김종규 변호사 “기본권 침해 논리로 맞서 위헌 소송 진행”
헌재는 법리적 판단 뿐만 아니라 정치적 상황논리도 고려
많은 조합과 조합원들 소송에 적극 참여해야 승산 가능성

주거환경연구원 도시정비포럼이 주최한 ‘도시정비법 전부개정 및 8·2 부동산대책 대설명회’가 지난 21일 건설회관 중회의실에서 성황리에 개최됐다. 이날 설명회는 △도시정비법 전부 개정 내용 해설 (진상욱 법무법인 인본 변호사) △8·2 주택시장 안정화 대책 분석 및 대응방안 (이우진 세무법인 이레 세무사) △재건축초과이익환수제 등의 위헌성 (김종규 법무법인 인본 변호사) 등 최근 업계의 핫 이슈인 세 가지 주제로 진행됐다.

설명회는 내년 2월 9일 시행 예정인 ‘도시 및 주거환경정비법’ 전부개정 및 정부의 8·2대책 발표 이후 혼란에 빠진 재건축·재개발 현장에 효과적인 해법을 제시하고자 기획됐다.

▲김종규 변호사 “재건축초과이익환수제 위헌 가능성 높다”

우선 김종규 변호사는 현행 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’에 위헌 가능성이 잠복돼 있어 다퉈볼 수 있는 여지가 충분히 있다고 강조했다. 초과이익환수법은 2006년 이미 헌법재판소의 각하 결정이 있었지만, 김 변호사는 바로 이 ‘각하’됐다는 사실에 주목하고 있다.

‘각하’됐다는 것은 재판의 요건이 충족되지 않아 위헌성 검토가 이뤄지기 전에 되돌려졌다는 것으로, 뒤집어 보면 헌재의 판단이 실제로 이뤄지지 않았다는 것이다. 김 변호사는 헌재의 실제 판단이 없었다는 점에서 이번에 새롭게 위헌소송을 내는 것에 의미가 있다고 밝혔다.

김 변호사는 2006년 당시 헌재가 내놓은 각하 이유를 분석함으로써 위헌소송의 방향을 잡은 상태다. 당시 초과이익환수법에 대해 헌재가 내놓은 위헌소송의 각하 이유는 크게 직접성과 현재성을 충족시키지 않았다는 것이다.

풀이하자면, 재건축조합원에게 직접적인 피해가 발생하지 않았고, 실제로 부과처분도 행해지지 않음으로써 피해가 발생하지 않아 현재성을 충족시키지 못해 판단할 이유가 없어 돌려보냈다는 뜻이다.

김 변호사는 2006년 당시 법적 대응이 치밀하게 이뤄지지 않아 그와 같은 결과가 나왔다고 지적했다. 위헌소송의 복잡성을 이해하지 못한 상태에서 진행된 소송이었다는 것이다. 그러다보니 헌재에서는 직접성과 현재성을 이유로 각하시키고, 이 때문에 초과이익환수법이 계속 존재하고 있는 상황에서 급기야 2012년 용산구청장이 실제 부과처분까지 진행되는 악순환이 반복됐다는 것이다.

나아가 용산구청장의 부과처분을 이유로 2012년 서울행정법원에서 재건축부담금 부과처분 취소 소송이 진행됐지만, 실제로 존재하는 법률에 의해 부과한 용산구청장의 부과처분에는 아무런 문제가 없다는 판결로 이어졌다.

김 변호사는 “서울행정법원과 같은 일반법원은 해당 법률이 잘 만들어져 있다는 기본 전제 하에 법률적 검토를 진행하는 곳”이라며 “이 같은 이유 때문에 초과이익환수법이 여전히 존재하고 있는 상태라면 하위 법원에서 아무리 다퉈봐야 좋은 결과를 기대하기 어렵다”고 말했다.

김 변호사가 내놓은 해법은 헌재가 내놓은 ‘직접성’과 ‘현재성’에 대응하는 치밀한 논리다.

현재 재건축조합원들에게 직접적으로 부과되지 않았다 하더라도 초과이익환수법에 따라 준공시점에 지자체장에 의한 부과처분이 100% 명백하게 내려질 것이라는 점, 또한 재건축조합원에 대한 법적 구제 가능성이 전무하다는 점을 들어 헌법재판소에 위헌 결정의 정당성을 강조할 예정이다.

김 변호사는 업계에서 보기 드문 헌법 전공 출신 변호사로 오랫동안 헌법을 공부해 온 헌법 전문가다.

아울러 김 변호사는 8·2대책에 의해 도입 예정인 재개발 조합원 분양권 전매제한 또한 위헌 가능성이 높다고 지적했다. 재개발사업의 특수성을 무시한 입법 조치이기 때문이다.

재개발구역의 토지등소유자는 강제조합원 제도에 의해 자신의 선택과 상관없이 재개발조합원이 됨에도 불구하고, 조합원 분양권을 팔지도 못하게 하는 것은 과도한 기본권 제한이라는 논지를 펼칠 예정이다.

김 변호사는 “재개발 원주민들 대부분이 재정적 여유가 없다는 점을 감안하면 이는 헌법상 보장하고 있는 재산권에 대한 중대한 침해가 될 수 있다”고 지적했다.

다만 이와 유사한 내용의 재건축 조합원 지위 양도제한 내용은 합헌일 가능성이 높다고 평가했다. 합헌 가능성이 높다고 보는 이유는 2008년 헌재가 현재 8·2대책 보다 수위가 높은 당시 참여정부의 지위 양도제한 규정을 합헌이라고 판단내렸기 때문이다.

참여정부 당시 규정에서는 조합원 지위양도가 가능한 예외 사례로, 수도권 외곽으로 이주하는 경우에만 지위양도가 허용됐다. 하지만, 이와 달리 이번 8·2대책에서는 조정대상지역 등이 아닌 구리, 남양주, 성남 등 비교적 서울에서 가까운 곳으로 이주하는 경우 지위양도가 허용된다는 점에서 과거보다 규제 수위가 낮기 때문이다.

계속 거주 요건 역시 이번 8·2대책에서는 3년으로 규정한 반면 참여정부 당시에는 이보다 수위 폭을 높여 5년으로 규정했음에도 불구하고 헌재에서는 합헌이라고 판단했다.

한편 김 변호사는 보다 많은 조합과 조합원들이 위헌소송에 참여해 줄 것을 당부했다. 헌재가 법리적 해석뿐만 아니라 정치적 판단까지 함께 하는 사법기관이라는 이유 때문이다.

법리적 검토에 치중하는 일반 법원과 달리, 헌법재판소는 사회적 파장 등 정치적 판단도 함께 고려하기 때문에 보다 많은 사람들과 연관돼 있다는 점이 증명될 때 보다 긍정적인 결과를 이끌어 낼 수 있다는 것이다.

김 변호사는 “보다 많은 재건축 조합원들이 부당한 제도로 인해 고통과 억울함을 당하고 있다는 점이 현실적으로 드러나야 헌재에서도 문제의 심각성을 실감해 위헌성을 보다 심각히 고민하게 될 것이다”고 말했다.