도시정비법 제46조 제1항은 “사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 한다(후략)”라고 규정하고 있다.
이와 같이 도시정비법 제46조 제1항이 분양신청에 앞서 개략적인 부담금내역 등을 통지하도록 한 것은 분양신청 절차가 토지등소유자들로 하여금 현금청산을 선택할 것인지, 분양권을 받는 조합원의 지위를 유지할 것인지를 선택하는 절차이므로 토지등소유자들이 자신들의 입장을 결정할 수 있도록 충분한 정보를 제공하기 위한 취지이다.
그런데 도시정비법은 부담금이나 개략적인 부담금을 정의하는 규정을 두고 있지 않고, 분양공고나 분양신청에 앞서 의무적으로 종전자산에 대한 감정평가를 실시하도록 규정하고 있지도 않아 개략적인 부담금이 정확히 무엇을 어느 정도 통지해야 하는지에 대한 논란이 계속되고 있다.
하급심 판례 중에는 반드시 종전자산의 감정평가 내역 등이 통지돼야 한다고 판시한 것도 있고, 종전자산의 평가가 이루어지지 못한 경우 이를 통지할 필요가 없다는 취지의 판시를 한 예도 있다.
이에 대해 최근 헌법재판소는 2015.12.23. 자 2015헌바66 결정을 통해 “개략적인 부담금내역은, 부담금의 금액 등 내용을 대강 추려서 줄인 것을 말한다고 할 것이고, 도시정비법상 부담금의 의미에 대한 정의규정은 존재하지 않는다.
하지만 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하도록 규정하고 있는 도시정비법 제57조 제1항에 비추어 보면, 여기서 ‘부담금’은 ‘청산금’에 상응하여 조합원인 토지등소유자가 정비사업을 위해 종국적으로 부담해야 하는 금액 내지 분담금을 의미한다고 볼 수 있다.
부담금 산정을 위해서는 분양예정인 대지 및 건축물의 추산액이나 분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 가격, 사업완료 후의 대지 및 건축물의 총수입, 총사업비, 종전의 토지 및 건축물의 총 가액 등의 산정자료가 필요하고, 조합원별로 구체적으로 특정된 부담금 내역은 분양신청이 완료된 후 관리처분계획에 의해 분양대상자, 청산대상자, 평형배정 등이 결정돼야 비로소 확정될 수 있으므로 분양신청을 위한 통지단계에서는 개략적으로 부담금 내역을 통지하도록 한 것이다.(중략)
이에 비추어 보면, 도시정비법 제46조 제1항의 ‘개략적인 부담금내역’의 통지 부분은 사업시행자에게 관리처분계획에 포함될 사항들과 같은 수준으로 구체화된 부담금내역을 통지할 의무를 부과하는 것은 아니라고 볼 것이다.
다만 이것이 조합이 이미 보유하고 있는 정보를 숨기거나 활용하지 아니하고, 또는 근거도 없이 허구의 개략적 부담금내역을 산정해도 된다는 의미는 아니므로, 사업시행자인 조합으로서는 사업시행인가의 고시가 이루어지고 관리처분계획이 수립되기 전 단계에서 장차 조합원이 부담하게 될 것으로 예측되는 비용을 토지등소유자가 대강 판단 내지 추단할 수 있을 정도로 기재하여 통지하여야 할 것이다.
나아가 분양신청에 대한 안내를 하는 단계에서 어느 정도 정보 제공이 돼야 토지등소유자가 장차 손익에 관해 대강의 판단 내지 추단이 가능한 정도의 개략적인 부담금내역이 통지되었다고 볼 수 있는지 여부는, 개별 사안에서 조합의 비용부담이나 정비사업비의 부담시기 및 절차, 청산금의 징수ㆍ지급의 방법 및 절차, 시공자ㆍ설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용 등에 관한 조합의 정관과 토지이용계획, 건축계획, 사업시행계획 및 분양공고ㆍ통지 시기, 종전자산에 대한 감정평가 실시 여부 등 사업시행경과를 종합적으로 고려해 판단돼야 할 법원의 통상적인 법률 해석ㆍ적용의 문제일 뿐이다”라고 판시한 바 있다.
이 헌법재판소의 판결이 개략적인 부담금의 의미를 완전히 명확히 한 것은 아니다. 그러나 이 헌법재판소의 판결에 비추어 최소한 사업시행자인 조합이 분양공고나 분양신청 전에 종전자산이나 종후자산에 대한 감정평가를 완료했음에도 임의로 이를 반영하지 않고 개략적인 부담금을 산정해 통지하는 등 조합이 이미 보유하고 있는 정보를 숨기거나 활용하지 아니한 경우에는 분양신청 절차가 위법하다는 점은 분명해졌다고 할 것이다.
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