1. 장기수선충당금의 목적 또는 법적 성질
장기수선충당금은 장기수선계획의 수립을 전제로 적립되고 그 용도가 장기수선계획에서 정한 바에 엄격히 제한된다. 장기수선계획은 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 중 어느 하나에 해당하는 공동주택에서 반드시 수립해야 한다. 이를 위반하는 경우에는 과태료 부과 대상이 된다.
그리고 주택법 시행규칙 제30조 별표 5에서 규정하는 장기수선계획(별지3 참조) 항목은 공동주택의 쾌적한 환경과 안정을 도모하고 자칫 막대한 인적·물적 피해로 이어질 수 있는 공동주택 노후화와 그로 말미암은 전유부분 소유자의 공동 손해를 예방하기 위한 것으로 강한 공공성을 가진다.
이와 같은 이유로 장기수선충당금은 단독주택과 달리 공동주택의 경우에 적립이 반드시 필요하고 집합건물 소유자들의 합의로 적립을 중단할 수 없으며, 그 사용도 당초 장기수선계획에서 정한 것에 엄격히 구속된다.
2. 공동주택 전유부분 소유자와 관리단 사이의 법률관계
주택법이 장기수선충당금의 징수와 적립·사용을 강제하므로, 장기수선충당금의 납부의무자인 공동주택 전유부분의 소유자와 그 징수․관리주체인 관리단 사이의 법률관계는 금전 위탁계약의 체결이 법으로 강제된 법정 위탁관계로 보아야 한다.
따라서 장기수선충당금은 그 목적과 용도가 특정되어 관리단에 위탁된 독립재산인 만큼 그 징수·적립의 목적이 소멸하는 때에는 위탁계약관계 역시 종료해 그 수탁자인 관리단은 위탁자인 전유부분 소유자에게 장기수선충당금을 반환할 의무가 있다.
장기수선충당금의 목적이 소멸해 그에 관한 위탁관계가 종료하게 되는 사유는 공동주택 멸실 또는 철거로 보아야 한다. 공동주택의 멸실·철거 전에 관리단이 먼저 해산한 경우에도 공동주택이 존속하는 한 장기수선충당금 적립의 필요성이 여전히 존속하므로 관리단의 해산에 불구하고 공동주택의 멸실·철거 전까지는 장기수선충당금을 반환할 수 없다.
따라서 공동주택이 멸실·철거된 때에 비로소 위탁자인 전유부분 소유자에게 장기수선충당금의 반환청구권이 발생한다.
3. 장기수선충당금의 반환 청구권자
장기수선충당금은 주택법에서 공동주택 관리단이 공동주택 전유부분 소유자에게서 이를 징수하도록 강제하는 돈이라는 점, 전유부분의 소유권이 장기간에 걸쳐 이전된 경우에 장기수선충당금을 실제로 낸 소유자와 그 돈 중 실제로 공동주택 보수·관리에 사용된 액수를 개별적으로 구분해 환급한다는 것은 현실적으로 불가능한 점 등에 비추어 볼 때, 그 납부의무자는 공동주택 전유부분을 소유하고 있는 소유자이어야 한다.
공동주택 전유부분에 관한 소유권이 이전되는 경우에는 종전 소유자가 낸 장기수선충당금에 관한 위탁자 지위 역시 새로운 소유자에게 이전하며, 종전 소유자가 장기수선충당금을 내지 않았던 경우에는 새로운 전유부분 소유자가 그 밀린 장기수선충당금을 낼 의무를 면책적으로 인수한다고 보아야 한다.
그러므로 장기수선충당금은 공동주택 멸실·철거 시의 전유부분 소유자에게 반환돼야 한다. 그리고 원고와 같은 재건축조합이 재건축을 이유로 이 사건 아파트를 철거하는 경우에도 위와 달리 볼 이유가 없다.
그 이유는, 재건축사업 추진 과정에서 재건축조합이 매도청구권을 행사해 소유권을 취득했든, 조합원에게서 신탁을 받아 소유권을 취득했든, 매수해 소유권을 취득했든 그 취득 원인에 상관없이 관리단에 대한 관계에서는 재건축조합이 공동주택 전유부분의 소유자임은 명백하기 때문이다.
재건축조합이 관리단에서 장기수선충당금을 반환받은 후에 조합원에게 이를 다시 반환할 것인지와 그 대상자는 위와 별개의 문제이다.
