1. 사업구역에 토지나 건물이 걸쳐있는 경우
사업구역 지정은 행정상 절차가 진행되는 것이기 때문에 실제로 사업구역 지정선에 수용 토지 또는 건물이 걸쳐서 있는 경우가 많이 존재한다. 이 때 하나의 토지, 하나의 건물이라는 이유로 사업구역을 넘어서서 건물 전체를 전부 수용을 할 수 있는지 문제가 된다.
대법원은 “공용수용은 공익사업을 위해 타인의 특정한 재산권을 법률에 의해 강제적으로 취득하는 것이므로 수용할 목적물의 범위는 원칙적으로 사업을 위해 필요한 최소한도에 그쳐야 하므로 그 한도를 넘는 부분은 수용대상이 아니므로 그 부분에 대한 수용은 위법하다”는 입장을 밝힌 바 있다(대법원 1994.1.11.선고 93누8108판결).
2. 잔여지 및 잔여 건축물은 예외적인 경우에 한해 확장수용 가능
확장수용은 일정 예외사유가 존재하는 경우에 한하여만 제한적으로 가능하다.
첫 번째, ‘가격 감소분+수리비(보수비) 〉잔여지 및 잔여건축물 교환가치’인 경우이다. 이는 소위 배보다 배꼽이 더 큰 경우인데, 잔여지의 경우, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에 확장수용이 가능하고(토지보상법 제73조 제1항 단서), 잔여 건축물의 경우, 잔여 건축물의 가격 감소분과 보수비(건축물의 나머지 부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는 데에 일반적으로 필요하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용을 포함하되, 건축법 등 관계 법령에 따라 요구되는 시설 개선에 필요한 비용은 포함하지 않은 금액)를 합한 금액이 잔여 건축물의 가격보다 큰 경우에 확장수용이 가능하다(토지보상법 제75조의2 제1항 단서).
두 번째, 잔여지의 소유자가 스스로 이것을 사가라고 사업시행자에 대하여 매수청구권을 행사한 경우이다. 잔여지 및 잔여 건축물의 경우 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지 및 건축물의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인해 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에 해당 부동산의 소유자는 사업시행자에게 매수청구권을 행사할 수 있는데 이 경우 확장수용이 가능하다(토지보상법 제74조 제1항, 제75조의2 제2항).
3. 집합건물이 걸쳐있는 경우 - 잔여건물만 수용가능하고 잔여지는 수용불가
사업구역의 경계선에 아파트나 연립주택 등 집합건물이 걸쳐있는 경우에는 상당히 난감해진다. 연립주택을 절단하고 보수공사를 해준다고 하더라도 건물의 구조와 각 소유자들의 생활공간이 완전히 파괴되기 때문이다.
그러므로 이 때에는 수리비가 잔존가치를 넘는 경우라면 확장수용을 하게 된다. 그런데 잔여지의 건물만 수용할 수 있는가 아니면 지반토지까지 함께 수용해야 하는가가 문제된다.
집합건물법 제20조에서 정하는 ‘전유부분과 대지사용권의 일체성’이라는 원칙에 의해 대지권까지 함께 취득해야 하는게 아닌가 하는 문제가 발생하기 때문이다.
집합건물법은 건물의 실제사용과 거래의 유용성을 보호하기 위해 대지사용권의 일체성을 규정하고 있는 것이기 때문에 건물이 수용되는 경우처럼 철거가 필연적으로 예상되는 건물의 경우에는 집합건물법의 전유부분과 대지사용권의 일체성 법리를 배제하는 것이 집합건물법의 입법취지에도 부합한다.
따라서 설령 확장수용이 가능한 예외사유가 있다고 하더라도, 수용은 본래 건물 철거를 목적으로 하는 것이므로 잔여지가 아닌 잔여건물만 확장수용할 수 있을 뿐이다. <문의: 02-532-6327>
