주택재건축사업의 경우에는 다른 정비사업과 달리 건물에 대한 안전진단이라는 것을 받아야 한다. 흔히 안전진단이라는 말만 들었지 안전진단이 어떤 절차 및 방법에 따라 진행되는지를 잘 접할 기회가 없는데, 한번 자세히 살펴보도록 하겠다.

 

 

(1) 안전진단 실시 시기
주택재건축사업의 경우에는 다른 정비사업과 달리 건물에 대한 안전진단을 받아야 한다.
예전에는 이 안전진단을 받게 되는 시기가 정비계획수립 이후에 행하여졌으나, 정비계획을 수립한다는 것은 기존 건축물 등을 정비할 시기가 되었음을 의미하기 때문에 아예 정비계획을 수립할 때에 안전진단을 하여 재건축사업을 할지 여부를 결정하는 것이 합리적이기 때문에 안전진단의 시기를 정비계획수립 이전에 하도록 개정되었다.

 

 

(2) 안전진단 실시 주체
안전진단의 실시 주체는 시장ㆍ군수이다. 시장ㆍ군수는 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하기 위하여 아래의 어느 하나에 해당하는 경우 안전진단을 실시하여야 한다. 그리고 안전진단에 소요되는 비용도 시장ㆍ군수가 부담하여야 한다.

 

다만, 아래의 제2호 및 제3호의 경우에는 시장ㆍ군수가 부담하지 않고 안전진단에 소요되는 비용을 해당 안전진단 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다.

 

1. 〈도시 및 주거환경정비법〉 제3조제1항제9호에 따른 주택재건축사업의 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때
2. 〈도정법〉 제4조제3항에 따라 정비계획의 입안을 제안하고자 하는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때
3. 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때

 

 

(3) 안전진단의 대상
안전진단은 주택재건축사업에만 국한하여 실시하며, 주택단지내의 건축물을 대상으로 한다. 다만, 아래의 주택단지내 건축물의 경우에는 안전진단 대상에서 제외할 수 있다.

 

1. 천재ㆍ지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 시장ㆍ군수가 인정하는 것
2. 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 시장ㆍ군수가 인정하는 것
3. 〈도정법〉 시행령 별표 1 제3호 가목(4) 및 나목(2)의 규정에 의한 노후불량건축물수에 관한 기준을 충족한 경우 잔여 건축물
4. 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 시장ㆍ군수가 인정하는 건축물

 

 

(4) 안전진단 실시 요청방법
〈도정법〉 제12조제1항의 규정에 의하여 안전진단을 요청하려는 자는 〈도정법〉 시행규칙 별지 제1호서식의 안전진단 요청서에 ① 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도 ② 결함부위의 현황사진을 첨부하여 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다.

 

 

(5) 안전진단 요청에 대한 처리
〈도정법〉 제12조제1항제2호 및 제3호에 따른 안전진단의 요청이 있을 때에는 시장ㆍ군수는 요청일부터 30일 이내에 국토해양부장관이 정하는 바에 따라 안전진단의 실시여부를 결정하여 요청인에게 통보하여야 한다.

 

이 경우 시장ㆍ군수는 안전진단 실시 여부를 결정하기 전에 단계별 정비사업추진계획 등의 사유로 주택재건축사업의 시기를 조정할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단의 실시 시기를 조정할 수 있다.
안전진단을 신청해 온다고 하여 무조건 안전진단을 시장ㆍ군수가 실시하는 것은 아니다. 명백히 아직 재건축을 할 정도로 노후화되지 않았을 경우에는 구태여 안전진단을 하여 예산을 낭비할 필요가 없기 때문이다.

 

따라서 안전진단을 요청해 온 경우 시장ㆍ군수는 안전진단의 요청이 있는 공동주택이 노후ㆍ불량건축물에 해당하지 아니함이 명백하다고 인정하는 경우에는 그 사유를 명시하여 요청을 반려할 수 있도록 하였다.

 

 

(6) 안전진단의 실시
시장ㆍ군수는 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 ① 〈시설물의 안전관리에 관한 특별법〉 제9조의 규정에 의한 안전진단전문기관 ② 〈시설물의 안전관리에 관한 특별법〉 제25조의 규정에 의한 한국시설안전공단 ③ 〈과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률〉 제8조의 규정에 의한 한국건설기술연구원에 안전진단을 의뢰하여야 한다. 이때 시장ㆍ군수로부터 의뢰 받은 안전진단기관은 국토해양부 고시 제2009-548호(개정 2009. 8. 13) ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 위 기준이 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단 결과보고서를 작성하여 시장ㆍ군수 및 제1항 단서에 따라 안전진단 실시를 요청한 자에게 제출하여야 한다.

 

위 안전진단 기준은 약 24페이지나 되는 분량으로 안전진단에 대한 이해를 좀 더 하고 싶은 분들은 국토해양부 홈페이지에서 위 기준을 다운받아 살펴보기 바란다.

 

 

(7) 안전진단 결과보고서 포함사항
〈도정법〉 제12조제4항의 규정에 의하여 안전진단기관이 작성하는 안전진단 결과보고서에는 다음 각호의 사항이 포함되어 있다.

 

1. 구조안전성에 관한 사항
가. 기울기ㆍ침하ㆍ변형에 관련된 사항
나. 콘크리트 강도ㆍ처짐 등 내하력(耐荷力)에 관한 사항
다. 균열ㆍ부식 등 내구성에 관한 사항
2. 마감 및 설비노후도에 관한 사항
가. 지붕ㆍ외벽ㆍ계단실ㆍ창호의 마감상태
나. 난방ㆍ급수급탕ㆍ오배수ㆍ소화설비 등 기계설비에 관한 사항
다. 수변전, 옥외전기 등 전기설비에 관한 사항
3. 비용분석에 관한 사항
가. 유지관리비용
나. 보수ㆍ보강비용
다. 철거비ㆍ이주비 및 신축비용
4. 도시미관ㆍ재해위험도ㆍ환경성 등 주거환경에 관한 사항
5. 종합평가의견

 

 

(8) 정비계획의 수립 또는 재건축사업 시행여부 결정
시장ㆍ군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다.

 

 이때 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행을 결정한 경우에는 지체 없이 시ㆍ도지사에게 결정내용과 해당 안전진단 결과보고서를 제출하여야 하며, 안전진단 결과보고서를 제출 받은 시ㆍ도지사는 필요한 경우 한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원에 안전진단 결과의 적정성 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.

 

그리고 국토해양부장관은 시ㆍ도지사에게 안전진단과 관련하여 제출받은 자료의 제출을 요청할 수 있으며, 필요한 경우 시ㆍ도지사로 하여금 안전진단 결과의 적정성 여부에 대한 검토를 하도록 요청할 수 있다.
이때 시ㆍ도지사는 검토결과에 따라 시장ㆍ군수에게 정비계획 수립결정 또는 주택재건축사업 시행결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있으며, 시장ㆍ군수는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

 

위와 같은 절차를 둔 이유는 지방자치단체가 해당 구역내의 주민들의 이익만을 생각하여 약간 무리하게 안전진단결과 등을 내 놓을 경우 국가적인 차원에서 이를 방지하기 위한 것으로 판단된다.

 

 

(1) 조합설립 대상 정비사업
시장ㆍ군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우를 제외하고는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다.

 

정비사업이 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 등 4가지로 분류되는데 주거환경개선사업은 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등이 사업시행자가 되기 때문에 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업을 조합방식으로 하려는 경우에는 반드시 조합을 설립하여야 하는 것이다.

 

 

(2) 조합설립을 하려면 반드시 사전에 추진위원회 설립승인을 받아야 함
그런데 조합을 설립하여 사업을 시행하려면 반드시 사전에 추진위원회 설립승인을 받고 조합을 설립하여야 한다. 즉, 추진위원회를 설립승인받지 않고서는 바로 조합설립으로 갈 수가 없다는 것이다.

 

 

(3) 정비구역 지정 후 추진위 설립
조합을 설립하고자 하는 경우에는 정비구역지정 고시(정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 경우에는 〈도정법〉 제12조제5항에 따른 주택재건축사업의 시행결정을 말한다) 후에 추진위원회를 설립하도록 하였다.

 

예전에는 정비구역이 지정되지 않은 경우나 정비예정구역만 지정된 경우에도 추진위원회 설립승인을 해 주었으나, 법이 개정되어 정비구역지정이 고시된 뒤에만 추진위 설립승인을 받을 수 있게 된 것이다.

 

그리고 추진위원회 설립승인을 받을 때에 동의서 양식이나 추진위원회운영규정에 대한 동의시기, 추진위원회의 기능 등이 많이 변경되었다. 이점에 대하여는 지면관계상 다음호에 계속하도록 하겠다.
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