1. 도시 및 주거환경정비법법 제19조제1항제3호 중 ‘그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다’는 문구의 의미=〈도정법〉 제19조제1항제3호에서는 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”는 취지로 규정하고 있습니다.

 

여기서 “그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”는 것은 “나머지 사람들은 조합원이 아니므로 현금청산된다”는 의미가 아니라, “모두 다 조합원인데 대표자 1인을 뽑도록 하여 그 대표자가 실제 조합원으로서의 권리를 행사한다”는 의미로 보아야 할 것입니다.

 

이것은 1필지의 토지를 수인이 공유하는 경우(도정법 제19조제1항제1호)를 생각해보면 쉽게 알 수 있습니다. 1필지의 토지를 수인이 공유하는 경우에 대표자 1인만이 조합원이 되고 나머지 지분권자는 현금청산된다고 본다면 이는 매우 부당할 것입니다. 1필지를 수인이 공유하는 경우이든 수필지의 토지를 1인이 소유하고 있다가 일부의 필지를 다른 사람에게 매각한 경우이든 같게 취급되어야 할 것입니다.

 

〈도정법〉 제19조제2항에서는 투기과열지구 내의 재건축사업의 경우 조합설립인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 경우에는 분명하게  “조합원이 될 수 없다”라고 규정하고 있는 반면 제1항에서는 “그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”라고 하고 있어 문장 표현이 다릅니다.

 

또한 〈서울시 도시 및 주거환경 정비조례〉 제27조제2항에서도 “수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다”라는 표현을 쓰고 있는데 이는 수인의 분양신청자로 구성되는 공동체 자체를 1개의 분양권이 부여되는 대상으로 파악하고 있는 것이라 하겠습니다.

 

2. 법제처의 2010. 2. 22.자 법령해석의 오류=바로 이 점에서 2010년 2월 22일자 법제처 법령해석과 이에 대한 국토해양부의 질의는 잘못된 것입니다.

 

법제처는 “도정법 제19조제1항제3호에 따라 조합원이 되지 못한 토지등소유자는 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 제50조제1항에 따라 분양 받을 수 없다”고 회신하면서 회신이유에서 현금청산된다고 하고 있습니다. 국토해양부가 “대표자 1인만 조합원이고 나머지는 조합원이 아니다”라는 전제하에 질문하자 이에 대하여 법제처가 “조합원이 아닌 자는 현금청산된다”라고 답변한 것입니다. 질의하신 사안에서 양수한 자는 단독으로 분양자격을 갖지는 못한다는 점에서는 법제처의 법령해석은 타당하나 공동분양이 아닌 현금청산으로 파악했다는 점에서 잘못된 회신이유라 하겠습니다.

 

3. 도정법 제48조 제2항 제6호(1세대 또는 1인에게는 1주택을 공급)=〈도정법〉 제48조제2항제6호에서는 “1세대 또는 1인이 1이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급”한다고 규정하고 있습니다. 〈도정법〉 제19조제1항에서 말하는 ‘대표자를 조합원으로 보게 되는 수인의 공동체’가 바로 여기에서의 ‘1세대 또는 1인’을 말하는 것이므로 공동체 전체에 대하여 1주택을 분양하는 것, 즉 공동분양을 하여야 한다고 해석됩니다. 다시 말하면 대표자를 선정한 공동체에 1개의 분양권을 부여하는 것이며 이 분양권을 그 공동체의 구성원들이 공유하는 것입니다.

 

4. 묶인 지분 풀기-지분 쪼개기=〈도정법〉 제50조의2제1항에서 정하고 있는 토지 분할이나 다가구주택의 다세대전환이 ‘지분쪼개기’라고 본다면 사안의 경우에는 ‘묶인 지분을 푸는 행위’라고 볼 수 있습니다.

 

1세대 또는 1인이 1이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 1주택을 공급하도록 한 〈도정법〉 제48조제2항제6호의 취지를 일탈하여 여러 주택이나 토지를 가진 자가 자신이 소유한 것 중의 일부 주택이나 토지의 소유권을 양도함으로써 1개로 묶여있는 분양자격을 풀어내어서 여러개의 분양권을 만들어내려는 시도이고 이것을 막고자하는 취지에서 〈도정법〉 제19조제1항제3호라고 판단됩니다.

 

5. 1개의 분양권을 공유(공동분양)=〈도정법〉 제50조의2제1항과 〈서울시 정비조례〉 제27조제2항에서는 ‘토지분할’이나 ‘다가구주택의 다세대전환’ 등을 통한 지분쪼개기를 규제하고 있는데  질문의 사안의 경우는 명시적으로 열거하고 있지는 않습니다.

 

그러나 〈도정법〉 제19조제1항제3호와 제48조제2항제6호, 제50조의2 등을 종합적으로 해석하여 보면 사안의 경우에는 현금청산이 아니라 수인의 공동체 전부에게 1개의 분양권이 부여되는 상황(공동분양)이라고 보아야 합니다.

 

이에 반하는 듯한 〈서울시 정비조례〉 제27조제1항(관리처분기준일 현재를 기준으로 분양대상자를 파악)은 상위법으로서 해당 조례 조항의 규정 이후에 개정된 〈도정법〉 제19조제1항과 제48조 제2항 6호의 취지를 일탈하는 한도에서는 효력이 없다고 보아야 할 것입니다.
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