재개발조합이 사업시행인가를 받게 되면, 그 고시가 있는 날로부터 60일 이내에 토지등소유자들로부터 조합원 분양신청을 받아야 한다.
이때 토지등소유자가 분양신청을 하게 되면 조합원의 지위를 유지하게 되지만, 분양신청을 하지 아니하는 경우 도시정비법 제47조 규정에 따라 현금청산자가 되어 조합원이 아닌 현금청산금을 지급받을 수 있는 현금청산자의 지위를 득하게 된다.
그런데 사업시행인가를 바탕으로 분양신청을 받은 후 수년이 지나 다시 사업이 진행되는 경우, 사업성 등을 이유로 설계가 변경되어 사업시행변경인가를 받아야 할 상황이 발생하게 된다.
재개발조합은 이때 조합원들의 현금청산자 이탈을 방지하기 위하여 명칭을 ‘평형(분양)변경신청’으로 하고, 내용은 기존 분양신청을 한 자가 ‘평형(분양)변경신청’을 하지 아니하는 경우 기존 분양신청이 여전히 유효한 것을 내용으로 하는 ‘평형(분양)변경신청’을 받아 사업을 진행하는 경우가 많다.
도시정비법에서 정하는 분양신청 절차는 토지등소유자가 조합사업에 참여할 것인지 탈퇴할 것인지를 결정할 기회를 준다는 의미를 가지므로 명칭이 ‘분양(평형)변경신청’이라고 할지라도 실질적으로 도시정비법상 분양신청 절차의 의미를 갖는다면 당연히 이를 신청하지 아니한 토지등소유자도 현금청산자로서 청산절차를 진행해야 하는 것이 아닌지가 문제될 수 있다.
이와 관련해 서울행정법원은 “피고가 압서 본 사업시행변경인가를 받은 후인 2014. 3. 14. 신문에 게시한 평형(분양)변경신청 공고에 ‘10. 분양신청을 아니한 자에 대한 조치 : 평형(분양)변경신청 기간 내에 신청 안한 조합원은 기존 분양신청 내용에 근접한 평형을 배정한다. 또한 평형(분양)변경신청을 하지 않고 포기한 조합원들은 평형(분양)변경신청 마감일 이후부터 이주비 금융비용을 본인이 직접 납부해야 하며 총회에서 의결된 현금청산자 처리방안을 준용해 현금청산시 이주비 금융비용, 이사비용, 사업비 금융비용 등을 공제할 예정이다’라고 기재하고 있다. 이 사건 평형(분양)변경신청 공고 및 안내는 조합원들에게 사업시행계획의 변경에 따라 건축할 아파트 평형 및 세대수가 변경되었음을 이유로 일정한 기간 내에 종전에 분양신청한 아파트 평형의 변경신청을 할 것을 알리는 것으로서, 위 공고의 내용상 피고는 평형(분양)변경신청기간 내에 ‘평형(분양)변경신청을 하지 아니한 조합원’과 ‘평형(분양)변경신청을 하지 아니하고 분양신청을 포기한 조합원’을 구분해 전자의 경우에는 조합원의 지위를 그대로 인정해 기존 분양신청 내용에 근접한 평형을 배정하고 후자의 경우에는 현금청산자로 분류하겠다는 의사를 표시한 것으로 볼 수 있다”고 판시했다,
그리고 평형(분양)변경 절차를 실질적인 분양신청 절차로 볼 수 없다고 하면서 “설령 이 사건 사업시행변경계획이 실질적으로 새로운 사업시행계획을 수립한 것이어서 종전 사업시행계획에 따른 분양절차와는 독립된 새로운 분양절차를 거쳐 관리처분이 수립되어야 한다고 보더라도, 앞서 본 바와 같이 피고는 이 사건 평형(분양)변경신청 공고 및 안내에서 평형(분양)변경신청을 하지 아니한 경우 기존 분양신청 내용에 근접한 평형을 배정한다는 공적인 견해표명을 했고, 기존에 분양신청을 한 원고들로서는 피고의 견해표명에 따라 평형(분양)변경신청을 하지 않았으므로, 이를 현금청산자로 처리하는 경우 이는 신뢰보호 원칙에 위배된다”라고 판시하고 있다.
즉, 새로운 사업시행변경계획인가를 득해 새로 분양신청을 받아야 하는 경우라도, 기존 분양신청이 무효가 아닌 한, 이를 바탕으로 토지등소유자의 의사를 정하는 것이 가능하며, 이와 같은 조합의 의사표시를 신뢰한 토지등소유자는 법적으로 보호된다는 내용을 밝힌 것이다.
따라서 조합은 사업시행변경계획인가를 받아 새로이 평형(분양)변경신청 절차를 진행하는 경우 현금청산자가 되는 방법을 좀더 명확히 표현해 조합원들과의 분쟁을 예방해야 할 것이다.
