그 동안 몇 차례에 걸쳐 조합의 시공자 입찰 절차와 방법 그리고 시공자의 사업참여제안서의 일반적인 내용들에 대하여 분석하여 보았습니다. 시공자를 선정하는 기준은 사업유형과 사업지의 위치, 그리고 조합원의 성향 등에 따라 달라질 수 있습니다. 그럼 그 동안 건설사들이 입찰하면서 조합원에게 표를 얻기 위하여 사용하였던 조건들 몇 가지를 소개해 보겠습니다.

 

첫째, 저가의 공사비는 늘 강력한 무기입니다. 가끔씩 터무니없이 낮은 덤핑입찰로 사업이 지연되거나 조합간의 분쟁으로 이어지기도 하지만, 저가의 공사비만큼 강력한 조건은 찾아보기 힘든 것이 사실입니다.

 

둘째, 많은 이주비입니다. 특히 2000년 초반까지는 더더욱 강력한 제안 조건이었습니다. 그렇지만 이주비는 사실 이주하면서 조합에서 결정하는 것이 일반화 되고, 또 무이자 이주비가 사실은 무이자가 아니라는 것이 알려지면서 예전과 같은 위력은 덜하지만, 일부 지역에서는 아직도 영향력이 막강한 제안 조건 중에 하나입니다. 예를 들어 소형주택이 많은 사업지역에서 금융기관의 담보 범위를 벗어난 금액으로 건설회사가 신용보증을 통해 많은 이주비를 제안한다면 말입니다.

 

셋째, 고가의 살림을 지원하겠다는 조건입니다. 수백만원짜리 TV세트나 수입산 고급 주방가구, 또는 오디오시스템 등 일반인들이 평소에 갖고 싶어 했던 가전제품이나 가구로 승부를 거는 방식입니다. 그런데 이런 내용은 반드시 공사비에 포함되는 것이라서, 공사비를 낮게 제안할 수 없도록 하는 제한 요소들이기도 합니다. 즉 공사비가 비싸진다는 것입니다.

 

넷째, 최근에 가장 각광받고 있는 사업조건 중에 하나인 시공자로 선정되고 나면 수천만원의 이주지원금을 현금으로 지급하겠다는 것입니다. 시공자로 선정되고 나면 당장 돈 벼락을 맞을 수 있다는 것입니다. 이주지원금을 액면 그대로 해석하자면 이사할 때 필요한 자금을 지원한다는 것인데 이주비와 이사비 등 필요한 자금을 이사할 때 지급함에도 불구하고 왜 시공자로 선정되고 나면 지원금을 주는지는 알 수 없지만 하여튼 조합원으로서는 당장의 큰돈을 무시할 수 없을 것입니다.

 

하지만 이런 현금지급은 공사와는 아무 상관이 없다는 것이 결정적인 하자라 할 수 있습니다. 공사와는 무관하게 표를 사는 항목으로 제격인 것입니다. 이렇게 지급한 돈은 사실은 건설회사가 조합원에게 공짜로 주는 것은 아니고, 이자까지 다 더해서 나중에 공사비에 얹어서 받아가기 때문에 조심할 필요가 있습니다. 건설회사 입장에서는 조합원 돈을 쓰면서 조합원이 건설회사에게 고맙다는 생각을 하게 하는 기막힌 상술 중에 하나이기 때문입니다.

 

다섯째, 재건축·재개발조합원이 가장 듣기 싫어하는 말이 추가부담금일 것입니다. 입주할 무렵에 이런 저런 이유로 입찰당시의 제안 조건보다 더 많은 돈을 요구하거나, 관리처분계획으로 확정된 분담금도 무시하고 입주 시에 추가로 돈을 요구하는 것입니다. 그래서 건설회사들은 입찰에 참가하면서 제안했던 것 이외에는 절대로 추가부담금을 요구하지 않겠다는 제안을 하는 것입니다. 그러면 조합원들 입장에서는 지금 당장의 유·불리 못지않게 추가부담금이 없다는 제안이 가슴에 크게 와 닿는다는 것입니다. 그 동안 얼마나 많은 현장에서 이런 일이 있었으면 그러겠습니까?

 

마지막으로 제안서에서 가격으로 제안 할 수 없지만 조합원들이 결코 무시할 수 없는 것이 있습니다. 바로 건설회사의 이름값과 아파트 브랜드입니다. 같은 품질이라도 어떤 회사의 어떤 브랜드를 붙여야 집값이 더 나갈까 하는 것입니다. 만일 같은 공사비와 같은 품질로 지었더라도 브랜드 때문에 나중에 집값을 훨씬 더 비싸게 받을 수 있다면 당연히 그런 회사 그런 브랜드를 고르지 않을 까 하는 것이죠.

 

물론 이런 이야기를 논리적으로 검증하기란 어려운 일입니다. 왜냐하면 재개발·재건축사업에 참여하고 있는 건설회사들 대부분은 1군의 대형 건설사들이라서 이런 회사들끼리의 회사이름 값과 브랜드 값에 큰 차이가 나기를 기대하는 것은 사실은 무척 어려운 일이기 때문입니다. 그 좋은 예들이 잠실이나 도곡동에서 여러 회사가 같이 지은 재건축아파트들입니다. 이 아파트들은 어느 회사가 지었느냐에 따라 별반 다르지 않은 가격을 형성하고 있어서 건설회사들이 선전하는 것처럼 회사에 따라, 브랜드에 따라 집값이 차이 나는 것을 찾아보기가 힘들다는 것입니다.

 

오히려 어떤 품질로 어떻게 지었느냐가 훨씬 더 중요한 것입니다. 아무리 이름을 알아주는 회사가 지었더라도 부실공사를 했다, 혹은 마감재를 싼 것으로 했다고 하면 집값은 다른 아파트에 비해서 비싸게 나가기가 무척이나 힘들 것입니다. 부동산에 있어서 가격에 가장 크게 영향을 미치는 요소는 입지라는 것은 세상이 다 아는 이치입니다. 즉 어떤 자리에 아파트가 있느냐는 것입니다.

 

오늘 몇 가지 살펴본 입찰 조건들은 조합원의 입장에서는 어느 것 하나 소홀히 할 수 없는 것들입니다. 그렇기 때문에 건설회사들이 중요한 요소로 입찰하면서 제안하는 것입니다. 하지만 조합원은 무엇이 진정 자기집을 짓는데 중요한 것인가 하는 초심에서 생각해 보시는 것이 가장 좋은 건설회사를 선정하는 기준이 되지 않을까 합니다. 선물과 감언이설이 좋은 집을 지어주는 것은 아니기 때문입니다.