재건축 및 재개발 추진에 있어 조합원은 조합을 구성하는 요체로서 원칙적으로 조합이 조합원을 보호하여야 합니다.

 

그러나 개별 조합원이 악의적으로 조합 및 시공사가 보증한 은행의 중도금 융자에 대한 채무변제를 하지 않거나 아파트 중도금 및 잔금 등을 변제하지 아니한 채 제3자에게 다액의 채무를 발생시켜 조합원 소유아파트에 경매 등이 진행되어 조합 및 시공사가 피해를 보는 경우가 빈번하게 발생하고 있는 것이 현실입니다.

 

이에 조합 및 시공사는 이를 사전에 방지하여 선의의 다수 조합원에게 피해가 발생하지 않도록 하여야 할 필요가 있습니다.

 

한편 시공사가 사업시행자로서 일반분양하는 아파트에 대하여는 시공사 명의로 최초의 소유권보존등기를 경료한 후에 일반분양자로부터 시공사가 보증한 중도금 및 공사비채권을 변제받은 후 일반분양자에게 분양아파트 소유권이전등기를 하여주므로 채권을 회수할 수 없는 문제는 발생하지 않습니다.

 

그러나 재건축·재개발 조합의 경우 〈도시 및 주거환경정비법〉에 따라 건물준공 허가 후 이전고시 절차가 완료되면 조합원은 이전고시 익일에 분양받은 아파트를 원시취득하게 됩니다. 부연한다면 조합원이 비록 조합 및 시공사 보증부 은행융자금 변제여부, 아파트에 대한 중도금, 잔금납부 여부와 관계없이 분양받은 아파트를 취득하게 되는 것입니다.

 

등기 또한 조합 및 시공사의 채권확보와 관계없이 이전고시 내용대로 전체조합원에 대하여 동시·일괄적으로 등기신청하여 조합원 명의로 소유권 보존등기를 경료하게 되는 것입니다.

 

채권의 보전방법으로는 ①먼저 중도금 2~3회 미납조합원, 조합을 제3채무자로 하는 소유권이전등기 청구권 가압류, 가처분 조합원을 선별하여 사전점검시 근저당권 설정서류를 징구하여 소유권보존등기 접수시 동시에 근저당권설정등기를 하는 것입니다.

 

②그 다음으로 미납된 분양대금이나 분양계약을 체결하지 않은 조합원들로부터 채권확보를 하기 위해서는 근본적으로 분양대금반환 등의 본안소송을 제기하여야 하지만 위 판결 이전에 위 조합원들의 소유부동산을 다른 사람에게 처분한다면 조합이 나중에 본안소송에서 승소판결을 받더라도 집행불능이 되므로 이의 집행보전을 위하여 보전처분인 가압류, 가처분을 제기하여야 할 필요성이 있습니다.

 

따라서 분양계약을 체결하고 분양대금 중 일부를 납입하고, 일부 연체중인 조합원에 대하여는 부동산가압류 대상으로서 향후 가압류를 진행하여야 하는 반면, 분양계약을 체결하지도 않고 분담금을 미납중인 조합원은 향후 소유권보존등기말소청구의 본안소송을 제기할 수도 있으므로 부동산처분금지가처분의 대상이 될 것입니다.

 

③다음으로 집행법원에 유치권자로서 채권을 확보하기 위하여 목적부동산을 점유하고 유치권을 행사하는 것입니다. 유치권이란 어느 물건에 대하여 채권을 가지는 채권자가 그 물건을 점유하는 경우 그 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치함으로써 채무자의 채무변제를 간접적으로 강제하는 법에 의하여 인정되는 담보물권의 하나입니다.

 

따라서 유치권이 성립하려면 채권이 경매목적부동산 자체에 대하여 발생한 채권이어야 하고, 채권이 변제기에 있어야 하며, 채권자가 목적부동산을 점유하여야 하는 등의 유치권 성립요건을 구비하여야 하는 바, 특히 점유는 아파트 출입문에 적당한 방법으로 공시하고 타인이 출입하지 못하도록 시건장치를 하여 점유합니다.

 

또한 유치권은 물권이기 때문에 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 채무자 뿐 아니라 제3자에 대한 관계에 있어서도 자기 채권의 변제를 받기 위하여 유치물의 반환을 거부할 수도 있고, 유치물을 경매할 수도 있습니다.

 

따라서 시공사는 미납공사비 채권이 있을 경우 아파트 출입문에 유치권 행사 대상이라는 취지의 문구를 출입문에 부착하여 놓고, 출입문에 안전하게 시건장치를 한 후 현장사진을 촬영하여 두어야 합니다.

 

만약 부동산 경매가 진행될 경우에는 법원경매부서에 유치권 신고를 하여 미납공사비를 회수하여야 할 것입니다.
 〈문의 : 02-404-6636〉