조합설립 전인 정비사업 초기단계에서부터 클린업시스템을 통해 추정분담금 등을 제공하고 있으나 건축계획 등 구체적인 사업시행계획이 수립되지 않는 상황에서, 종전자산 역시 감정평가가 실시되지 않는 등 정비사업 초기단계에서 제공하는 클린업시스템은 구조적으로 그 한계가 있다.
먼저, 경기도 분담금시스템 이용약관에 규정되어 있는 분담금 시스템의 한계는 무엇인지 알아보면 아래와 같다.
*경기도 분담금시스템 이용약관 제8조(분담금 시스템의 한계)
페이지를 통해 제공되는 추정사업비 및 개인별 추정분담금 자료는 선행 사업에 대한 통계와 예측을 통해 산출된 자료로 단지 사업추진 여부 등 토지등소유자의 알 권리 충족을 위해 제공하는 자료이며, 정확한 사업비 및 분담금에 대하여는 정비사업장별 관리처분시 확인할 수 있음을 알려드리며, 확정할 수 없는 개략적인 추정금액으로 확정금액이 아니며, 제공되는 정보 또한 다음 각호와 같은 사유 등으로 실제 사업비와 개별분담금과 차이가 발생할 수 있습니다.
1. 수입 추산을 위해 주변의 주택 시세를 조사하고 분양률을 100%로 가정하였기 때문에 경기 변동 및 주변시세의 변화에 따라 변동이 발생할 수 있음
2. 실제 추진위원회(필요시 조합)가 체결한 계약 내용과 시기 등에 따라 달라질 수 있음
3. 정비계획의 변경 및 건축심의ㆍ사업시행인가시 건축규모 등의 변경
4. 분담금 시스템에서는 감정평가 수행 전 부동산가격자료의 금액을 이용하여 토지등소유자별 분담금을 산출하였기 때문에 실제 감정평가 후 개인별 분담금 또는 환급금 등의 변동이 발생할 수 있음
좀 더 간략하게 클린업시스템이 가지고 있는 한계점을 세 가지 측면에서 정리해 보면 △종전자산 가격 추정 △사업비 추청 △분양수입 추정 측면으로 구분할 수 있다.
첫째, 종전자산 가격 추정에 있어서는 정식 감정평가가 아닌 공시가격에 보정률 또는 약식감정 가격을 적용하는 간편법에 의한 종전자산 추정 방법으로 그 한계가 있다.
둘째, 사업비 추정에 있어서는 사업추진에 따른 용역비, 공사비 등 각종 계약과 변경, 운영비 등 실제 사업비 집행에 따라 추정 사업비가 변동될 수 있다.
셋째, 분양수입 추정에 있어서는 부동산경기의 변동 및 관련 법령의 개정 및 물가변동 등에 따른 외부요인의 변동에 따라 분양수입이 변동될 수 있다.
또한 건축계획, 정비계획의 변경 등으로 사업비 및 분양수입이 변동되는 한계점을 가지고 있다.
한편, 현재 도정법 제46조(분양공고 및 분양신청)에 의하면 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 등을 통지한다고 규정하고 있을 뿐 실제 감정평가를 실시한 종전자산 가격을 분양신청 전에 통지하라는 규정은 없는게 현실이다.
따라서 대부분의 사업장은 도정법 제48조(관리처분계획의 인가등)에 따라 분양신청 이후인 관리처분계획 수립단계(관리처분계획수립을 위한 총회 개최일부터 1개월 전 통지)에서야 비로소 실제 감정평가를 실시한 종전자산 가격을 포함한 분담금의 추산액 등을 통지하고 있는게 현실이다.
최근 도정법(법률 제14567호, 2017.2.8 전부개정, 시행 2018.2.9.)이 전부 개정되어 내년 2월 9일부터 사업시행계획인가를 신청하는 정비구역은 분양신청 이전인 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 120일 이내에 실제 감정평가를 실시한 종전자산 가격과 분담금의 추산액등을 토지등소유자에게 통지해야 한다. 이렇게 되면 정비사업 초기단계에서 제공하는 추정 분담금의 구조적 한계와 분양신청 이후에야 실제 감정평가를 통한 종전자산 가격 통지로 인한 토지등소유자의 갈등과 분쟁을 조금이나마 해소할 수 있을 것으로 보인다.
▲ 자치구 전문가 검증위원회 검증
정비사업 초기단계인 조합설립 전에 제공하는 클린업시스템의 구조적 한계로 인해 오히려 토지등소유자들의 갈등과 분쟁을 초래하는 일부 부작용도 있는게 현실이다.
따라서 서울시는 ‘분담금추정프로그램 종합개선 계획(2012.12.14.)’에 따라 추정분담금을 토지등소유자에게 공개하기 전에 자치구 전문가 검증위원회의 검증절차를 거처 분양가, 사업비 및 종전자산 추정액 등에 대한 적정성을 검토하고 있다
자치구별 전문가 검증위원회는 위원장(자치구 담당 공무원)과 5~7명 전문위원(감정평가사, 시공사, 회계사 등 정비사업에 경험과 학식이 풍분한 전문가)으로 구성되어 있다.
클린업시스템 사업비산출 검증 리스트를 기준으로 ①조합설립동의서 징구 전에 공개하는 추정분담금 최초 검증, ②사업시행인가 총회 개최 전 변경된 추정분담금 공개시 검증, ③분양신청 통지(공고)시 변경된 추정분담금 공개시 검증으로 3단계 검증을 수행하고 있다.
