김향훈
변호사(법무법인 율전)

Q : 정비구역 지정전 추진위원회 승인처분은 무효라는 대법원 판결이후 같은 취지의 판례가 이어지고 있습니다. 저희 구역은 추진위원회 승인은 받았으나 아직 정비구역 지정 전입니다. 앞으로 무엇을 어떻게 해야 하나요?

 

지난호에 이어

A : 4. 동일한 구역을 지정하거나 10%미만으로 변경될 경우의 하자치유의 가능성 및 이미 선정한 협력업체의 지위
정비구역이 지정되면서 정비예정구역과 동일하게 지정되거나, 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 제12조제1호의 경미한 변경에 해당하는 10%미만으로 면적이 차이가 나는 경우에는 하자치유가 가능하다고 생각됩니다.

 

아직 이러한 경우에 대하여 정면으로 판단한 판결례는 보이지 않습니다(신당8구역과 북아현2재촉구역 관련 판결례는 모두 구역이 확대된 경우였습니다).
정비구역 지정 전에 추진위원회 승인처분이 무효인 상태에서 이미 선정한 정비업체나 설계사사무소의 지위는 어떻게 될까요? 정비구역 지정전의 추진위원회 승인처분은 무효이므로 정비업체나 설계사사무소를 선정할 수 없고, 이미 선정한 경우에는 그 선정행위도 무효라고 판단됩니다.

 

그런데 정비구역이 10%이상 변경됨이 없이 지정처분이 있게 된다면 추진위 설립승인처분의 하자가 치유될 수 있다고 본다면 이러한 경우에는 이미 선정한 업체를 또다시 경쟁입찰 절차를 거쳐서 선정해야 하는지가 문제됩니다. 개인적인 생각으로는 탈법의 의도가 없었고 입찰의 기회가 충분히 부여된 바 있으며 자유로운 경쟁을 거쳐서 선정되었으므로 다시 경쟁입찰을 할 필요는 없고 다만 주민총회에서 추인하면 될 것으로 보입니다.

 

5. 하자가 치유되지 않는 경우(정비구역이 10%이상 확대 또는 축소된 경우)
정비구역이 10%이상 ‘확대’된 경우에는 확대된 구역의 토지등소유자들 뿐만 아니라 종전의 구역의 토지등소유자들로부터 전면적으로 동의서를 재징구하여야 하고, 10%이상 ‘축소’된 경우에도 동의서를 다시 걷어서 추진위원회 설립승인신청을 해야 합니다.

 

이처럼 완전히 새로 판을 짜는 경우에는 종전에 선정한 정비업체나 설계사사무소의 추인이 가능한지가 문제됩니다.
확대된 경우에는 확대된 구역의 토지등소유자들의 의사가 이들 업체를 선정하는데 반영되지 못하였으므로 다시 경쟁입찰을 거쳐 재선정해야 한다고 생각됩니다.
축소된 경우에는 다시 경쟁입찰을 거쳐 선정할 필요는 없고 추인절차만 거치면 될 것으로 보입니다.

 

6. 이미 걷은 조합설립동의서는?
북아현2재정비촉진구역 관련 판결(서울행정법원 2010. 2. 17.선고 2009구합16749)에서는 “설립승인이 무효인 추진위원회가 주체가 되어 조합설립인가를 신청한 경우에는 조합설립인가처분에 위법사유가 존재한다”고 보아 하자가 승계되는 것으로 판단하였습니다.

 

재판부는 판결문에서 “이 사건에서 정비구역이 지정된 후 확대된 사업구역에 한정하여 토지등소유자 과반수의 동의서를 징구한 것만으로는 정비구역이 지정된 이후에 전체 사업구역에 대하여 추진위원회 구성에 관한 동의가 존재함으로써 이 사건 설립승인처분의 하자가 치유되었다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 승인처분은 어느 모로 보나 추진위원회 설립을위한 동의요건을 불비하였으므로 무효를 면할 수 없고, 이 사건 인가처분은 위와 같이설립승인이 무효인 추진위원회가 주체가 되어 조합설립인가를 신청한 하자가 존재하므로 원고들의 나머지 주장에 관하여 살펴볼 필요 없이 위법하다”고 판시했습니다.

 

그러나 이러한 하자의 무조건적인 승계논리는 타당하지 않은 것으로 보입니다. 조합설립동의서와 추진위동의서는 양식과 내용이 다르므로 정비구역지정 이후에 징구한 조합설립동의서가 조합설립요건인 토지등소유자 총수의 4분의 3이상을 충족하였다면 조합설립인가처분의 독자적인 합법성이 충족되었고 추진위원회 승인처분의 하자가 여기에 승계될 여지는 없기 때문입니다.

 

결국 정비구역 지정전에 이미 걷은 조합설립동의서는 효력이 없고 정비구역 지정이후에 걷은 조합설립동의서로만 4분의 3을 채워야 유효한 조합설립인가를 얻을 수 있을 것입니다.

 

참고로 〈도정법〉 제13조제3항에 따른 추진위원회 동의서의 조합설립동의서로의 전용은 바람직하지 않은 것으로서 지양하여야 할 것입니다. 하자의 승계를 인정하는 빌미가 될 수 있기 때문입니다.

〈문의 : 02-3487-1887〉