4천200억 용운 재건축 수주
부산 감만1구역도 추가 진행
시공사 주도형 사업 탈피
재개발ㆍ재건축시장에 신탁사 바람이 불고 있다. 작년 관련법 개정으로 부동산 신탁사도 도시정비사업에 참여할 수 있게 되면서 국내 신탁사들의 정비사업 수주사례가 늘고 있는 것. 이중에서도 최근 한국토지신탁의 기세가 무섭다.
최근 2천여가구가 넘는 대전 동구 용운주공아파트 재건축사업 사업대행자로 선정되는 등 도시정비시장에서 공격적 행보를 펼치고 있기 때문이다. 박진수 한국토지신탁 도시재생1팀 팀장을 만나 도시정비시장에서의 한국토지신탁의 경쟁력과 향후 계획을 들어봤다.
▲수주한 대표적인 사업장은
=△대전 용운주공 재건축 △인천 부개3구역 재개발 △부산 동삼1구역 재개발 △인천 청천2구역 재개발 △부산 감만1구역 재개발 등이 있다. 이중 2천244세대 규모의 대전 용운주공 재건축은 사업비가 약 4천200억원 규모로 11개 신탁사가 수주한 사업 중 가장 큰 사업이다. 인천 청천2구역 재개발 도 국내 제1호 뉴스테이 연계형 정비사업으로 주목받고 있다.
▲용운주공 재건축 수주 과정은
=정비사업을 신탁형식의 새로운 구도로 진행함에 따라 생소한 사업 구조에 대해 조합 및 조합원의 이해를 구하고자 노력해왔다. 기존 시공사인 동문건설이 워크아웃에 들어감에 따라 사업 추진이 지체돼 왔으나, 당사가 사업대행자로 지정되면서 1군 시공사인 대림산업과 고려개발을 참여시켜 시공사에 책임준공에 대한 책임만 부담시키는 단순 도급 방식으로 사업을 추진 중이다.
이를 통해 도급 공사단가를 대폭 낮추고, 조합원에게는‘e편한세상’브랜드와 사업이익을 돌려줄 수 있게 됐다. 또 총 4천200여억원으로 추산되는 사업비를 안정적으로 조달하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 정비사업자금보증상품을 신탁사 최초로 도입했다.
▲조합방식과 신탁방식의 차이점은
=기존 조합방식은‘시공사 주도형’이라고 표현해도 될 만큼 시공사 위주로 사업이 진행된 것이 사실이다. 사업 추진에 필요한 사업비를 시공사가 조달하기 때문에 시공사가 사업의 주체가 될 수밖에 없었고, 특히 사업성 및 분양성이 부족한 조합은 시공사에게 끌려갈 수밖에 없는 구조였다. 따라서 시공사가 본계약 및 시공 단계에서 공사비를 무리하게 증액을 요청하더라도 무시할 수 없어‘울며 겨자 먹기 식’으로 사업이 진행돼 왔다.
그러나 신탁방식을 적용해 신탁사를 사업대행자 또는 사업시행자로 지정하는 경우 신탁사가 자금조달을 책임지고, 시공사는 단순도급만 수행하기 때문에 조합이 시공사를 견제할 수 있는 수단이 생기고, 이에 따라 공사비 등 사업비가 절감돼 사업성이 향상되는 효과가 발생된다. 또 사업시행자 방식의 경우 추진위원회 승인 및 조합설립인가 등 일부 절차가 필요 없어 사업이 좀 더 빠르게 추진될 수 있다.
▲부동산 신탁사들의 경쟁도 심화되고 있다. 차별화 전략은
=당사는 업계에서 차입형 토지신탁을 가장 먼저 시작했다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 자금을 투자하기 때문에 분양성 등 리스크 관리가 무엇보다 중요하다. 그동안 차입형 토지신탁을 수행하며 터득한 리스크 관리 노하우를 정비사업에 적용함으로써 정비사업을 성공적으로 이끌어 올 수 있었으며, 개별 사업장의 리스크를 도출해 수주 단계에서 옥석을 가리는 능력이 뛰어나다는 것도 당사의 최대 장점이다.
또한, 신탁업계 중 가장 자금이 풍부한 상황으로, 2천세대가 넘는 대형사업장의 사업도 문제없이 수행할 수 있는 능력을 갖추고 있다. 여기에 기술 전문 인력으로 구성된 자체 기술팀을 보유하고 있어, 정비사업과 관련한 설계, 견적 등 기술 관련 부분을 조합에 컨설팅할 수 있는 능력도 갖추고 있다.
▲향후 계획은
=올해 대전 용운 사업장을 착공 및 분양해 사업을 완성하고, 뉴스테이 연계형 정비사업도 부산 감만1구역을 비롯해 1~2개 사업을 추가로 진행할 계획이다. 이를 바탕으로 서울지역의 정비사업에 사업대행자로써 진출해 1~2개 사업장을 수주할 계획이다. 내년에는 본격적으로 정비사업 사업시행자 역할로 파일럿 프로젝트를 선정해 추진할 계획으로, 향후 5년 이내 정비사업에서 신탁사를 사업대행자 또는 시행자로써 선정하는 문화가 자리 잡을 수 있도록 사업의 성공적인 추진을 위해 주력할 것이다.
