강우원
세종사이버大 부동산경영학부 교수
모두를 안타깝게 했던 용산사태가 354일만에 극적으로 타결되었다. 정치권 모두 이를 환영하였고 언론에서도 기쁜 소식으로 전했다. 하지만 최근 세종시 문제가 이 사회와 정치권의 전면에 등장하면서 용산사태는 더 이상 우리의 관심을 끌지 못하고 기억 속으로 묻혀지고 있다. 지속적인 관심과 사회적 반향을 필요로 하는 사건인데 아쉬움이 많다.
용산사태는 왜 발생한 것일까. 정권의 과도한 공권력 개입에 의해 촉발된 사고라고 하기에는 애시당초 영세민들이 망루에 올라가게 된 원인에 대한 설명이 궁색해지고, 조합과 세입자간의 보상금 문제로 인한 갈등문제라고 보기에는 수개월동안 계속된 세입자들의 거리 외침이 공허해 보인다.
비록 각계의 노력으로 극적 타결이 이루어졌지만 용산사태를 거울삼아 견지해야 하고 실현시켜야 할 큰 원칙은 있다고 본다.
먼저 주택재개발사업으로 널리 알려진 정비사업에서 세입자들을 포함한 영세거주민들이 안정적으로 정착할 수 있어야 한다. 자기 부담금을 감당할 수 없는 영세가옥주나 세입자들의 재정착에 대해서는 무관심한 채 사업수지분석에 의해 진행되는 정비사업은 궁극적으로 누구를 위한 정비사업인가 반문하지 않을 수 없다.
두 번째 노점상을 비롯한 영세자영업자들의 영업장소가 계속 확보될 수 있어야 한다. 자영업자들은 주로 정비사업구역을 포함한 인근지역에 80%이상 거주하고 있다. 따라서 정비사업구역은 영세거주민들의 거주공간이자 일자리인 셈이다. 정비사업이 단순히 주택을 바꾸는 일이 아니라 삶의 터전을 개선하는 사업이라는 인식 변화가 있어야 한다.
이 원칙에 동의한다고 하더라도 실제 자본주의 시장경제에서 주거환경개선을 위해서는 어쩔 수 없지 않느냐 하는 불가피론이 있는 것도 현실이다.
법에서 정한 공공임대아파트만 제공하면 될 뿐이지, 권리도 없는 세입자들의 끝없는 요구사항에 대해 지원해야만 하는가 반문할 수 있다. 원칙과 현실이 공존할 수 있는 새로운 제도적 장치가 필요한 대목이다.
우선 순환정비사업방식을 통해 첫 단추를 끼우고자 한다. 순환정비사업방식은 정비사업을 하는 기간 동안 영세거주민들을 인근에 확보된 순환용주택에 거주하게 하고 정비사업 이후에 원하는 주민에 한해 분양아파트나 임대아파트에 다시 재입주하도록 하는 방식이다.
이는 단순히 공급세대의 17%의 임대주택을 공급하는 현행의 정비사업과는 차원을 달리하는 것이다.
서울시 뉴타운사업의 재정착율이 30%에 미치지 못하는 반면 순환정비사업방식을 채택했던 신림동재개발사업구역에서 70%를 상회하는 재정착률이 이를 대변하고 있다.
순환정비사업방식으로 하게 되면 일시 전세수요가 급증하는 것에 따른 주변 지역 전세대란 문제도 해결이 되며, 임대주택을 건설하는 기간 동안의 주거문제도 해결이 된다.
물론 이를 위해 서울시와 같은 공공의 역할이 중요하다. 앞장서서 물재생센터나 지하철 차량기지 상부에 순환용주택을 짓기도 하고, 순환용주택을 짓는 민간건설회사에 대해서는 인센티브를 부여하는 제도적 근거로 만들어야 한다.
더 나아가 정비사업 시행시 주택으로만 보상하던 방법에서 벗어나 일본에서처럼 자기부담금을 감당할 수 없거나 기존 임대수입으로 생활하던 영세거주민들에게는 소형평형아파트와 상가를 조합분양하는 방법 등까지 강구할 필요가 있다.
두 번째는 현재 세입자들을 위해 공공임대주택을 공급하듯이 영세상가세입자와 영세도시형공장들을 위한 공공임대상가를 공급하자는 것이다.
공공이 관리하는 공공임대상가는 영세거주민이나 상가세입자들의 안정적인 재정착에 크게 기여할 것으로 기대된다. 또한 상가세입자에게 정비사업 후에 상가 우선 입주권을 부여해서 그동안 초미의 관심사가 되어왔던 권리금의 문제를 해결할 수 있는 기틀도 마련되어야 할 것이다.
용산사태가 주는 교훈은 단순히 정비사업 이해관계자끼리 한발씩 물러서는 합의만이 능사가 아니라 영세거주민과 상가세입자들이 안정적으로 제정착할 수 있는 제도적 장치가 마련되어야 한다는 것이다.
최근 공공관리 제도를 도입하여 정비사업에서 공공의 역할을 늘리는 정책적 추세를 반영하여 이 부문에 대한 공공의 적극적 정책 의지가 필요하다.
