서울시를 비롯하여 경기도, 인천시 등 대도시권에서 ‘뉴타운’ 또는 지역균형발전 등의 명분으로 도시재정비 촉진사업이 추진되고 있습니다. 재정비촉진사업은 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉으로 지구지정과 촉진계획을 수립하여 고시하면 각각의 개별법령에 따라 사업을 추진할 수 있도록 하고 있는 제도입니다.

 

재정비촉진사업의 유형은 ‘주거지형’과 ‘중심지형’으로 구분하여 지정하고, 각각의 특성에 맞게 촉진계획을 수립하도록 하고 있습니다. ‘주거지형’은 서울시내의 기존의 뉴타운과 같이 주로 주택재개발사업과 주택재건축사업이 주를 이루는 사업입니다.

 

‘중심지형’은 상업지역을 포함하여 도시환경정비사업이 많이 포함된 촉진사업이라 할 수 있습니다. 서울시의 경우 ‘중심지형’은 주로 균형발전촉진지구가 여기에 해당될 것입니다.

 

‘주거지형’의 도시재정비촉진사업은 기존의 〈도시 및 주거환경정비법〉에서 시행하고 있는 주택재개발사업, 주택재건축사업 위주라서 기존의 정비구역들을 여러 개 묶어서 광역화하고, 도시에 필요한 기반시설을 효율적으로 정비하는 것이 주 목적이라 할 수 있어 촉진지구에 포함된 지역의 토지등소유자들의 계획과 크게 다르지 않는다는 것이 일반적이라 할 수 있습니다.

 

그렇지만 ‘중심지형’은 도시환경정비사업이 주를 이루는 사업유형이어서 토지등소유자 또는 사업을 추진하는 추진위원회와의 마찰이 적지 않은 문제를 보이고 있습니다.

 

문제 발단의 가장 중요한 요인은 아무래도 서로의 사업에 대한 인식과 사업계획의 내용에 대한 차이라 할 수 있습니다. 토지등소유자를 비롯한 추진위원회는 도시환경정비사업을 통해 높은 용적률과 이를 담을 수 있는 초고층아파트가 필요하다고 생각하고 있는 반면, 계획을 수립하는 공공의 입장은 상업지역이라는 용도지역에 맞게 아파트 등 주택을 줄이고 도심을 활성화 할 수 있도록 업무시설, 판매시설, 문화시설, 숙박시설 등이 많이 포함되도록 계획하고자 한다는 것입니다.

 

훌륭한 계획이 좋을 결과를 가져올 수만 있다면, 즉 공공이 계획한 도심이 활성화 되고 토지등소유자가 기대하는 바대로 미분양 없이 높은 분양가를 통해 수익성이 개선될 수 있다면 이는 누구나 바라는 바람직한 재정비사업이 될 것입니다.

 

그렇지만 도심에서 비주거시설(판매, 업무, 문화, 숙박시설 등)이 주택보다 높은 가격에, 그리고 초기에 성공적으로 분양되는 사례가 많지 않다는 것을 비추어 보면 사실은 공공에서 계획하고 있는 도심활성화 대책의 일환으로 포함하는 비주거 시설이 사업자체를 추진하지 못하게 하는 족쇄가 되고 있다는 것이 현실입니다.

 

슬럼화된 도심지역을 재정비를 통해 도시기능을 회복하고 그로 인하여 도심이 활성화 되기 위해서는 토지등소유자와 추진위원회 또는 조합이 사업을 추진할 수 있도록 계획하는 것이 보다 중요할 수 있을 것입니다.

 

아무리 훌륭한 계획도 실행될 수 없다면 무슨 소용이겠습니까? 서울시의 균촉지구, 그리고 인천시의 도시재생사업이 지지부진한 것도 이런 계획과 현실이 적절히 조화를 이루지 못한 점도 작용하기 때문이라고 할 수 있습니다.

 

공공에서 수립하고 있는 계획의 내용적인 측면을 보다 더 자세히 살펴보면, 너무나 많은 판매시설로 정말 이 건축물을 신축하고 분양하여 팔 수 있을 것인가 하는 우려를 감추지 못할 정도로 계획되는 것으로 알려지고 있습니다. 뿐만 아니라 업무용 시설은 대기업의 사옥으로나 사용해야 할 대형빌딩을 계획하고 있는 곳이 다수이나 실제로 대기업이 사옥으로 사용하기 위하여 매수 또는 토지를 매입하겠다고 하는 소식도 들어 보지 못했습니다. 그런데 분양에 대한 고려 없이 명분만 가지고 계획을 수립하는 것은 아닌지 걱정이 되기도 합니다.

 

도심을 활성화 해야 한다는 명분과 현실적인 필요성은 공감합니다. 그렇지만 도심이 활성화 되기 위해서는 사업이 우선 시행되어야 한다는 것을 염두에 두어야 하지 않을까 합니다. 그리고 도심활성화를 위해서는 도시외곽의 대규모 개발사업을 가급적 줄이거나, 최소한 도심의 재정비사업이 완료된 이후에 하도록 계획하는 것도 필요할 것입니다.

 

수요는 한정되어 있는데 도심의 재정비사업과 외곽의 대규모 개발사업을 같이 한다는 것은 합리적인 방법이라고 보기에는 무리가 있다고 생각됩니다.

 

뿐만 아니라 공공이 도심의 활성에 대한 진정성을 보이기 위해서는 그동안 신도시 개발을 위해 그리고 신도시의 조속한 활성화를 위해 취했던 조치들 즉, 공공기간의 이전, 학교의 이전 등과 같은 정책을 도심에도 도입해야 할 필요가 있습니다.

 

대규모 시설계획만 있고 사옥으로 사용할 대기업, 그리고 이전할 공공기관, 입점할 사업자가 없다면 도심활성화는 기대하기 어려울 것입니다.