〈도시 및 주거환경정비법〉이 시행되면서 사업시행자는 주택재건축사업의 관리처분계획 또한 시장·군수의 인가를 받도록 규정되었다. 그리고 주택재건축조합의 법인격이 인정됨에 따라 주택재개발사업은 물론 주택재건축사업 역시 조합원 등이 소유하는 종전의 토지 또는 건축물의 가격(이하 ‘종전자산의 평가액’이라 함)과 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(이하 ‘종후자산의 평가액’이라 함)의 산정이 불가피해졌으며, 이를 위하여 감정평가업자의 감정평가업무가 모든 사업장에서 필수적으로 이루어지고 있는 것이 현실이다.

 

물론 주택재건축사업의 경우 〈도정법〉 제48조제6항은 종전자산과 종후자산의 감정평가가 임의사항으로 규정하고 있으나, 주택재개발사업과 주택재건축사업이 〈도정법〉으로 통합된 이후 주택재개발사업과 동일하게 운영되고 있다.

 

주지하다시피 종전자산의 평가액이 높고 낮음은 사업성과는 무관함에도 불구하고 조합원들은 통상 높은 가격수준을 선호하는 것이 현실이다.

 

종전자산 평가액은 조합원이 조합에 현물출자하는 기준가액이 되는 관계로 전체 조합원의 종전자산 평가액 대비 그 비율이 당해 조합에 대한 출자비율이 되며 조합원은 그 출자비율에 따라 개발이익의 배분받을 권리와 비용분담의 기준이 되므로 관리처분 과정에서 매우 중요한 역할을 하는 것이 사실이다. 따라서 조합원들의 이에 대한 관심 또한 지대할 뿐만 아니라 그 결과에 대해 매우 민감하게 생각한다.

 

한편 관리처분계획인가 이후에 동·호수 추첨이 이루어지고 분양계약이 체결되는 관계로 종후자산의 평가액은 관리처분계획 수립 단계에서는 조합원들의 관심은 비교적 덜하고 일반분양가 대비 조합원들의 분양가가 얼마나 저렴하냐가 주요 관심사이다.

 

많은 정비사업 현장에서는 높은 가격수준을 선호하는 성향과 개인별 종전자산의 감정평가결과에 대한 인식 부족 및 오해 등으로 인하여 감정평가결과가 각종 민원과 소송의 대상이 되고 있다.

 

앞서 설명하였듯이 종전자산의 평가는 주목적이 조합원의 조합에 대한 출자비율을 결정하기 위한 것이므로 절대 평가액 보다는 타 조합원과의 형평성을 확보하기 위한 상대적인 가격균형이 중요한 것이다. 물론 다른 조합원 보다 상대적으로 높게 평가 받을 수 있다면 그 결과가 당해 조합원에게 유리하게 작용하는 것은 자명하다.  

 

세간에서는 이에 대한 이해가 부족한 사람들이 주장하는 바와 같이 공시지가로 평가하니까 공시지가를 최대한 높여야 한다거나, 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률〉을 준용하여 당해 사업으로 인한 개발이익을 배제하고 평가하므로 속칭 시세 보다 훨씬 낮게 평가되는 것인 양 호도되고 있다.

 

그러나 감정평가사들은 조합원들의 가격 균형을 기본으로 하되, 종전자산 평가액이 일반분양분(수익사업)의 매출원가를 구성하는 점 등을 감안하여 시가 개념의 적정가격으로 평가하기 위한 노력을 펼치고 있으며, 당해 사업에 따른 개발이익 또한 감정평가액에 포함하여 평가한다.

 

다만 당해 정비계획의 수립으로 야기된 용도지역의 변경이나 공원, 도로, 공공공지 등의 기반시설 저촉 등은 일부 조합원에게 그 개발이익을 향유하게 하거나 부담시키는 것은 정당하지 않은 관계로 이럴 경우에는 종전 용도지역을 기준으로 하되, 저촉되지 아니한 상태를 기준으로 평가하는 것이다.

 

한편, 사업실행단계에서 분양신청 철회 등으로 인한 현금청산을 위한 감정평가를 실시하는 경우에는 종전자산 평가액이 그 영향을 미치고 있는 것이 사실이나, 평가목적과 평가기준일 등이 상이하므로 종전자산 평가액과는 달리 판단하므로 그 결과 또한 다르게 평가된다.

 

마지막으로 정비사업 분야에 종사하는 한 사람으로서 이 글이 종전 및 종후자산의 평가액이 갖는 정확한 의미에 대한 이해를 돕는 계기가 되었으면 하는 바램과 함께 하루 빨리 이웃사촌인 조합원들간의 갈등이 없어진 가운데 원활한 사업진행을 통해 사업동의 단계에서 뜻한바와 같이 조합원들의 새로운 안식처가 조속히 마련되길 기원한다.