으뜸재개발조합은 현재 현금청산 협의 중에 있다. 그런데 얼마전 극렬하게 저항하던 현금청산자중 한 명이 사망했고 그 후에 큰 아들이 찾아와서 협의 하겠으니 보상금을 달라고 요청했다. 나정비 조합장은 속된 말로 ‘땡 잡았다’ 생각하고 김공무 행정사를 불러서 빨리 협의계약서를 작성하고 법무사에게 등기를 마칠 것을 종용했다.
그러나 김공무 행정사는 현재 상태로 계약해서는 안 되고 수용재결을 거쳐서 소유권 취득을 하는게 낫다고 한다. 머리 아픈 일이 처리돼서 기뻤던 나정비 조합장은 납득도 되지 않고 화도 나고해서 김공무 행정사에게 얼굴이 붉어져 얘기한다.
“김행정사 그동안 강성인 현금청산자 소유권을 넘겨받게 됐는데 왜 안 된다는 거야? 본인이 해결 못한 것을 내가 해결하니까 배 아파?”라고 묻자, 김공무 행정사가 웃으며 말한다.
“조합장님 조합업무가 잘 되는 건데 제가 왜 배가 아프겠어요. 다 이유가 있으니까 그러죠. 협의에 의해서 소유권을 취득하면 기존의 권리관계들을 다 승계 받게 됩니다. 그런데 이 건은 현재 상속관계도 정리가 안됐고 은행에 근저당도 설정되어 있어 괜히 보상금 지급했다가 추가적인 비용 지불하게 되면 조합장님이 배임에 해당되실 수도 있어요. 제가 상속자들과 협의해서 상속등기 완료되면 소유권 넘겨 받거나 수용재결을 통해서 소유권 확보할테니 염려 마세요.”라고 답변한다.
왜, 김공무 행정사는 협의하겠다는 상속자가 있는데도 협의를 하지 않았을까?
원시취득과 승계취득
어떤 권리를 타인으로부터 승계하지 않고 독자적으로 취득하는 일.
승계취득과 대립된다. 예컨대, 무주물선점(민법 252조)·유실물습득(253조)·취득시효(245 ·246조) 등에 의한 취득과 같다.
전주(前主)의 권리를 승계하는 것이 아니라 독립하여 권리를 취득하는 것이므로, 원시취득으로 인해 전주의 권리는 당연히 소멸한다. 비록 전주의 권리에 제한이나 부담 또는 하자가 있었더라도, 원시취득자는 그러한 흠이 없는 순수하고 완전한 권리를 취득한다는 특색이 있다. 이러한 점에서 전주의 흠도 함께 승계하는 승계취득과 구별된다.
대법원 2001. 1. 16. 선고 98다58511
수용재결의 효과로서 수용에 의한 사업시행자의 토지소유권 취득은 토지소유자와 수용자와의 법률행이에 의해 승계취득하는 것이 아니라, 법률의 규정에 의해 원시취득하는 것이다. 따라서 수용의 개시일에 수용의 목적물에 대한 종래의 모든 권리는 소멸하고, 동시에 사업시행자는 아무런 부담이나 흠 없는 완전한 소유권을 취득하는 것이 되어, 사법상에 매매에 있어서 부담하는 하자담보(민법 제570조 내지 제580조)의 문제는 발생할 여지가 없다.
이와 같은 공용수요의 효과는 법률의 의해 당연히 발생하는 것이고, 또한 그 효과가 대인적이 아니고 대물적이라는 의미에서 이를 대물적 효과라고도 한다.
협의에 의해 현금청산자의 소유권을 넘겨 받을 때 수많은 권리관계(미상속, 가등기, 가압류, 압류 등)들이 있는 상태에서 계약이 이루어진다. 그 중에는 해결되는 권리관계도 있고 해결되지 않는 권리관계들도 있다. 우리가 재개발이나 도시환경정비사업을 하기 위해서 현금청산자로부터 넘겨받아야 할 소유권은 권리관계가 정리된 깨끗한 소유권이다.
그렇기 때문에 해결되지 않는 권리관계는 수용재결을 통해 윈시취득하므로 깨끗한 소유권을 확보해야 한다. 수용재결은 원시취득이라는 다른 모든 권리관계를 소멸시키는 강력한 힘을 가지고 있다.
그러나 이 업무를 맡은 전문가들은 사전에 해결해야 할 의무들도 가지고 있다. 강력한 힘을 준만큼 그에 따르는 선행적 의무도 따르는 것이다. 그렇지 않으면 조합장들에게 누를 끼칠 수도 있다.
