정비사업은 정비구역내에서 토지등소유자들이 현물을 출자하여 조합을 설립한 후 노후·불량 건축물을 철거하고 일정한 사업비를 투입하여 신축건축물을 건축한 후 현물출자비율에 따라 신축 건축물을 현물로 배분 받는 것이 기본적인 방식이다.

 

〈도시 및 주거환경정비법〉상 주택재건축 사업에서는 조합설립에 동의한 자가 조합원이 되며, 주택재개발사업 및 도시환경정비사업에서는 정비구역내의 토지등소유자가 모두 조합원이 된다.

 

그러나 정비사업에서 조합원 분담금 산정시의 조합원은 ‘현금청산자를 제외한 분양신청을 하여 관리처분계획에 의거 분양계약을 체결한 자’를 말한다.

 

조합원이 현물출자한 부동산을 종전자산이라하며 관리처분계획에 의거 분양계약을 체결한 자산을 종후자산이라 한다. 정비사업은 현물출자하여 현물로 배분받은 특수한 사업형태이기 때문에 종전자산 및 종후자산에 대한 가치산정 절차를 거치게 되며 〈도정법〉 제48조에서는 종전자산과 종후자산의 평가방법에 대하여 규정하고 있다.

 

정비사업에서 조합원 분담금을 산정하기 위하여 필요한 항목에는 ①조합원별 종후자산 평가액 ②총사업비 ③일반분양수입, 임대주택매각수입, 재건축소형주택매각수입 ④조합원별 종후자산 평가액이 있으며 각 항목별로 구체적으로 살펴보겠다.

 

첫째, 조합원별 종전자산을 평가하는 이유는 정비사업에서는 현물로 출자하기 때문에 ‘출자비율’을 결정하기 위해서이다. 따라서 종전자산평가의 핵심은 종전자산 평가가격 수준의 높고 낮음이 아니라 조합원 상호간의 형평성을 유지하는데 있다.

 

조합원은 출자비율만큼 권리, 의무를 갖게 되기 때문에 ‘총사업비’에 대해서 출자비율만큼 부담하게 되며 ‘종후자산’에 대해서도 출자비율만큼 배분 받을 권리가 생기게 된다.

 

둘째, 총사업비에서 일반분양대금, 재건축소형주택매각대금, 임대주택매각대금을 공제한 금액이 정비사업조합의 조합원 전체 분담금 총액과 동일하게 되므로 총사업비는 조합원 분담금을 결정하는 가장 중요한 항목이다.

 

셋째, 일반분양대금은 〈주택법〉 제38조의2에 의해서 20세대 이상을 일반분양할 경우 분양가 상한제 적용을 받게 되며, 임대주택 및 재건축소형주택의 매각가격 산정은 〈도정법〉 〈임대주택법〉지방자치단체 〈도시 및 주거환경 정비조례〉에서 규정하고 있다.

 

넷째, 조합원은 종후자산도 출자비율 만큼 받아야 하며 이를 위해서 종후자산 전체를 동, 호수별로 평가하여야 한다. 그리고 조합원 출자비율에 따라 배분받아야 할 종후자산평가액과 조합원이 실제 분양받은 종후자산 평가액의 차액이 발생하게 되는데 이는 종후자산평가액 가격 수준으로 정산하게 된다.

 

 

 

 

이상 살펴본 것을 조합원 분담금 추산 산식으로 압축한 것이 조합설립 동의서상의 ‘분양대상자별 분담금추산 산식’으로 이 산식을 살펴보면 위와 같다.

 

그런데 종종 일선 정비사업조합에서 마치 ‘비례율’이 조합원 분담금을 결정짓는 만병통치약인 것처럼 오해를 하여 관리처분시 ‘비례율’을 높이려고 많은 노력을 하는 모습을 보게 된다.

 

비례율의 구성 항목은 △종전자산총평가액 △종후자산총평가액 △총사업비로서, ‘종전자산 총평가액’을 높이거나 낮추는 방법을 통해 비례율을 높이게 되면 권리가액 및 조합원 분담금에는 영향을 주지 못한다.

 

오직 총사업비(여기서는 일반분양 금액등 기타수입을 공제한 금액)를 낮추는 방법에 의해서 비례율을 높여야만 권리가액을 높이고 조합원 분담금을 낮출 수가 있다.

 

결론적으로 ‘종전자산 평가액’은 조합원의 현물출자비율을 결정하여 그 비율만큼 ‘총사업비’를 부담하고 ‘종후자산’을 배분 받게 되는 역할을 하는 것이며, ‘종후자산 평가액’은 조합원의 배분받아야할 종후자산과 실제 분양 받은 종후자산의 차액 정산을 하는 역할을 하는 것이다.

 

오직 총사업비를 낮추는 길만이 조합원의 분담금을 낮출 수가 있다는 점을 조합에서는 명심하고 조합원들에게도 정비사업을 초기의 사업계획대로 신속하게 추진하는 것이 총사업비를 낮출 수 있다는 점을 조합원들에게 홍보하여 조합원들의 전폭적인 협조를 받아야 할 것이다.