Q : 재개발구역의 세입자인데 집주인이 분양신청을 하지 않아 조합으로부터 강제수용을 당하여 보상금이 곧 공탁될 예정이라고 합니다. 그런데 보상금액수는 토지부분을 제외한 건물부분에 관한 것이라서 저의 임대차보증금보다도  적습니다. 저는 건물주인 집주인 앞으로 조합이 공탁한 현금청산금액(보상금)을 압류하여 배당받으려고 하는데 부족한 나머지 보증금은 조합에 청구할 수 있나요?

 

 

A : 〈도시 및 주거환경정비법〉 제44조에 따라 나머지 잔액도 조합에 청구할 수 있다고 판단되며 명도소송이 제기된 경우 반소로 청구하거나 동시이행의 항변을 할 수 있습니다.

 

1. 건물이 경매된 경우와 유사
조합원인 건물주가 분양신청을 하지 않아 〈도정법〉 제38조와 제40조에 의해 수용되고 그 보상금이 공탁될 상황이라고 하는데 이는 마치 건물이 경매된 경우의 임차인의 입장과 유사한 경우라 할 것입니다.

 

수용에 의해 보상금이 공탁되는 것도 결국은 건물이 현금으로 변하는 것이라는 점에서 채권자들의 채권확보를 위해 채무자의 건물을 현금화하는 경매절차와 유사하기 때문입니다.

 

경매에서의 낙찰자(매수인)는 통상 그 건물을 계속하여 사용·수익하는데 재개발에서 수용된 경우에는 낙찰자에 해당하는 조합이 건물을 철거한다는 점에서 차이가 있습니다.

 

2. 경매가 된 경우의 임차인의 지위에 관한 판례
그러므로 경매가 된 경우의 임차인의 배당요구 및 잔액청구에 관한 다음의 판례가 적용될 수 있을 것입니다.

 

즉 대법원(96다53628, 선고, 1997.8.22) 판결은 “대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 했으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있다”고 판시한 바 있습니다.

 

여기서 배당받지 못한 나머지 보증금 잔액을 받기 전까지는 건물명도를 거부할 수 있는 ‘항변권’이 있다고 판시하고 있는데 〈도정법〉 제44조에서는 한 걸음 더 나아가 직접 시행자인 조합에게 청구할 수 있는 청구권을 인정하고 있습니다.

 

3. 임차인의 조합에 대한 직접청구권을 인정한 도정법 제44조
〈도정법〉 제44조에서는 재개발 등으로 인하여 거주에 불안을 느낀 임차인 등이 스스로 계약을 해지할 수 있는 권리를 보장하고 있고 이러한 계약해지권자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자(조합)에게 이를 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 해지권자의 보증금반환청구에 응하여 보증금을 지급한 조합은 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있고 또한 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

4. 청구에 응한 조합이 취할 조치
그러므로 집주인이 현금청산 당하게 됨에 따라 수용보상금이 공탁된 경우 임차인은 공탁금을 신속히 압류하여 여기서 순위에 따라 우선변제 받도록 해보고 부족한 잔액이 있으면 조합에 청구할 수 있습니다. 조합이 자발적으로 지급하지 않으면 조합이 임차인에게 제기한 명도소송에서 반소로 보증금을 청구하거나 나머지 잔금을 주기 전에는 인도할 수 없다는 동시이행의 항변을 하면 될 것입니다.

 

조합은 결국 임차인의 보증금 잔액에 대하여도 지급해야 하므로 건물주인 조합원의 현금청산금액(수용재결금액)만을 공탁했다고 하여 의무를 면하는 것이 아니고 이와 같은 추가지출이 있을 수 있다는 것을 주의해야 할 것입니다.

 

5. 서울고등법원 판결례
〈도정법〉 제44조의 해석과 관련하여 최근 서울고등법원(2010. 1. 14.선고 2009나62365)의 건물명도 판결에서는 “정비구역 안에 있는 건물의 적법한 임차인은 정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 임대인이 사업시행자인 정비사업조합의 조합원인지 여부를 불문하고 사업시행자에 대하여 임차보증금의 반환청구권을 행사할 수 있다. 무허가건물의 임차인이라도 그 임대차가 적법하게 성립한 이상 〈도정법〉 제44조제1, 2항에서 정한 사업시행자에게 임차보증금의 반환청구권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다”라고 명시했습니다.
 〈문의 : 02-3487-1887〉