Q : 추진위원회입니다. 조합설립인가 신청을 하고자 하는데 무허가건물의 소유자도 토지등소유자로서 조합설립 동의권이 있는 것으로 산정해야 하는지요?

A : 1. 최근 대법원 판결(2009. 10. 29.선고 2009두12228 조합설립인가처분취소)
지난달 10월 29일자로 나온 상도제11구역 관련 대법원 판결(2009두12228)은 “무허가건물소유자들이 주축이 되어 설립한 재개발조합설립에 대한 서울특별시 동작구청장의 인가를 취소”한 원심판결을 그대로 확정했습니다. 이 대법원 판결 이전의 논의상황을 간단히 살펴보면 다음과 같습니다.

 

 

2. 도정법 제2조제9호의 토지등소유자
〈도시 및 주거환경정비법〉 제2조제9호에서는 ‘토지등소유자’에 대하여 정의하고 있는데 단순히 “정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자”라고만 하고 있을 뿐 특별히 무허가건물을 제외하고 있지는 않습니다.

 

신발생 무허가건물에 대하여는 그 소유자에게 분양자격도 주어지지 않고 분양자격이 없고 현금청산되므로 조합설립 동의권도 없다는 점에는 별다른 이견이 없었습니다.

 

그런데 기존무허가건물에 대해서는 시·도조례에 따라 분양자격이 주어지고 정관의 규정에 따라 조합원 지위도 부여되므로 조합설립의 전단계에서의 조합설립 동의권을 가지느냐가 문제되었습니다.

 

 

3. 인정례
부산고등법원은 온천4재개발구역 사건(2006. 8. 10.선고 2006누3841 추진위원회승인처분취소)에서 “건축물이 무허가로 건축된 것이라거나 공부상 등재되어 있지 않다 하더라도 토지등소유자에 해당한다고 봄이 상당하다”라고 판시한바 있습니다.
그런데 이 판례는 문제된 무허가건물소유자가 1명이었으므로 위와 같이 보더라도 큰 무리는 없는 사안이었던 것으로 보입니다.
그리고 서울행정법원(2008. 10. 1.선고 2006구합28499 추진위원회승인처분취소)에서도 기존무허가건물의 소유자도 토지등소유자에 포함된다고 보았습니다. 이 사건은 항소되어 서울고등법원에 계류 중입니다.

 

 

4. 부정례(상도11구역)
서울행정법원은 상도11구역 사건(2008구합10720 조합설립인가처분취소)에서 대법원의 판결(1999. 7. 27. 선고 97누4975)을 인용하면서 “무허가건물은 철거되어야 할 것인데 정비사업의 시행으로 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 것이 되어 허용될 수 없다는 점과, 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적인 필요성이 적지 않다는 점을 이유로 하여 무허가건축물의 소유자는 도정법 제2조제9호 가목에서 정한 토지등소유자에 포함되는 것으로 볼 수 없다”라고 판시했습니다.

 

상도제11구역의 경우에는 건물소유자 292명중 290명이 무허가건물 소유자였고 이중에서 조합장 등 임원이 선출되어 적법한 건물의 소유자나 토지소유자들의 의사에 반하여 개발을 강행하였다는 점에서 매우 극단적인 사례였다고 할 수 있습니다.

 

 

5. 지방자치단체의 지침
2009년 8월 25일자 경기도 고양시의 정비사업 업무처리지침에서는 무허가건물소유자는 토지등소유자에서 제외하고 있습니다.

 

 

6. 결 어
기존의 무허가건물에 대하여는 시·도조례에서 분양자격만 주고 있고 조합원지위는 정관에서 부여하고 있을 뿐이므로 재개발의 개시여부를 좌우하게 하는 조합설립 동의권까지 주는 것은 해석론상으로는 곤란하다고 보입니다. 이런 의미에서 상도11구역에 관한 대법원의 판결은 타당한 것으로 보입니다.
 〈문의 02-3487-1887〉