5. 용산사태의 발생 이유
용산구 국제빌딩주변 제4구역 도시환경정비사업조합에서 일어난 참사는 상가세입자들에게 영업손실보상금을 지급한다는 규정이 있었는데 이 금액이 너무 적었기 때문에 발생했습니다. 다만 권리금에 대하여는 우리 법 어디에서도 보호하고 있지 않습니다.

 

그런데 단독주택재건축사업에는 영업손실보상금에 대한 규정조차도 없어서 더 큰 참사가 발생할 수 있습니다. 만일 부실한 법규정만을 핑계 삼아 보상을 할 수 없다며 명도집행과 철거를 강행한다면 재판과정에서 원고들의 신청에 의해 법원이 보상없는 명도를 규정한 법규정에 대해 위헌법률심판제청을 할 우려도 있어 이 경우 사업이 한없이 지연될 수 있습니다.

 

6. 명도집행과 반대급부의 이행 문제(개정된 도정법 제49조 제6항 단서의 문제점)
〈도시 및 주거환경정비법〉 제49조제6항은 “관리처분계획이 인가·고시되면 구역내 주민들은 모두 건물을 명도해야 한다”고 규정하고 있습니다. 이 규정은 조합원이고 세입자이고 간에 정당한 보상이 없이도 무조건적인 명도를 구할 수 있는 것처럼 규율하고 있어서 문제가 많았습니다. 그리하여 2009년 5월 27일자로 “손실보상이 완료되지 않은 경우에는 명도하지 않아도 된다”는 취지로 단서가 신설되었고 2009년 11월 28일부터 시행됐습니다.

 

그런데 이 단서를 엄격히 해석하면 단독주택재건축사업의 경우에는 적용이 안 되는 것으로 볼 여지가 있습니다. 즉, 제49조제6항 단서에는 “다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정되어 있어서 〈공익사업법〉이 준용될 여지가 없는 단독주택재건축사업의 경우에는 손실보상이 없어도 명도를 구할 수 있다고 해석할 수 있기 때문입니다.

 

〈공익사업법〉 제62조에서는 ‘사전보상’이라는 제목하에 공사 착수전에 반드시 보상금의 전액을 지급하도록 규정하고 있는데 단독주택재건축은 〈도정법〉 제40조에서 〈공익사업법〉을 준용하고 있지 않으므로 이 조항의 보호를 받을 수도 없습니다. 결국 재건축과 재개발의 양면적인 성격을 가진 단독주택재건축사업에 대한 미세한 고려가 없이 법률이 개정됨에 따라 또다시 보호가 되지 않는 사각지대가 발생한 것입니다.

 

공동주택 재건축사업의 경우에는 상가동이 별도로 분리되어 있어서 통상 이에 대한 대책을 따로 세우게 됨에 반하여, 상가세입자들이 구역내에 산재해 있는 단독주택재건축사업에서는 상가세입자들의 요구가 힘을 가질 가능성이 별로 없습니다. 그러나 이들도 재개발의 경우에 비하여 보호의 필요성이 결코 덜하지는 않은 것입니다.

 

7. 단독주택재건축의 경우 현금청산절차를 이행하지 않고 강제철거하는 경우까지 있습니다.
재개발과 도시환경정비사업의 경우에는 분양미신청자의 토지 등에 대하여는 지방토지수용위원회의 수용절차에 따라 소유권을 조합이 취득하여 가면서 동시에 반대급부인 보상금을 공탁하게 되고 세입자들에 대하여는 〈공익사업법〉 시행규칙에 규정되어 있는 주거이전비와 영업손실보상금을 지급합니다.

 

그러나 단독주택재건축사업에서의 분양미신청자에 대하여는 〈도정법〉 제47조에 따라 현금청산을 해야 하는데 구체적으로는 조합이 분양미신청자에 대하여 현금청산소송을 제기하고 법원에서 선임된 감정평가인의 감정금액을 지급한 뒤 소유권을 취득해야 합니다.

 

그런데 이러한 현금청산을 위한 재판절차가 토지수용절차에 비해 매우 길기 때문에 일부 단독주택 재건축조합에서는 현금청산 및 소유권이전등기를 구하는 재판절차 없이 단순히 건물명도소송을 제기해 명도를 받은 뒤 아직 소유권을 취득하지도 않은 상태에서 강제철거를 하는 경우가 있습니다.

 

이렇게 되면 분양미신청자는 자신의 토지와 건물의 보상금을 전혀 받지도 못한 채 대출을 받아 다른 거주지를 구해야 하며, 세입자는 영업보상금을 전혀 받지도 못한 채 쫓겨나 별도의 자금으로 다른 생계를 찾아야 합니다.
결국 단독주택재건축사업구역에서 상가세입자가 많은 곳은 용산사태와 같은 사건이 언제든지 터질 수 있는 불씨를 가지고 있습니다.

 

8. 결어
이미 강조한 바 있듯이 단독주택재건축조합에서는 상가 및 주거세입자에 대하여는 재개발에 준하는 보상대책을 수립해야 할 것이며 이러한 보상금은 명도와 동시에 지급해야 할 것입니다. 그리고 분양미신청자에 대하여는 반드시 〈도정법〉 시행령 제48조에 따른 협의과정을 거친 후 현금청산소송을 제기한 후 감정평가금액을 지급하고 소유권을 취득해야 할 것입니다.

 

그렇게 하지 않고 사업을 무리하게 강행하면 분양미신청자나 상가세입자의 강력한 반발에 부딪혀 옥상에서의 시위농성이나 재판과정에서 보상금지급이 없는 명도청구에 대한 위헌법률심판제청을 당하게 되어 명도가 한없이 늦어질 우려가 있습니다.
 〈문의 : 02-3487-1887〉