지난 호까지 건설사의 입찰제안서의 내용을 통한 사업조건에 대하여 살펴보았습니다. 특히, 조합원이나 건설사의 입장에서 입찰에 참여하여 조합원에게 선택을 받기 위한 다양한 활동과 제안서 내용을 알아보았던 것입니다.

이번 호는 건설회사가 정비사업의 시공자로 선정된 이후 특히, 저가로 입찰에 참여한 후에 어떤 방법을 통하여 공사비를 인상하고 회사의 수익을 확보하는지에 대하여 설명 드리겠습니다.

건설회사는 재개발·재건축사업이 아주 장기간에 걸쳐 수행되는 사업이라는 사실을 잘 알고 있습니다. 보통 정비사업은 추진위원회를 구성하여 입주시까지 대략 8~9년 정도 소요된다는 통계가 있습니다. 강산이 한번 변하는 긴 기간에 걸친 사업인 것입니다.

건설회사들이 입찰에 참여하면서 당장의 수주를 위하여 공사비를 낮게 제안하여 회사의 손실을 감수하고 공사비를 인상하지 않겠다는 굳은 결심을 하고 왔다면 환영할 일이지만 믿을 수 있겠습니까?

손실이 나게 사업제안을 하였다면 사업이 끝나기 전까지 사업제안서와 공사계약서에 있는 여러가지 공사비 인상 조건을 통해 상당부분 손실을 만회하고 수익을 낼 수 있는 구조로 바꾸어버린다는 것입니다.

또한 수주 당시에는 첫사랑 애인에게 하는 허황된 약속처럼 하늘의 별이라도 따 줄 것처럼 조합원들에게 하는 모든 약속이 나중에는 별 의미가 없다는 것을 너무나 잘 알기 때문에 건설회사들은 당장 수주활동에 도움이 된다면 각서나, 합의서이거나 구두 약속이거나 가리지 않습니다. 건설사들의 이같은 행태는 시공사 선정을 앞둔 정비사업 현장마다 빠지지 않고 나타나는 단골 메뉴이기도 합니다. 공사비 인상을 할 수 있는 일반적인 조건들은 다음과 같습니다.

△공사비의 기준일 : 입찰제안서 제출일 혹은 특정일을 기준으로 공사비를 제시한 것이고, 실 착공일까지 물가상승에 따라 공사비 인상이 적용되는 조건.

△이주비의 금융비용 : 무이자 이주비라고 하여 조합원들은 정말로 이자가 없는 것으로 알고 계시는 분이 많으나 실제로는 조합이 금융회사와 약정한 금리에 따라 이주비에 대한 금융비용이 조정된다는 조건.

△이사·철거기간 : 조합원과 세입자의 이사에 대한 책임과 의무는 조합과 조합원에게 있고 건설사가 입찰에 참여하면서 제안한 이주·철거기간(예를 들어 이주개시일로부터 6개월과 같은 조건)이 경과되어도 이사와 철거가 완료되지 않으면 그에 따른 손실을 조합과 조합원이 부담한다는 조건.

△토질여건에 따른 공사비조정 : 입찰에 참여하면서 제안하는 공사비 조건은 토질에 대한 정확한 정보가 없어 일반적으로 일반토사를 기준으로 공사비를 제시하고, 실 토질여건이 암반이거나, 차수벽 등 특수공사가 필요한 현장여건일 경우에는 공사비를 조정한다는 조건.

△마감자재 변경에 따른 조정 : 입찰참여 제안서에 제시한 마감재 목록 또는 입찰제안시에 제안하는 견본주택(예를 들어 2010년 서울시 분양하는 아파트 마감수준과 같은 조건)의 마감자재가 실제 착공시에 달라지는 경우(일반적으로 달라지는 것임) 공사비 조정이 필요하다는 조건.

△설계변경에 따른 공사비 조정 : 입찰 또는 계약시에는 조합에서 제시한 설계도서를 기준으로 공사비를 제안하였으며, 사업시행인가등에서 설계 변경이 있을 경우 공사비를 조정한다는 조건.

간혹 정비사업조합 중에서 건설사의 이런 공사비 인상조건들을 포함하지 않는 사업제안과 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 재개발사업에서는 거의 찾아보기 어려운데 재건축사업에서는 확정지분제라는 명목으로 계약을 체결하고, 계약체결한 내용을 집행부가 강력히 추진하여 건설사의 공사비 인상을 수용하지 않은 사업을 말합니다.

이런 확정지분제 계약을 통해 소수의 조합에서는 공사비 인상 없이 조합원의 이익 극대화에 성공한 경우가 없는 것은 아니지만 처음 목적대로 뜻을 이룬 조합은 많지 않습니다. 사업이 지연되고 조합원의 불안감은 커지면서 집행부가 바뀌고 결국은 공사비 인상을 수용하는 절차를 밟아간 경우가 더 많지 않을까 합니다.
현재도 이런 확정지분제 계약조건으로 건설사의 손실이 불가피하다고 우려되는 현장에서는 건설사의 공사비 인상 요구(조합원 지분 조정 요구)를 조합이 수용하지 않은 경우 극단적인 경우이기는 하지만 건설사가 이런 저런 사유를 들어 공사를 중단하여 장기간 사업이 지연되어 조합원의 고통이 큰 사업장이 있는 것도 사실입니다.

이런 여러 가지 사정을 감안해 본다면 시공자를 선정하는 시기와 실제 착공하는 사이의 기간에 따른 공사비의 합리적인 조정은 불가피한 것으로 보여집니다. 하지만 건설사의 당장 수주하고 보자는 식의 저가 덤핑으로 인한 경우는 많은 고통을 감내하는 것이 불가피해 보입니다. 이런 사태를 방지하는 방법은 시공자 선정시에 조합원들이 합리적인 기준으로 사업의 파트너를 정하는 것이 중요하다고 하겠습니다.