2008년 말에 불어닥친 금융위기를 조금씩 벗어나면서 주택시장과 정비사업에도 훈풍이 기대되는 시기가 되었습니다.

 

그렇지만 일부지역을 제외하고 지방은 여전히 추운 겨울을 견디고 있는 것이 현실이기도 합니다. 그렇지만 이제 사업을 준비하고 또 본격적으로 추진하는 것도 필요한 시기인 것은 분명해 보입니다.

 

금년 2월부터 여러 차례 개정된 〈도시 및 주거환경정비법〉에 따라 시행령과 시행규칙도 정비가 마무리되어 추진위원회설립동의서 등 세간의 관심이 되었던 제도들도 시행해 들어갔으며, 최근 서울시에서 제기한 공공관리자에 대한 입법여부만이 이제 남은 제도변화 정도가 될 것입니다.

 

이렇게 많은 제도적인 변화와 금융위기를 헤쳐 오면서 여전히 변하지 않는 것이 재개발사업에서의 임대주택에 대한 제도입니다.

 

재개발사업에서의 임대주택은 전체 공급세대수의 17%이상을 공급하도록 되어 있어, 무조건 주택정비사업조합의 총 세대수에서 부담하고 있는 제도인 것입니다. 재개발사업과 비슷한 재건축사업에서는 임대주택 의무규정이 폐지되고, 추가로 인센티브를 통해 소형주택과 보금자리 주택을 공급하도록 하는 제도로 변경되었습니다. 재건축사업에는 사업성을 확보하면서 소형임대주택을 공급하는 제도로 변화한 것입니다.

 

재개발사업에서도 재건축사업과 같이 정비계획에서 정한 용적률 이상에서 인센티브제도를 도입하여 임대주택을 다량으로 확보하는 제도적인 변화가 반드시 필요하다고 할 수 있습니다. 이렇게 될 경우 기존의 토지등소유자에게도 일정정도 사업성을 개선하는 효과를 기대할 수 있을 뿐만 아니라 정비사업에서 감소하는 세대수에 대한 대책으로도 크게 기여할 수 있다는 것입니다.

 

먼저 토지등소유자의 사업성 개선에 관한 내용을 살펴보면, 최근 재개발사업에서도 강남의 재건축처럼 1:1재개발사업이 발생하고 있다는 것입니다. 기존의 다세대·다가구 세대가 많은 비중을 차지하고 있는 재개발사업에서는 조합원수와 신축세대수가 1:1수준으로 된다는 것입니다.

 

이렇게 되면 조합원의 부담이 너무 높아져서 사업추진을 저해하는 요소가 되고, 조합원과 집행부 사이의 불신과 반대세력을 키우는 부작용을 일으키게 됩니다. 정비사업은 추진되지 않으면서 비용만 지출되고, 정비계획을 통해 확보하고자 하는 도시기반시설들도 설치할 수 없는 사업으로 전락하기 때문입니다.

 

그리고 세대수의 감소가 너무나 많이 발생한다는 것입니다. 재개발구역안의 다가구·다세대 주택은 여러 임차인의 보금자리를 공급하고 있는 중요한 역할을 하고 있습니다만, 신축계획이 조합원수와 많지 않은 임대주택 건립계획으로는 반드시 구역내의 세대수보다 훨씬 못미치는 것이 여러 사업장에서 나타나고 있는 것입니다. 이렇게 한다면 줄어든 주택수는 전세시장과 주택가격 상승을 부추기는 요인이 될 것이 너무도 자명한 이치입니다.

 

이런 문제를 해소하고 정비사업을 정상적으로 추진할 수 있도록 재개발사업에서도 재건축사업과 같이 정비계획 용적률 외에 추가로 인센티브제도를 도입하여 임대주택과 일반분양주택을 확보하는 역할을 할 수 있도록 제도적 보완이 반드시 필요하다고 할 것입니다. 〈도정법〉 제30조3(주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택건설 등)의 규정이 그것입니다.