Q : 단독주택재건축지역에 거주하는 상가세입자입니다. 저희도 영업손실보상금을 받을 수 있나요?

 

 

A : 단독주택재건축사업은 재개발사업이 아니므로 〈공익사업을 위한 토지등 취득 및 보상에 관한 법률〉이 준용되지 않아 영업손실보상금을 받을 수 없습니다.

 

그러나 재개발사업과 비교하여 볼 때 단독주택재건축사업의 경우에도 상가세입자에 대한 보상을 해주지 않을 이유가 없다고 생각됩니다.

 

1. 도정법에서는 재건축사업을 공익사업으로 취급하고 있지 않습니다.
〈도시 및 주거환경정비법〉 제38조에서는 “정비사업을 위하여 필요한 경우에는 〈공익보상법〉 제3조의 규정에 의한 토지 또는 건축물 등의 수용·사용할 수 있다”고 규정하고 있는데 재건축사업은 원칙적으로 제외하고 있습니다.

 

그리고 같은법 제40조에서는 “수용·사용의 경우 〈공익사업법〉을 준용한다”고 규정하고 있습니다.

 

2. 재건축사업은 사익사업인가?
공동주택 재건축사업은 별론으로 하더라도 최소한 단독주택 재건축사업은 공익사업으로 보아야 한다고 생각합니다.

 

〈도정법〉이 재건축사업을 공익사업으로 규정하지 않은 이유는 재건축사업에서는 과거로부터 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉 제48조를 준용하여 미동의자의 소유권을 확보하여 왔기 때문입니다.

 

그러므로 굳이 수용권을 발동할 필요가 없다는 측면에서 공익사업으로 규정하지 않은 것이지 주거세입자나 상가세입자에 대한 보상이 필요하지 않다고 판단해서 그런 것이 아닙니다.

 

공동주택의 경우에는 상가동이 분리되어 있어서 별도의 대책을 수립하기 쉽고 상인들도 자신의 요구를 집약하여 공동으로 조합에 대항하기 쉬운 반면, 단독주택의 경우에는 주거 및 상가세입자들의 요구가 집약되기 어려워 〈공익사업법〉이 준용될 필요성이 매우 높은 것입니다.

 

현재의 〈도정법〉은 과거의 〈도시재개발법〉을 주축으로 하여 여기에 재건축사업을 포섭한 것인데 갈수록 재건축사업도 그 독자적인 의미를 잃고 법률논리가 재개발사업과 유사하게 되어 가고 있습니다.

 

최근 2009년 9~10월의 대법원 판례에서는 재건축조합도 공법인으로서 행정주체에 해당하고 재건축조합이 수립하여 인가받은 관리처분계획도 행정처분이므로 조합설립 무효여부와 관리처분계획에 대한 쟁송은 행정소송으로 하여야 한다는 점을 분명히 함으로써 과거의 논리와는 달라지게 된 것입니다.

 

다만 재건축사업의 매도청구소송의 감정평가는 아직도 재개발과는 달리 개발이익이 포함된 시가감정을 한다는 점이 다릅니다. 이는 재건축사업을 〈주택건설촉진법〉과 〈집합건물법〉으로 규율하던 과거의 판례에서 형성된 논리입니다.

 

그런데 대법원은 재건축으로 인한 조합의 소유권 강제취득도 일종의 ‘공용수용’에 해당한다고 보고 있습니다(2008다12453).

 

3. 재건축사업에는 주거이전비, 영업손실보상금의 적용이 없습니다.
우리가 흔히 알고 있는 주거이전비와 영업손실보상금의 지급은 〈공익사업법〉에 규정되어 있습니다.

 

그러므로 〈공익사업법〉을 준용할 여지가 없는 재건축사업(공동주택, 단독주택 모두)에는 이러한 보상규정이 적용될 여지가 없습니다.
그런데 무늬만 재건축(정비기반시설이 비교적 양호하다는 점)일뿐 사실상 재개발과 유사(세입자들의 영세성, 상가가 구역에 산재)한 단독주택 재건축사업에서는 재개발사업구역과 같이 주거이전비와 영업손실보상금을 지급해주어야 할 필요성이 매우 높다고 생각됩니다. 향후 입법개선이 필요한 사항으로 보입니다.

 

4. 조합에서는 법규정이 없더라도 재개발사업에 준하는 보상을 해줄 것이 요망됩니다.
단독주택개건축사업의 경우 조합에서는 이와 같은 근거법 조항의 미비를 이유로 보상을 안 해 줄 것이 아니라 적극적인 배려 차원에서 재개발사업에 준하는 보상을 해 주는 것이 좋다고 생각됩니다.

 

이렇게 하는 것이 원활한 명도협조를 이끌어 내게 되고 신속한 사업진행을 하게 되어 결국에는 사업비를 절감하게 되는 길이라고 봅니다.
 〈문의 : 02-3487-1887〉