정부가 구상하는 주택시장의 안정은 상승과 불안이 큰 폭으로 나타나지 않고 주택가격이 현상을 유지하거나, 상승이나 하락의 경우에도 완만하게 진행되도록 하는 것이다.
이를 위해 우선 정부의 시장개입은 적절한 타이밍이 중요하다. 정책개입의 시기가 너무 빠르면 시장을 너무 위축시키거나 촉발시켜서 불안을 더 키우는 요인이 되기 때문이다. 반대로 시장개입의 시기가 너무 늦으면 이미 시장의 불안이 극심해서 일시에 시장안정을 도모하기 어려운 지경에 이를 수 있다.
이번 8.2부동산 대책은 시기적으로 적절했는가 하는 측면에서 보면 대체로 좋은 평가를 할 수 있다. 하지만 새 정부가 출범 후 첫 번째 내놓은 시장안정대책이 너무 소극적이었던 것으로 보인다.
두 번째로 시장에 개입하는 정책의 강도가 중요하다. 물론 시장개입에 필요한 정책의 강도는 정책의 내용과도 밀접하게 연관되어 있지만, 시행되는 정책의 각각의 강도와 이들이 모두 작동되었을 때 나타나게 될 강도를 모두 섬세하게 마련해야 한다.
정책의 강도가 지나치게 낮으면 정부정책에 대한 신뢰가 낮아져서 정부가 내놓을 새로운 정책에 대한 수용도를 현저히 낮게 보는 면역제로 작용할 수 있다. 지난 정부들에서 내놓은 부동산시장 안정대책 중에서 강도가 너무 낮아서 반복적으로 새 정책을 내놓은 경우가 적지 않았던 것이 그 사례들이다.
한편으로 시장개입의 강도가 너무 강하면 일시에 부동산시장 전반에 미치는 영향이 너무 커서 시장을 적절하게 유지하려는 노력이 물거품될 수 있다. 가격 상승시기에 내놓은 안정대책의 강도가 지나치게 강할 경우 주택시장의 공급과 수요측면 모두가 경색되고, 이로 인해서 주택거래가 절벽현상을 보이는 것이다.
이는 시장 전체에 미치는 영향이 결코 바람직하지 않게 된다. 또한 가격 하락기에 지나치게 강한 정책을 시행할 경우 일시에 난개발이 나타나게 되어서 그 또한 부작용이 적지 않다는 것을 경험으로 알고 있다.
다음으로 정부의 시장개입 정책의 세부 내용이다. 일반적으로 부동산시장 안정대책은 공급측면과 수요측면으로 나뉘어서 수립되고, 이들을 구체적으로 실현하기 위해서 도시계획 측면의 규제완화 혹은 강화(용적률 등 건축적인 요소도 포함), 부담금 등과 같은 특정세력의 이익을 일정 정도 공공으로 환수하는 제도의 강화 혹은 완화, 주택거래와 관련된 제도(거래세의 강화와 완화, 혹은 중개관련 제도의 정비 등) 등과 함께 장기적으로 보유세 등과 같은 세제관련 정책들이 망라되는 것이 일반적이다.
이런 정책들은 법률개정 작업과 같은 입법부와의 조율 문제 등으로 시간이 소요되는 경우도 많아서 부동산시장 안정대책의 발표 후로부터 상당기간이 경과한 후에야 시행되는 세부정책 내용도 있다.
부동산경기가 급격하게 하락하는 시기의 정부정책은 일반적으로 규제를 완화하거나 수요를 확대하는 방법으로 이루어지게 된다. 규제완화의 방법으로는 조세 측면에서 감세의 확대 등이 있고, 각종 부담금의 폐지와 축소 등이 주를 이루어 왔다.
이런 정책들의 효과는 대체로 수요를 진작해 신규 개발사업이 늘어나고, 또한 주택거래가 많아지는 결과를 낳게 된다. 부동산경기가 대폭 상승하는 시기의 정부정책은 이와는 반대로 움직인다. 세금의 증세와 부담금의 강화 등과 도시계획과 건축적인 규제의 강화를 통해서 수요가 억제되는 것이다.
이런 정부의 정책은 단순의 정부 내의 의사만 반영되는 것은 아니다. 정부 이외의 정치세력과 비정부기구 등의 참여도 빠질 수 없다. 그래서 부동산정책은 부동산시장 분야를 넘어서서 사회전체에 영향을 미치는 경우가 적지 않다.
이런 많은 사람들의 참여로 만들어진 부동산시장 안정대책이 결과적으로 시장을 안정시키고 선량한 실수요자들의 매매를 원활히 하면서 작동돼야 한다. 하지만 가끔씩 정부의 지나친 욕심(?)은 정상적인 시장의 작동 자체를 멈추게 하는 부작용을 낳기도 한다. 정부의 시장개입이 일정정도 필요하지만 정부의 개입으로 시장이 작동하지 않도록 하는 것이 중요하다 할 것이다.
