3. 총회의 의결
(1) 조합원 과반수의 동의
사업시행자는 사업시행인가를 신청(인가받은 내용의 변경, 정비사업의 중지 또는 폐지 포함)하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의를 얻어야 한다(법 제28조 제5항). 총회 의결시 조합원의 의사를 명확하게 반영하기 위하여 조합원의 100분의 10 이상이  총회에 직접 참석하여야 한다(법 제24조 제5항 단서).

 

사업시행자가 지정개발자인 경우에는 정비구역 안의 토지면적 50%이상 토지소유자의 동의와 토지등소유자 과반수의 동의를 각각 얻어야 한다(법 제28조 제5항).

 

(2) 사업시행인가의 동의에 대한 연혁
〈도시 및 주거환경정비법〉 제정당시 주택재개발조합은 사업시행인가를 신청하기 전에 정비구역안의 토지면적의 3분의 2이상의 토지소유자의 동의와 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻도록 하였고, 주택재건축조합은 사업시행인가에 대한 토지등소유자의 동의를 요하지 않았다.

 

주택재개발조합은 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 시장·군수로부터 조합설립인가를 받아야 했다. 조합설립 당시 재개발조합이 엄격한 동의요건을 갖추었다면 사업시행에 있어서는 당해 조합의 실정에 맞게 동의요건을 정하여 조합원들의 자율적이고 민주적인 의사에 따른 신속하고 효율적인 사업진행이 가능하도록 할 필요성이 있었다.

 

이에 2005년 3월 18일 개정된 〈도정법〉에서 주택재개발조합 및 주택재건축조합은 사업시행인가를 신청하기 전에 정관 등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻도록 하였고, 국토해양부가 2006년 8월 25일 보급한 재건축표준정관 제36조는 “조합은 사업시행인가를 신청하기 전에 조합원 과반수의 동의를 얻어야 한다”라고 규정했다.

 

대법원(2007. 10. 12. 선고 2006두14476) 판결은 “개정 〈도정법〉 제28조제4항의 입법 취지는 재개발사업 등의 시행에 있어서 당해 조합의 실정에 맞게 조합원 등의 동의요건을 정관에 정함으로써 사업의 촉진을 도모함에 있는 것으로 판단되고, 따라서 조합은 조합원 등의 동의요건을 정관에 정함에 있어 그 동의요건이 조합원 등의 실질적인 의사를 제대로 반영할 수 없을 정도로 지나치게 불합리하거나 개정 〈도정법〉 제28조 제4항의 입법 취지를 벗어나 현저히 형평에 반하는 경우 무효라고 할 수 있다”고 전제한 후, “참가인 조합이 개정 〈도정법〉 제28조제4항에 터잡아 마련한 이 사건 개정 정관조항은 사업시행인가 신청시 동의요건을 ‘토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자 동의와 토지 등 소유자의 3분의 2이상의 동의’로 정하고 있는바, 이는 구 〈도정법〉상의 동의요건보다는 완화되었다고 할 수 있지만 재개발사업에 있어서 조합 전체의 의사를 결정 또는 확인하는 동의요건으로서 현저히 부당한 것으로는 보이지 아니한다”라고 판시했다.

 

2009년 2월 6일 개정된 〈도정법〉에 의하면 주택재개발조합 및 주택재건축조합은 사업시행인가를 신청하기 전에 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의를 얻도록 했다.

 

(3) 총회 이후 사업시행인가 내용이 변경된 경우
사업시행인가절차 진행중에 총회에서 의결한 사업시행계획서의 내용이 변경되는 사례가 많으며, 이때 변경된 내용이 경미한 사항의 변경에 해당되거나 조합원들의 권리·의무에 중대한 영향을 미치지 아니하는 사항일 경우 사업시행자는 별도로 총회에서 변경된 사업시행계획서의 내용에 대해 의결하지 않아도 된다.

 

그러나 사업시행인가절차 진행중에 변경된 사업시행계획서의 내용이 경미하지 아니한 사항 또는 조합원들의 권리·의무에 중대한 영향을 미치는 사항이라면 사업시행자는 변경된 사업시행계획서에 관하여 총회에서 의결을 받은 후 사업시행인가를 신청해야 할 것이다.

 

부산지방법원(2009. 5. 1. 선고 2007구합4897) 판결은 “토지 등 소유자들이 사업시행계획에 대한 동의서를 제출한 이후 이러한 동의의 전제가 됐던 사업시행계획이 구체화되는 정도를 넘어서서 그 내용에 변경이 생기고 이러한 변경이 대통령령이 정하는 경미한 사항에 해당하지 아니하는 경우에는, 이미 사업시행인가를 받은 후에 경미하지 아니한 사항을 변경할 때 토지등소유자의 동의를 요하는 경우와 다르게 볼 아무런 근거가 없으므로, 사업시행자는 토지등소유자의 권리의무에 영향을 미치는 사업시행계획 내용이 변경된 이후에 얻은 동의서를 첨부해 사업시행인가를 신청해야 한다고 해석함이 상당하다”라고 판시했다.

 

(4) 도정법 제16조와 제28조제5항의 관계
추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 〈도정법〉 제16조에서 정한 일정 비율 이상 토지등소유자의 동의를 얻어야 하며, 조합설립인가의 내용을 변경하고자 하는 경우에도 경미한 사항에 해당되지 않는 한 〈도정법〉 제16조에서 정한 일정 비율 이상 토지등소유자의 동의가 필요하다.

 

그러나 조합설립동의서상 동의내용과 사업시행계획서상 건축의 설계계획 등이 상이한 경우라 하더라도 조합이 사업시행계획을 작성하여 시장·군수로부터 사업시행인가를 받기 위하여는 〈도정법〉 제28조제5항에 따라 총회에서 조합원의 과반수 동의를 받으면 되는 것이고, 이때에도 〈도정법〉 제16조에서 정한 일정 비율 이상 토지등소유자의 동의가 필요한 것은 아니다(유사판례 대법원 2008. 1. 10 선고 2007두16691 판결).