일반적으로 계약체결은 조합원총회에서 대의원회의나 조합이사회에 계약체결을 위임하는 결의를 통해 조합총회가 아닌 대의원회 또는 이사회와의 협상과정을 통해 최종 계약서를 작성하고 조합의 대표자인 조합장과 건설사의 대표이사가 날인하면 계약은 종료됩니다.

 

조합은 계약체결을 하기 위하여 이사회나 대의원회가 직접 계약협상을 하는 경우도 있지만, 계약을 전담하여 협상하고 유리하게 조건을 이끌어내기 위하여 별도의 계약위원회와 같은 기구를 구성하여 계약내용을 조정하도록 하는 경우도 적지 않습니다. 그러나 이런 조합과 조합원의 노력에도 불구하고 계약은 조합이 불리한 입장에서 진행될 수밖에 없는 구조를 가지고 있다는 것이 사실입니다.

 

왜냐하면, 건설회사는 수많은 정비사업을 통해 계약서의 어느 조항, 어느 문구가 사업에 어떤 영향을 미치는 지, 혹은 언제 위력을 발휘하는 지 너무나 잘 알고 있는 상태이기 때문입니다.

 

그러나 조합측의 계약을 맡으신 분들 대부분은 정비사업과 관련된 분야의 문외한들이 훨씬 많은 비중을 차지하고 있어서 계약서의 어떤 내용을 중심으로 협상에 임해야 하며, 또 그 중에서 어떤 부분을 양보하고 더 얻을 것인지 전략을 세워 접근하기가 처음부터 어렵습니다. 이런 구도라면 당연히 전문가인 건설회사가 유리한 계약체결을 할 수밖에 없는 것이라 쉽게 짐작할 수 있습니다.

 

계약체결은 일종의 협상과 같습니다. 상대가 있는 계약에서 어느 일방만 이익을 얻는 협상은 사실상 불가능하다는 것은 누구나 잘 알고 있습니다. 예를 들어보면 부동산에서 전셋집만 하나 구하려 해도 집주인과 만나 전세금을 얼마나 깎을 것인지, 그 동안 관리비는 누가 낼 것인지, 수리는 어느 정도 해주는 것인지, 이런 내용들이 모두 계약을 체결하기 전에 협상을 통해서 결정되고 그렇게 결정된 내용을 계약서에 명시하여 날인하면 전세계약서가 되는 것 아니겠습니까?

 

건설사와 계약하는 정비사업의 큰 도급계약도 이런 전세계약과 다르지 않습니다. 그렇다면 조합과 조합원의 입장에서는 어떻게 준비하고 계약에 임하는 것이 보다 더 좋을 결과를 얻을 수 있을까요?

 

처음부터 불가능한 요구는 사업을 하지 말자는 것과 다를 바 없어서 사업에 도움이 되지 않을 수 있습니다. 그래서 계약에 임하기 전에 건설사가 제안한 제안서, 그리고 홍보기간 동안 조합과 조합원에게 약속했던 내용들을 빠짐없이 챙기는 것이 우선이라 할 수 있습니다. 그리고 계약을 통해서 얻고자 하는 목표도 이런 내용을 최대한 얻는 것과, 그리고 조합원에게 직접적으로 도움이 될 수 있는 내용들로 줄이는 것이라 할 수 있습니다. 모두 조문에서 일방적으로 조합이 유리하게 하자는 주장은 계약을 하지 말자는 것과 같은 이치라 할 수 있습니다.

 

조합과 조합원에게 도움이 되는 내용들은 공사비 조정시기와 방법, 이주·철거기간의 연장, 품질의 향상, 부담금 납부시기의 조정 등이 될 수 있을 것입니다. 이런 내용들 중에서 입찰제안서 내용과 다르게 더 좋은 조건으로 계약을 체결한다면, 건설사에게 그에 상응하는 조건을 부여하게 되는 것이 일반적이라 할 것입니다. 건설사의 입장에서는 가장 민감한 부분이 공사단가의 문제라 할 수 있습니다. 공사단가를 낮추자는 것을 받아들이는 회사를 찾아보기 힘들기 때문입니다.

 

건설사의 다음 목표는 공사비 조정시기와 방법을 조금이라도 더 유리하게 조정하는 것입니다. 공사비를 조정하는 방법은 한 두 가지가 아니기 때문에(자세한 내용은 지난호에 열거한 내용입니다) 필요한 만큼 최대한 얻어내고자 합니다. 만일 공사비 조정을 건설사 입장에서 충분히 얻기 위해서라면 다른 조건들을 양보하면서 협상에 임할 것입니다.

 

공사비 조정조건 외에도 분양대금 관리에 대한 부분이 중요한 관심사라 할 수 있습니다. 왜냐하면, 건설사의 입장에서는 대여한 사업비와 공사비를 투입하여 공사를 진행하였는데 공사비를 제때에 회수할 수 없다면 최악의 경우가 될 것입니다. 그래서 공사비를 어떻게 하면 분양대금과 조합원의 분담금 납부 시에 회수할 것인지에 대한 방안을 계약서에 충실히 반영될 수 있도록 노력하는 것입니다.

 

이런 조건 이외에도 서로 관심사항을 협상하면서 계약을 마무리하게 되는 것입니다. 조합원들은 처음 계약 협상을 시작할 때 구조적인 불리함 속에서 시작하게 되는 것이 일반적인 경우라고 설명 드렸습니다만, 여기에 도움이 되는 역할을 할 수 있는 협력업체가 정비업체라 할 수 있는데 정비업체의 역량을 최대한 활용하는 것도 조합이 유리한 계약 협상을 하는 방법이라 할 수 있습니다.

 

뿐만 아니라 요즘에는 인터넷에 조합과 건설사간에 체결한 계약내용에 대한 정보가 상당히 많이 유통되고 있다고 합니다. 필요한 정보를 얻어 다른 구역과 비교하면서 계약을 한다면 더욱 도움이 될 수 있을 것입니다.

 

계약 협상을 잘하는 것은 어느 일방이 손해를 보고 어느 일방은 이익을 보는 계약을 하는 것이 아니라 서로에게 필요한 내용과 이익이 되는 계약을 체결해야 한다는 것입니다. 조합과 건설사간에 서로 신뢰의 기반 위에서 이루어진 계약이 사업을 원만히 추진해 나가는 토대가 되고 성공적인 결과를 가져올 수 있습니다.