종전자산 관련 규정 및 종전자산 감정평가의 성격

1) 종전자산 관련 규정

관리처분을 규정하고 있는 도시정비법 제48조를 요약하면 감정평가업자는 분양대상별 종전의 토지 또는 건축물(이하 ‘종전자산’이라 한다)에 대해 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로한 가격과 분양예정 토지 및 건축물의 가액(이하 ‘종후자산’이라 한다)을 평가하고, 사업시행자인 조합은 정비사업비 추산액 등을 작성해 관리처분계획을 수립하도록 하고 있다.

이러한 일련의 과정을 거쳐 종후자산가액에서 종전자산가액×비례율을 곱한 권리가액을 차감해 조합원별 분담금 또는 환급금을 결정하는 절차를 관리처분계획이라고 할 수 있으며 종전자산은 관리처분계획 수립을 위한 첫 번째 단계라고 볼 수 있다.

2) 종전자산 감정평가의 성격

① 종전자산 감정평가=현물출자가액(비율) 결정
종전자산의 감정평가를 보상액을 산정하는 것으로 오인하는 경우가 있는데 이것은 관리처분계획에서 종전자산 감정평가의 역할을 잘못 이해하는데서 기인한다. 정비사업은 조합원이 해당 사업시행자인 조합에 대해 자신이 소유한 부동산을 보상받는 것이 아니라 현물로 출자하고 반대급부로 종후자산을 분양받는 것이다.

반대로 현금청산자는 자신이 소유하고 있는 부동산을 보상(매매계약)을 통해 조합에 소유권을 이전하되 분양받는 물건은 없다. 즉, 현물출자와 현금청산의 차이는 출자의 경우는 기존 부동산이 바로 현금으로 환가되는 것이 아니라 종후자산의 형태로 변환되는 것이고, 청산은 종후자산을 분양받지 않고 바로 기존부동산의 시장가액만큼을 현금으로 받는 것이다.

이러한 정비사업에서 종전자산의 변환관계는 판례 및 조합정관 등에서도 찾아볼 수 있다. 예를 들어 재건축사업 표준정관 제5조 제1항은“조합원은 소유한 토지 및 건축물을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제48조 규정에 의해 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대복리시설을 건설해 공급한다”라고 규정해 조합원의 현물출자 의무를 명시하고 있다.

그런데 출자가액을 정함에 있어 조합원별로 출자하는 부동산의 유형이 다를 수 있고 그 가액에 대한 다툼이 발생할 수 있다. 따라서 도시정비법 등의 관계법령에서는 객관적인 제3자인 감정평가업자가 그 출자가액을 산정하도록 규정하고 있는 것이다.

② 정비사업의 비용(토지원가)
종전자산 감정평가는 조합원별 출자가액을 결정하는 것뿐만 아니라 건축공사비와 더불어 사업에 소요되는 주요 비용인 토지원가로서의 성격을 지닌다. 토지원가로서의 종전자산가액을 이해하는 것이 중요한 이유는 이것이 조합원이 분양받는 종후자산의 가액과 연결되기 때문이다. 

관련 규정을 살펴본다. 대표적으로 서울시 도시 및 주거환경정비조례 제29조(분양예정 대지 또는 건축물 추산액의 산정) 제①항은 “법 제48조 제5항 제1호에 따른 재개발사업의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 산정방법은 감정평가법에 따른 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다. ~중략~  2. 제1호 이외의 공동주택은 사업시행자가 제시한 원가(대지비·건축비 및 그 밖에 사업시행에 소요된 제반 비용을 말한다) 산출근거에 따라 2인이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 산정한다. 이 경우 구청장이 추천한 2인이상의 감정평가업자의 의견을 참작해야 한다”고 규정하고 있다.

여기서 원가의 대지비는 종전자산 가액을 말한다. 분양가 상한제에서 분양가를 결정할 때 택지비, 건축비, 기타 사업에 소요되는 비용을 고려해 산정하는 것과 유사한 구조라고 할 수 있다.

‘감정평가 실무기준’에서도 이와 유사한 내용을 찾아볼 수 있는데 실무기준 종후자산에 관한 부분에서는 “종후자산은 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례·거래사례·평가선례 및 수요성, 총사업비 원가 등을 고려해 감정평가한다”고 규정하고 있다.

따라서 관리처분에서 높은 종전가액 수준이 분담금을 줄이는 효과가 있다고 오해할 수 있으나 실제로는 원가 부담으로 이어져 조합원 분양가를 높이는 결과로 이어질 수 있음에 유의해야 한다. 

③ 비례율과의 관계(종전자산 감정평가의 역할)
비례율 산식을 간략히 보면 [비례율=(총수입-총비용)/종전자산 총가액]이며 조합원의 개인별 권리가액은 ‘해당 종전자산×비례율’이다. 여기서 비례율은 권리가액을 산정함과 동시에 종전자산 가액을 보정하는 의미를 갖는다.

<표>의 예시를 살펴보도록 하자. 설명의 편의를 위해 다른 조건은 일정하다고 가정한다. 종전자산 총액이 600억원인 경우와 500억원인 경우가 권리가액의 차이가 없다. 즉 종전자산 가액의 절대치가 높은 경우라도 조합원 분담금이 줄어들지 않으며 반대로 낮더라도 분담금이 높아지지 않는다.

따라서 종전자산 감정평가는 금액의 개인별 절대치가 중요한 것이 아니며 오히려 절대금액보다 조합원간의 상대적 균형, 특히 유형이 다양한 부동산간의 특성을 반영한 상대적 균형이 더욱 중요하고 관리처분에서 종전자산 감정평가는 출자 조합원별로 전체 출자가액에서 차지하는 상대적 비율을 결정하는 역할을 한다고 할 수 있다.

다음 호에는 종전자산의 평가대상과 평가에서 기준이 되는 시점에 관해 살펴보고자 한다.