조합정관은 설립인가 받은 조합을 운영하는 규범이다. 이 정관은 조합 창립총회 때에 상정하여 제정을 하고 조합설립인가를 받은 뒤 조합운영에 적용되기 때문에 <도시 및 주거환경정비법> 등 관련법령 다음으로 중요한 규범역할을 하게 되고, 각종 의사결정 때에 이를 적용하여 해당 안건의 통과여부를 결정하게 된다. 따라서 창립총회에 상정할 조합정관 초안을 추진위원회에서 미리 심의의결한 뒤 토지등소유자들에게 알려서 이에 대한 동의를 받아야 할 것이다.

 

지금까지의 관례로는 조합정관 초안을 만든 뒤 창립총회 개최를 위한 총회자료집을 만들 때에 이 자료집에 조합정관(안)을 게재하여 전 토지등소유자들에게 총회자료집을 배포함으로써 조합정관(안)을 전 토지등소유자들에게 알리고 있는 실정이다.

 

즉, 조합설립동의서를 징구할 당시에는 조합정관(안)을 배포하지 않고, 조합설립동의서를 〈도시 및 주거환경정비법〉 제16조가 정하는 동의율만큼 징구한 뒤 창립총회를 개최할 때 즈음에 비로소 처음으로 조합정관(안)을 토지등소유자들에게 배포하고 있는 것이다.

 

그런데 국토해양부가 정한 조합설립동의서 양식을 보면 다음과 같은 조항이 부동문자로 인쇄되어 있다.

 

 

 

즉, 동의서 제출당시에 이미 조합정관을 승인한다는 것인데, 실질적으로는 조합정관을 보지도 않고 정관승인을 하는 것이기 때문에 ‘과연 조합정관도 보지 않은 상태에서 정관동의를 하는 것이 유효한 것인가?’라는 것이 법적으로 문제가 되었다.

 

그리고 실제로 일부의 경우에는 조합정관을 토지등소유자에게 보내주지 않은 상태에서 받은 정관동의는 무효라는 하급심 판결이 있다.
따라서 법적으로 분쟁을 막고, 또 분쟁이 발생하였을 경우에 승소하기 위해서는 조합설립동의서를 징구할 당시에 이미 전 토지등소유자들에게 조합정관을 미리 배포하고, 배포한 정관을 기초로 조합설립동의서를 징구하고, 그 배포한 조합정관(안)대로 창립총회에 상정하여야 하기 때문에, 조합정관(안)은 조합설립동의서 징구하기 전에 추진위원회에서 작성하는 것이 좋다고 하겠다.

 

 

건설교통부에서 공포한 조합표준정관은 2003년 7월에 공포한 주택재건축조합 표준정관과 주택재개발조합 표준정관 2가지가 있는데, 그중에 주택재건축조합 표준정관은 2006년 8월 25일에 개정하였지만 주택재개발조합 표준정관은 현재까지 개정되지 않은 상태이다.

 

그러나 그동안 법조문이 상당히 많이 개정되었기 때문에 현재 사용하고 있는 건교부의 표준정관은 현행법에 위반되는 경우가 많아, 본 변호사 개인적으로 현행법에 맞게 조합정관을 개정하였으니 참조를 하시기 바란다.
☞ 밑줄을 친 부분이 건설교통부의 표준정관과 다른 부분임.

 

 

제1장 총칙 

제1조(명칭) ① 본 조합의 명칭은 쭛쭛쭛주택재개발(또는 주택재건축)정비사업조합(이하 "조합"이라 한다)이라 한다.
② 본 조합이 시행하는 주택재개발사업의 명칭은 쭛쭛쭛주택재개발(또는 주택재건축)사업(이하 “사업”이라 한다)이라 한다.

 

 

제2조(목적) 조합은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “법”이라 한다)과 이 정관이 정하는 바에 따라 제3조의 사업시행구역(이하 “사업시행구역”이라 한다)안의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 한다.

 

 

제3조(사업시행구역) 조합의 사업시행구역은 쭛쭛(시,도) 쭛쭛(시,군,구) 쭛쭛(읍,면) 쭛쭛(리,동) 쭛쭛번지외 쭛쭛필지로서 대지의 총면적은 쭛쭛㎡(약쭛쭛평)으로 한다. 다만, 사업시행상 불가피하다고 인정되어 관계법령 및 이 정관이 정하는 바에 따라 총회 또는 대의원회 결의로 추가로 편입되는 토지 등이 있을 경우에는 본 정관의 규정과 관계없이 사업시행구역과 대지의 총면적이 변경된 것으로 본다.
【수정이유】 사업을 진행하다보면 사업구역이 변경될 수도 있음. 그런데 그때마다 조합정관에 면적이 구체적으로 기재되어 있는 것을 이유로 정관개정을 하여야만 한다면 이는 사업진행에 상당한 지장을 줄 수도 있음. 따라서 총회 또는 대의원회 의결로 사업구역이 변경되면 조합정관의 규정과 관계없이 사업시행구역과 대지의 총면적이 변경되는 것으로 보도록 하는 것이 타당함.

 

 

제4조(사무소) ① 조합의 주된 사무소는 쭛쭛(시,도) 쭛쭛(시,군,구) 쭛쭛(읍,면) 쭛쭛(리,동) 쭛쭛번지 쭛쭛호에 둔다.
② 조합사무소를 이전하는 경우 이사회 의결을 거쳐 이전할 수 있으며,  조합원에게 통지한다.
【수정이유】 재건축조합표준정관에는 ‘대의원회(대의원회가 없는 경우 이사회)’로 되어 있으나, 업무의 효율성을 위하여는 이사회의 의결로 하는 것이 좋을 것으로 본다.

 

 

제5조(시행방법) ① 조합원은 소유한 토지, 건축물 또는 지상권을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제48조 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나, 법 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급한다.
☞[주택재건축사업의 경우] ① 조합원은 소유한 토지 및 건축물을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제48조 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급한다.
② 조합은 사업시행을 위하여 필요한 경우 정비사업비 일부를 금융기관 등으로 부터 대여받아 사업을 시행할 수 있다.
③ 조합은 인·허가 등 행정업무지원, 사업성검토, 설계자·시공자의 선정에 관한 업무의 지원, 관리처분계획의 수립 등을 지원하는 정비사업전문관리업자를 선정 또는 변경할 수 있다.
④ 조합은 조합원의 과반수 동의를 얻어 관할시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라고 함) 또는 법제2조제10호의 규정에 의한 한국토지주택공사등과 공동으로 사업을 시행할 수 있다(법 제8조).
【수정이유】 정비사업전문관리업자의 업무가 대행하는 업무가 아니라 지원하는 업무이기 때문에 이에 따라 조문을 변경하였음. 주택공사와 토지공사의 합병에 따른 명칭변경도 반영하였음

 

 

제6조(사업기간) 사업기간은 조합설립인가일부터 법 제57조에서 규정한 청산업무가 종료되는 날까지로 한다.

 

 

제7조(권리·의무에 관한 사항의 고지·공고 방법) ① 조합은  조합원의 권리·의무에 관한 사항(변동사항을 포함한다. 이하 같다)을 조합원 및 이해관계인에게 성실히 고지·공고하여야 한다. 
② 제1항의 고지·공고방법은 이 정관에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 다음 각호의 방법에 따른다.
1. 관련 조합원에게 등기우편으로 개별 고지하여야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송한다.
2. 조합원이 쉽게 접할 수 있는 조합사무소의 게시판(이하 “게시판”이라 한다)에 14일 이상 공고하고 게시판에 게시한 날부터 3월 이상 조합사무소에 관련서류와 도면 등을 비치하여 조합원이 열람할 수 있도록 한다.
3. 인터넷 홈페이지에도 이를 게시하여야 한다. 다만, 특정인의 권리에 관계되거나 외부에 공개하는 것이 곤란한 경우에는 그 요지만을 게시할 수 있다.
4. 제1호의 등기우편이 발송되고 제2호의 게시판에 공고가 있는 날부터 고지·공고된 것으로 본다.
【수정이유】 인터넷 홈페이지개설이 의무화되어 있음으로 수정함

 

 

제8조(정관의 변경) ① 정관을 변경하고자 할 때에는 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 과반수이상 또는 조합장의 발의가 있어야 한다. 이때 발의하고자 하는 자들은 변경내용을 구체적으로 기재한 발의서에 서명날인한 뒤 그 대표자 또는 발의자 전원의 명의로 조합장에게 정관변경총회 개최를 요구하여야 하며, 이 때의 총회개최 절차는 제20조에 따른다.
② 조합이 정관을 변경하고자 하는 경우에는 총회를 개최하여 조합원 과반수(법제20조제1항제2호 내지 제4호·제8호·제12호 또는 제15조의 경우에는 3분의 2이상을 말한다)의 동의를 얻어 구청장의 인가를 받아야 한다. 다만, 법시행령 제32조에 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의에 갈음하여 제22조에 의한 총회의 의결을 얻어야 한다(법제20조).
【수정이유】 법이 개정되었고, 대의원 2/3이상의 발의로 하는 것은 너무 과다한 제한이어서 대의원과반수발의로 변경하였음. 그리고 발의한 뒤의 후속절차에 관하여 규정을 두어 명확하게 하였음.

 

 

제2장  조합원

제9조(조합원의 자격 등) ① 조합원은 사업시행구역안의 법 제2조제9호의 규정에 의한 토지등소유자(이하 ‘토지등소유자’라고 함)로 한다.
☞[주택재건축사업의 경우]① 조합원은 사업시행구역안의 법 제2조제9호의 규정에 의한 토지등소유자(이하 ‘토지등소유자’라고 함)로서 조합설립에 동의한 자로 한다. 다만 조합설립에 동의하지 아니한 자는 관리처분계획을 수립하여 조합원들에게 공람하기 전까지 다음 각호의 사항이 기재된 별지1의 동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다.
【수정이유】 법제2조제9호의 토지등소유자의 개념이 법률개정에 따라 달라질 수도 있기 때문에 법 조문을 인용하는 것이 좋겠다. 주택재건축의 경우에는 분양신청기한 전까지보다는 관리처분계획의 수립에 지장이 없는 관리처분공람 전까지로 하는 것도 고려해 볼만 하다.
② 제1항의 규정에 의한 소유권, 지상권 등의 권리는 「민법」에서 규정한 권리를 말한다. 다만, 건축물이 무허가인 경우에는 법에 의하여 제정된 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(이하 “시조례”라 한다)에서 정하는 기존무허가 건축물로서 자기소유임을 입증하는 경우에 한하여 그 무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정한다.(☞주택재개발사업의 경우에 국한함)
③ 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 한다. 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때
【수정이유】 개정된 법률조항에 맞게 수정함
⑤ 양도·상속·증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산시 권리·의무에 관한 범위 등을 포괄 승계한다.
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