Q : 서울시 성동구에 소재하는 주택재개발구역 내에 부동산을 소유하고 있는 조합원입니다. 본인이 소유하는 토지와 건물이 정비사업에 따른 관리처분계획에 의해 조합에 추가 부담금을 납부하거나 조합으로부터 청산금을 받게 될 것으로 보입니다. 저와 같은 경우 취득세 또는 양도세 과세 대상이 되는지 궁금합니다. 세액이 과세된다면 附戮� 많을 것으로 보여 걱정입니다.

 

 

A : 〈도시개발법〉에 의한 도시개발사업과 〈도시 및 주거환경정비법〉에 의한 정비사업 중에서 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 시행으로 사업대상의 부동산 소유자가 환지계획 또는 관리처분계획에 따라 조합원이 취득하는 부동산과 조합 등 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세와 등록세를 부과하지 않습니다(지방세법 제 109조 및 127조의 2).

 

이는 종전 부동산에 대체 취득하는 부동산으로써 실지 취득이 아닌 것으로 보아 과세하지 않는 것입니다. 다만, 재건축 사업은 비과세 대상사업이 아닙니다. 그러나 종전 부동산가액보다 새로 취득하는 부동산가액이 큰 경우 추가부담금을 부담하는데 이 경우 그 추가부담금에 해당하는 부동산은 새로 추가 취득한 것으로 보아 취득세와 등록세 부과 대상이 됩니다.

 

예를 들어 종전 토지 100평을 소유했던 조합원이 관리처분계획에 따라 120평을 받고 추가부담금을 납부하지 않았다면 종전자산과 종후자산 가격이 같다는 뜻입니다. 따라서 과세 대상이 아닙니다. 그러나 평수는 줄었으나 종후자산이 커서 추가부담금을 납부했다면 그 부담금 상당액은 과세 대상이 됩니다.

 

그리고 종전자산의 평가액(권리가액)이 종후자산보다 많아 조합으로부터 청산금을 현금으로 받게 될 경우가 있습니다. 이 경우에는 현금으로 받은 금액만큼은 조합원이 시행자에게 해당 부동산을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부담해야 합니다.

 

따라서 정비사업의 관리처분계획에 따라 소유 부동산이 변동하는 경우 양도세나 취득세 등 과세대상이 될 수 있으므로 사전에 검토가 요구됩니다.

 

다만, 조합으로부터 환지청산금을 받은 경우에는 예외적으로 양도세가 과세되지 않는 경우가 있습니다. 이러한 경우는 그 조합원의 종전 부동산이 1세대1주택 비과세 대상 주택인 경우에는(3년이상 보유 및 2년거주 요건 등을 갖춘 1세대 1주택 등) 그 비과세대상 주택의 일부를 현금으로 받고 양도한 경우이므로 비과세 대상 주택으로 봅니다.  
 〈문의 02-557-0082〉