올해 우리의 부동산시장과 주택건설시장도 공공주택 공급확대와 민간주택 분양물량 증가 등이 예상되어 그간의 부진에서 점차 벗어나지 않을까 조심스러운 전망을 해 볼 수 있다.

 

이밖에도 2010년 부동산가격 상승요인으로는 △국제 및 국내 경기회복세에 따른 실물경기회복과 주택소비 증가 예상 △금년 6월 지방선거에 따른 개발공약 남발로 개발지역 및 인근지역의 지가상승 가능성 △서울 등 대도시 뉴타운지역과 재정비촉진지구 등 도시재생사업에 따른 철거ㆍ이주 수요 증가 예상 △저금리와 풍부한 유동성의 부동산시장 유입 가능성 △2010년 토지보상금 지급액 약 40조원이 부동산시장에 영향을 미칠 가능성 △서울·수도권의 주택공급 부족현상과 향후 집값상승 기대감 등을 들 수 있다.

 

특히 정부의 4대강 살리기 사업에 따른 토지보상금을 포함하여 800조원에 가까운 풍부한 유동성 자금이 부동산시장에 유입된다면 집값 상승을 부추길 것으로 보인다.

 

이러한 예는 실제로 지난 2005~2006년 행정수도건설 등 지방 균형발전을 위한 토지보상금이 47조원이나 수도권 주택시장에 풀리면서 집값 폭등으로 이어진 바 있다.

 

그러나 집값상승 요인만 있는 것은 아니다. 그동안 저금리 지속에 따른 부담과 출구전략을 위한 금리인상 가능성(주택담보대출 금리인상) △경기회복의 속도조절을 위한 규제정책 가능성 △부동산 가격급등을 막기 위한 주택담보대출(LTV와 DTI 등) 규제정책 지속 △2009년 부동산가격의 단기급등에 따른 조정국면과 부담 △주택구입 시기의 이연 등이 부동산시장의 가격하락 요인으로 작용할 수 있다. 또한 보금자리주택 공급에 따라 수요자들이 주택 구입시기를 늦출 수 있다는 점 등도 집값 하락요인이 될 수 있다. 

 

어쨌든, 이명박 정부의 집권 중반기 이후 부동산정책은 중산층보다는 서민층에 기반을 둔 정책이라고 봐야 한다. 따라서 2009년 하반기에 이어 2010년에도 규제완화 보다는 중립기조가 될 가능성이 크며 정책의 변동성을 줄여 시장을 안정시키는 데 주력할 것으로 보인다.
또한 금융당국 역시 일부 주택 등 부동산가격 상승이 발생하면 금리인상 등 규제로 대처할 것으로 예상된다. 다만 지방의 미분양이 아직까지 많이 남아 있는 상황에서 전국을 대상으로 한 전방위적 규제보다는 국지적 속도조절을 할 가능성이 높다.

 

2010년의 부동산시장은 전체적으로 실물경기 회복에 따라 회복세가 이어질 것으로 예상된다. 이러한 상승은 큰 폭의 대세상승보다는 지역별 국지적 상승, 물건별 차별화가 두드러지는 상승이 될 것이다.

 

이를 구분하면 상반기에는 양도세 감면 또는 면제혜택이 끝나기 때문에 수도권지역의 신규분양시장은 상승폭이 둔화될 것이며 경기가 살아나는 하반기에는 상승폭이 다소 좋아질 것으로 전망된다.

 

특히 우리나라 부동산경기 주기는 최근 실물경기 주기와 유사하게 움직이는 경향이 있어 하반기 본격적인 경기회복세가 나타난다면 부동산시장에는 매우 긍정적인 결과를 낳을 것이다.

 

하지만 주택시장에는 많은 변수들이 작용하고 있다. 그 중에서 즉각적인 영향력을 발휘하는 변수로는 주택담보대출 규제(LTV와 DTI 규제강화)와 금리인상을 들 수 있다.

 

이러한 대출규제는 당분간 지속될 것으로 예상되며 금리정책의 영향력은 국지적 효과가 아니라 시장 전체에 영향을 미친다.

 

또 한가지 문제는 부동산시장이 지역 내 수급 관계에 의해 좌우될 확률이 높다는 것이다. 시장 회복에도 불구하고 전세가격이 매매가격 못지않게 지속적인 상승세를 보일 가능성이 있고 양극화 현상이 지방대 수도권은 물론 서울·수도권 내에서도 벌어질 가능성이 있다.

 

그러나 회복기에 진입하더라도 지난 IMF 경제위기 이후 때처럼 부동산가격이 폭등하지는 않을 것이다. 그 이유로는 이미 주택 보급률이나 가격수준이 상당히 진전되어 왔고 이제는 부동산도 금융상품화 되어 금융시장의 영향력 확대가 이를 막고 있기 때문이다.