종전평가액·개별분담금 통지는 최초 사업인가
정비구역 해제 기준일은 ‘2012년 1월 1일’ 적용

내년 2월 9일부터 적용되는 새로운 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행이 본격적인 카운트다운에 들어갔다. 대수술을 통해 태어난 개정법인 만큼 새 도정법 적용 과정에서 크고 작은 혼란이 예상되고 있다.

새 법에서는 총 39개 조문에 이르는 부칙 규정을 도입해 경과규정에 대한 기준을 제시했다. 기본 원칙은 새 법 규정에 대해서는 새로 결정하되, 구법 개정에 따른 경과규정은 구법 내용을 따랐다는 점이다.

예컨대 법적상한용적률 완화 제도의 경우 이 제도가 처음 도입된 2014년 1월 14일 개정 도정법 규정을 따라 내년 시행될 새 법에서도 2014년 1월 14일 이후 최초로 사업인가를 신청한 현장에 대해서만 적용한다는 식이다.

▲사업시행인가 후 120일 이내 종전감정평가액 및 개별 분담금 통지 : 법 시행 후 최초로 사업인가 신청하는 분부터 적용

조합원이 자신의 종전자산평가액 및 개별 분담금을 통지 받은 후 분양신청 및 현금청산을 결정하도록 하는 제도 도입은 새 법 시행 후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 현장부터 적용한다.

구법에서는 분양신청 시점에서 개략적인 분담금 내역만 알려주도록 함으로써 조합원들이 관리처분 단계에서야 개별 분담금을 통지 받아 관리처분 단계에서 분란이 발생되는 문제를 바로잡자는 취지에서 도입된 규정이다.

새 법 제72조 제1항에 따르면 “사업시행자는 제50조 제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다”며 제1항 및 제2항에서 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’과 ‘분양대상자별 분담금의 추산액’등을 공고해야 한다고 규정하고 있다.

서울시의 경우는 사업인가 후 시공자 선정 후 120일 이내에 종전감정평가액 및 개별 분담금을 조합원에게 통지해야 한다.

▲재개발구역 해제 기산일 2012년 2월 1일부터 기산

정비구역 해제 기산일도 새롭게 정리된다. 기본적으로 정비구역 해제 제도가 처음으로 도입된 2012년 2월 1일을 기준으로 기산일이 새롭게 정립된다. 우선 재개발사업의 정비구역 지정일은 그 이전에 정비구역을 지정받았다고 하더라도 ‘2012년 2월 1일’에 정비구역을 지정한 것으로 간주된다.

새 법 제20조 제1항 제3호 규정에 따르면 ‘토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우’ 정비구역 지정권자는 구역을 해제해야 한다.

이 때 ‘지정·고시된 날’은 ‘2012년 2월 1일’로 간주해 이로부터 5년으로 정한다는 얘기다.

‘추진위 2년, 조합 3년’이라고 통칭되는 조합설립 및 사업시행계획인가의 시한 적용은 2012년 2월 1일 이후 최초로 정비계획을 수립한 경우부터 적용돼 현재와 큰 차이가 없게 된다. 이 기간 동안 추진위의 경우 2년 동안 조합설립, 조합의 경우 3년 간 사업인가를 받지 못하면 정비구역 해제 대상에 포함된다.

다만, 2012년 1월 31일 이전에 정비계획이 수립된 재개발·재건축 정비구역의 경우 추진위는 2020년 3월 2일까지 조합설립인가를 받아야 한다. 이 규정은 2016년 3월 2일 도정법 시행으로 인해 일몰제 적용이 확대되었기 때문에 기득권을 허용한다는 차원에서 추진위 2년의 시한을 4년으로 연장했다.

▲쇼핑몰 건립 등 새로운 재개발사업 : 새 법 시행 후 최초 관리처분인가 신청한 곳부터 적용

백화점·쇼핑몰 등 재개발사업의 새로운 시행방식은 새 법 시행 이후 최초로 관리처분인가를 신청하는 곳부터 적용한다. 즉 현재 시점에서 한 번이라도 관리처분인가를 신청한 재개발구역의 경우, 용도지역이 준주거 및 상업지역으로 되어 있다 하더라도 백화점, 쇼핑몰 건립 등 새 법 적용이 불가능하다.

새 법 제23조 제2항은 “재개발사업은 정비구역에서 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설해 공급하거나, 제69조제2항에 따라 환지로 공급하는 방법으로 한다”는 내용이다. 여기서 ‘건축물’이란 주택을 포함해 백화점, 쇼핑몰, 아파트형 공장 등 상업시설을 포함한다.