2009년은 2008년말 세계적인 금융 위기와 실물 경제 위기로 인한 국내외 경기 급변동을 반영하여 국내 부동산시장도 역시 급변동한 해였다. 연초에는 수도권의 부동산 시장 붕괴를 막기 위한 경기 부양책이 지속적으로 발표된 데에 비해서 하반기에는 부동산 가격 안정을 위해서 규제 완화 정책의 중단, 수도권의 LTV와 DTI 강화 정책으로 부동산 정책이 급선회했다.

 

연초에는 전국적으로 미분양 아파트가 16만 호가 넘어 시장 붕괴의 위기감이 넘치던 시기였기 때문에 보다 안정적인 사업 기반을 가진 대도시의 재건축과 재개발 시장이라도 활성화시켜야 한다는 측면에서 뉴타운, 재개발·재건축 사업의 활성화를 위한 규제 완화 정책의 필요성이 있었다. 이에따라 뉴타운 사업의 지정 여건의 완화가 이루어졌고, 재건축사업 가능 연한 단축을 위한 노력도 나타났다. 그동안 재개발사업의 잦은 분쟁과 비리, 사업 기간 지연 등으로 인한 문제점을 해결하기 위하여 공공관리제도가 도입되어 재개발조합의 부족한 전문성을 보완하고 개발 기간을 앞당길 것이라는 서울시의 발표가 있었다.

 

그러나 8월 중순이후에 접어들면서 전세가격이 폭등을 하기 시작하면서 정부의 부동산정책에 대한 분위기는 크게 바뀌었다. 8월 중순 이후 수도권 전세가격 폭등에 대한 분석들은 다양하게 나왔지만, 강북 지역의 재개발 이주 철거에 따른 주택 멸실과 이주 수요 증가가 주요 원인으로 지목되었다. 이에따라 서울시의 경우에 재개발구역 사업장 시기 조절 대책이 발표되었다. 이와 반대로 대도시를 제외한 50만 이상 도시 지역의 경우에는 뉴타운 지정권이 시장에게 주어져 수도권 및 지방의 50만 이상 도시의 도심 재생사업의 활성화 기반이 마련되었다.

 

2009년은 부동산정책의 급선회와 마찬가지로 도심재생사업에서도 규제 완화책과 동시에 규제 강화책이 혼재되어 나타났다. 그리고 재개발, 재건축의 일반 분양가에 영향을 크게 미칠 민간택지 분양가상한제 폐지는 논의는 있었으나, 법 개정까지는 미치지 못했다.   

 

2010년은 국내 거시 경제 여건은 나아질 것으로 보이고, 전체 아파트 입주 물량은 2009년에 비해서 소폭 증가할 것으로 보인다. 도심재생사업에 큰 영향을 주는 정책 부문은 부동산시장의 여건 변화에 따라서 강도가 달라질 것으로 예상된다.

 

우선 2010년 우리나라 거시 경제는 4~5% 정도의 성장을 이룰 것으로 보인다. 2009년 침체되었던 소비와 투자가 다소 되살아 날 것으로 보인다. 세계 각국의 출구 전략 논란과 국내 경기 회복에 따라 금리는 다소 상승할 것으로 보인다.

 

다음으로 2010년 아파트 입주 물량은 2009년에 비하여 6.5% 정도 증가한 29만9천여 호 정도로 보인다. 서울, 인천, 경기 등 수도권은 아파트 입주 물량이 증가하나, 대구, 광주 등 일부 지방은 아파트 입주량이 감소한다.

 

마지막으로 정부의 부동산정책은 주택 공급을 확대하면서 가격을 안정시키는 정책을 지속할 것으로 보인다. 다만, 2010년 상반기에는 지자체 단체장 선거가 있기 때문에 50만 이상 시지역의 새로운 뉴타운 지정에 대한 공약이 나타날 것이고, 대도시 권역에서는 공공관리제도, 시기조절 등 도심재생 사업이 정책 이슈로 떠오를 것으로 보인다. 정당 차원에서는 민간 택지 분양가상한제 폐지에 대한 입장이 나올 것으로 보인다. 

 

2010년 경기 회복이 가시화될 것이지만, 수도권 지역의 소득 대비 높은 주택 가격 비율을 감안하면 수요 증가 요인이 크지 않을 것으로 보인다. 대도시 권역에서는 2009년에 미루어졌던 재개발사업 추진이 확대되면서 이주 철거 물량이 크게 발생할 것으로 보인다. 지방 선거 과정에서 대도시 권역의 도심재생 사업의 정책 이슈는 부동산시장에 큰 반향을 불러 일으키기는 어려울 것으로 보인다. 이미 뉴타운 지정과 재개발구역 지정이 거의 이루어졌기 때문에 과거와 같이 부동산시장에 대한 영향력은 크지 않을 것으로 보인다. 다만, 50만 이상 도시의 시장의 뉴타운 지정권은 해당 지역 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

2010년 도심재생사업의 여건을 정리하면 거시경제 환경에서는 신규 주택 수요 증가 요인이 있지만, 경제 환경의 불확실성으로 인해서 수요 증가폭이 크지는 않을 것으로 보인다. 정책 환경에서는 가격안정 정책의 지속으로 추가적인 규제 완화책은 기대하기 어렵다. 특히 대도시 권역에서는 공공관리 제도가 확대되고, 시기조절의 강도가 높아질 것이다. 재건축, 재개발의 일반 분양의 분양가에 영향을 미칠 민간 택지 분양가 상한제 폐지는 수도권보다는 지방에서 먼저 이루어질 가능성이 높다.

 

2010년은 경제 위기는 극복되고 있어 외부 환경은 다소 나아졌으나 기존 대도시권역 도심재생사업의 정책 여건은 오히려 악화될 가능성이 높다. 도심재생사업에 참여하는 조합 및 시공사, 정비업체 등은 사업 운영의 투명성과 전문성을 확대하여 비용 절감을 통한 조합원의 부담을 줄이면서도 사업 속도를 빠르게 할 수 있도록 지혜를 모아야 한다.