 박차를 가하고 있는 모습이다. 하지만 가격상승은 변동이 없었다. 9월 이곳 전용 107.29㎡의 가격은 14억3천만원으로 3개월이 지난 현재도 가격에는 변동이 없는 것으로 나타났다.
10월 보도된 강남구 대치동의 은마아파트의 경우 불과 2개월여가 지난 지금 큰 하락세를 보인 것으로 조사됐다. 보도 당시 우려된 가격 급등현상이 하락으로 반전한 것이다. 본지는 당시 은마아파트의 큰 가격 상승에 대해 50층 초고층에 대한 기대 때문으로 분석했고, 또 당시 가격 급등은 이후 추가 상승에 대해 회의적인 보도를 내보낸 바 있다. 이는 가격 상승이후 반드시 찾아오는 조정장세 때문인데 여기에 최순실 사태는 물론, 강남에 직격탄으로 떨어진 11.3부동산 대책의 원인으로 풀이된다.
만약 은마아파트가 추가 상승 여력을 가졌다면 지금은 강남 재건축의 다른 아파트와 동일하게 둔화세 또는 보합세를 보였을 것이지만 은마아파트는 보도시점 대비 4천500만원(76.79㎡ 10월 가격 12억5천만원, 12월 현재 12억500만원)의 하락을 보였다. 이를 연으로 환산하면 2개월여 만에 마이너스 21.60%를 나타낸 셈이다.
11월에 보도된 부산시 수영구의 삼익타워아파트는 인근 삼익비치아파트의 수주전이라는 이슈와 아울러 부산은 11.3부동산 대책에서 비껴갔다는 평가를 받는 것에 반해 시세 조사 기간이 1개월이라는 짧은 시간 때문에 변동이 없었다. 삼익타워아파트의 전용 76.67㎡의 11월 가격은 4억6천만원이며 12월 또한 같은 시세를 보였다.
