지난호에서는 조합원 및 토지등소유자의 생각과 건설사의 생각이 다르다는 것을 설명드렸습니다. 이번호에서는 조합에서 해당 사업장에 가장 좋은 시공자를 선정하기 위하여 어떻게 준비하고 업무를 추진하는 것이 좋은지 설명드릴까 합니다.

 

지난호에서도 설명드렸듯이 대부분의 조합과 조합원들은 자신의 정비사업장과 자신의 재산이 가장 좋은 위치와 이익을 많이 내는 사업이라고 믿고 있습니다. 그래서 가장 좋은 건설회사를 선정하면서, 조합원에게 가장 이익을 많이 주는 회사를 정비사업의 시공자로 선정하고자 합니다.

 

이런 와중에 건설회사들은 자신들 나름대로 시공자로 선정되기에 가장 유리한 입찰방법과 경쟁구도를 만들기 위해 경쟁을 치열하게 전개하게 됩니다. 이런 수주 경쟁상황에서 사용되는 방법이 조합의 집행부와 많은 조합원들을 사전에 자신들의 회사를 지지하는 세력으로 확보하는 것입니다. 그것도 많은 수를 입찰전부터 확보하고자 하는 것입니다.

 

이렇게 건설회사가 조합의 임원, 대의원을 포함하여 조합원까지 자신들의 지지세력으로 확보하면 훨씬 쉽게 입찰과정에 영향력을 행사할 수 있는 길을 확보하게 되는 것입니다. 예를 들어 제한경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하고자 한다면, 시공능력 순위 또는 정비사업 실적, 심지어는 특정 경쟁회사의 약점이 되는 조건들이 제한 조건으로 포함되도록, 자신들의 지지세력을 동원하여 관철시킬 수 있는 중요한 수단을 확보하는 셈입니다.

 

이런 경쟁을 여러 건설회사들이 하게 된다면 조합원들 간에 편을 나누어 다투는 일까지 일어나게 됩니다. 그리고 종국에는 조합원들 사이에 감정의 골이 커서 사업을 추진하는데 방해가 되는 일도 종종  생기고 있습니다.

 

다시 처음으로 돌아가 보면, 조합과 조합원은 조합원에게 많은 이익을 주면서, 높은 수익을 기대할 수 있는 건설사를 시공자로 선정하고 싶어한다는 것입니다. 하지만 건설사들의 영업활동으로 이런 기본적인 목표는 사라지고, 조합원들 간에 감정의 골을 키우는 일이 일어 나기도 합니다. 이럴 경우에 정비사업을 추진하는데 많은 어려움이 생길 수 있고, 시간이 지나 조합원들의 때 늦은 후회가 발생하고 있는 것이 현실입니다.

 

이런 우를 범하지 않기 위해서는 조합과 조합원들은 자신들만의 시공자를 선정하기 위한 기준을 가지고 있어야 하지 않을까요?

 

예를 들면, 이런 것들이 있을 수 있습니다.
첫째, 입주 후에 아파트가격을 가장 비싸게 받을 수 있는 회사는 어디일까?
둘째, 조합원의 부담금을 가장 적게 할 수 있는 회사는 어디일까?
셋째, 같은 공사비라면 더 좋은 자재를 사용하는 회사는 어디일까?
넷쩨, 회사의 이익만이 아닌, 조합원의 이익도 고려하는 회사는 어디일까?
다섯째, 회사가 내건 약속을 중요하게 생각하여 말을 바꾸지 않는 회사는 어디일까? 등등 여러가지 기준을 만들 수 있을 것입니다.

 

이런 기준에 가장 알맞은 건설회사를 선정하기 위한 입찰방법에는 어떤 방법이 가장 적합한 것인가를 놓고 본다면, 그것이 일반경쟁 입찰일 수 있고, 또는 지명경쟁 입찰이나, 제한경쟁 입찰일 수도 있다는 것입니다.

 

조합에서는 많은 조합원과 임원, 대의원이 있어 이런 기준을 정하는 것이 쉽지 않을 것입니다. 그래서 대부분의 조합의 경우에는 건설회사가 홍보를 통해 조합원에게 자사의 장점이 곧 조합원의 기대에 적합한지 직접 설명하도록 하는 방법 즉, 건설사의 직접 홍보를 이용하기도 합니다.

 

하지만 어렵더라도 조합에서는 조합원들에게 가장 큰 이익과 혜택을 줄 수 있는 건설회사를 선정하기 위해서는 어떤 회사가 적당한지를 토론하고 협의하여 대강의 시공자 선정을 위한 기준을 조합원들이 가질 수 있도록 도와주는 것이 정비사업을 성공적으로 이끄는데 도움이 될 것입니다. 그렇게 하는 것이 건설회사의 과열 수주전으로 인해 조합원의 이익보다 건설회사들 간의 이전투구에 휘말리는 일을 방지하는 방법일 수 있기 때문입니다.

 

조합과 조합원의 철저한 학습과 준비 후에 건설회사를 시공자로 선정하기 위한 입찰과 조합원총회를 개최하는 것이 중요하다고 할 수 있을 것입니다. 뿐만 아니라 정비사업에서 가장 중요한 사업파트너인 건설회사를 선정하면서 조합원간에 갈등과 반목으로 사업이 장기간 표류한다면 이 또한 조합원의 손실을 가져 올 수 있어 합리적이고 현명하게 시공자를 선정하는 절차를 이행하는 것이 무엇보다 중요하다고 할 것입니다.

 

다음 호에서는 건설사들이 어떻게 자신들의 장점을 입찰제안서에 제시하는지 사례를 들어 설명해 보겠습니다.