근래 분양시장의 호조와 부동산 가격의 상승 등으로 인하여 조합의 일반분양 절차에서 짧은 시간 내에 분양이 완료되는 경우가 많고, 이는 조합의 사업수익의 증가로 이어지게 된다.
이때 사업수익의 증가를 어떻게 조합원의 이익으로 반영할 수 있는지에 대한 의견이 다양하게 존재한다. 이중 증가된 수입금을 각 조합원들의 종후자산평가액(조합원 분양가)에서 일률적으로 동일한 금액을 감액할 수 있는지 살펴본다.
우선, 도시정비법 제48조 제2항은 관리처분계획의 기준에 관해 정하고 있으며, 그 1호에서는 “종전의 토지 및 건축물의 면적‧이용상황‧환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려해 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다”라고 정하고 있다.
이는 관리처분계획의 핵심적인 기준이 균형 있는 배분과 합리적 이용이라는 점을 명시하고 있는 것으로서, 강행규정인 위 관리처분계획의 기준에 반해 분양대상자간에 균형을 벗어난 관리처분은 위법하며 무효에 해당하게 된다.
대법원은 “도시정비법에 따른 재개발․재건축 등 정비사업은 (중략) 개발이익을 조합원들 사이의 출자비율에 따라 나누어 가지는 사업”이라고 하면서 “재건축 아파트 평형 배정에 경합이 있는 경우 종전에 큰 평형의 아파트를 소유하던 조합원, 즉 출자비율이 많은 조합원에게 평형 선택 우선권을 부여하기로 한 재건축사업의 관리처분계획이 구분소유자간 형평의 원칙에 어긋난다고 볼 수 없다”라고 판시한 바 있다. 또 “사업시행에 필요한 경비에 해당하는 추가분담금을 분양기준가액 비율이 아닌 분양 조합원 1세대당 일률적으로 금 1천만원씩 부담하게 하는 내용의 결의는 조합원 평등의 원칙에 반하는 무효의 결의에 해당한다”라고 판시한 바 있다.
이 같은 판례의 태도를 종합해보면, 재개발조합에서의 균형 있는 배분이란 각 조합원에게 일률적으로 동일한 내용의 개발이익을 분배하는 것이 아니라, 각 조합원이 조합에 출자한 비율에 따라 개발이익을 분배하는 것임을 알 수 있다.
종후자산평가금액은 조합원 분담금{종후자산평가액 – 조합원별 권리액(종전자산평가액✕비례율)}에 직접적인 영향을 주는 요소인데, 조합이 기존 관리처분계획에 따라 정해진 종후자산평가금액을 일률적으로 세대당 5천만원씩 감액하는 내용으로 결의를 하는 경우, 오히려 출자가액이 많은 조합원에게 불이익한 결과를 가져오게 된다.
즉, <표>처럼 일률적으로 종후자산평가금액을 같은 금액으로 감액하게 되면, 출자비율이 많은 조합원 B의 분담금 감액비율이 출자비율이 적은 조합원 A보다 낮아지게 되는 바, 이는 출자비율을 전혀 고려하지 않은 개발이익 배분에 해당하며, 결론적으로 조합원 평등 원칙에 반하는 것이어서 이에 따른 관리처분계획의 효력이 문제될 수 있다. 따라서 조합은 조합원들 사이에 형평에 어긋나지 않게 조합원에게 이익을 나눠줄 다른 현명한 방법을 고심할 필요가 있을 것이다.
